（2017）豫03民终761号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-06
案件名称
张洁华、刘程房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张洁华,刘程,洛阳懿皇房产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终761号上诉人（原审被告）：张洁华，女，1971年12月4日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：刘程，女，1991年4月16日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原审被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路*号院*号楼4门***室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兴邦，该公司法律顾问。上诉人张洁华因与被上诉人刘程，原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张洁华，被上诉人刘程，原审被告懿皇公司的委托诉讼代理人刘兴邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁华上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人一审提供证据《租赁房屋结件单》证明了上诉人履行了《房屋租赁合同》，将房屋及房屋内设施交予被上诉人。上诉人将房屋交付被上诉人，被上诉人交付了租金，被上诉人是否入住及什么时间入住是被上诉人的权利。被上诉人提交的电话录音及短信记录，只能证明被上诉人单方要求解除合同及退款，但不能证明上诉人同意解除合同及退款，该证据也证明被上诉人单方违约，因此，该证据不能作为解除双方所签《房屋租赁合同》的依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。刘程答辩称：一、答辩人与上诉人签订的租赁房屋结件单是房屋租赁合同的附件，租赁房屋结件单是上诉人与被上诉人对房屋内家具设施数量、种类、质量的确认，并不能说明上诉人已经将租赁房屋内设施交付给了答辩人，更不能说明上诉人将租赁房屋交付给了答辩人。此外，在2016年10月第二段与房东的电话录音中，房东说“他(指房东老公)还在那里住着，你去找他吧”“房子现在空着，还在往外租”这种话，明显证明了答辩人根本没有房屋的居住权。上诉人和答辩人于9月8日就是否入住及退还租金问题发生肢体冲突，经西工区治安管理综合办公室调解未果，且当日已超过合同条款规定的最后期限，证明答辩人在合同有效期内没有主动掌握房屋的居住权。二、一审中，答辩人提交的短信内容及录音清楚地说明了上诉人拒绝交房的事实和原因(想住房，再交多少钱)，虽然上诉人没有直接说出拒绝交房，但其要求涨房租的行为就是拒绝交房的表现，中介懿皇公司也说明了上诉人没有将房屋交付给答辩人，懿皇公司作为结件单的制作主体，其说明印证了结件单不能作为认定房屋交付事实的依据。三、租房的目的是居住，上诉人与答辩人因此纠纷交涉多次，甚至发生肢体冲突，签订的房屋租赁合同难以继续履行，用于居住的目的难以实现。综上，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。懿皇公司述称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。结件单是公司内部业务表格，不能证明交付房屋。刘程向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判决被告返还原告交付的房租和押金共计12000元，并支付从2016年8月26日至实际返还之日的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2016年8月26日，在居间方懿皇公司的介绍下，刘程、张洁华与懿皇公司签订《房屋租赁合同》一份，张洁华将自有西工区升龙广场A区5-1-2307号房屋出租给刘程使用，租赁期限12个月，自2016年9月1日至2017年8月31日，合同约定月租金1800元，中介费1800元由刘程负担并在签订合同时支付，刘程同时应缴纳首付租金10000元给张洁华，房屋租金按半年支付，支付时间为每期租金到期前10天支付下期租金。合同还约定刘程在签订合同并交纳首期租金时支付张洁华2000元作为押金；张洁华未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给刘程使用，每逾期一天，张洁华应按月租金的0.5%向刘程支付违约金，逾期7天仍不履行，刘程有权终止合同；租赁期内若刘程擅自退租，所预付的租金及押金张洁华不予退还。签订合同当日，刘程即通过“支付宝”向张洁华指定的张京华账户转账12000元，张洁华对转账的事实认可。原告称，签订后，因出租人嫌租金太低拒绝交房，其一直未入住，并在9月8日、9月11日分别打电话、短信通知出租人解除合同。张洁华称已经向原告交房，并交付钥匙，原告是否入住并不清楚。双方因此产生纠纷，原告诉至法院。一审法院认为：2016年8月26日，刘程、张洁华与懿皇公司签订《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向张洁华交纳首期租金10000元，并支付2000元押金，张洁华应按时向原告交房。在原告入住前，原告与张洁华发生纠纷，双方合同也无继续履行的可能，原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该院予以支持。从原告提交的电话录音及短信记录内容来看，原告与张洁华及其配偶就解除合同及退款事宜多次进行沟通，因双方对是否交付租赁房屋有争议，被告应对交付事实进行举证，现无法证实房屋已交付原告，原告并未入住承租房屋，且向被告明示了解除合同，张洁华应当退还原告交纳的租金10000元及押金2000元，对于原告主张的利息损失，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条规定，判决：一、解除2016年8月26日原告刘程与被告张洁华、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告张洁华于本判决生效之日起十日内退还原告刘程支付的房租10000元和押金2000元，共计12000元；三、驳回原告刘程的其他诉讼请求。如张洁华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由张洁华负担（原告已先行垫付，待执行时一并清结）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为:刘程、张洁华与懿皇公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，刘程已按合同约定向张洁华交纳首期租金10000元及押金2000元，张洁华应按合同约定交房。张洁华上诉称根据双方签订的租赁房屋结件单，张洁华已将房屋及房屋内设施交予刘程，刘程对此不予认可，认为因出租人嫌租金太低拒绝交房，并提交电话录音及短信证明双方就解除合同及退款事宜多次进行沟通；作为二者的中介机构懿皇公司亦称张洁华未向刘程交付该房屋，房屋结件单只是公司的内部业务表格，不能证明交付房屋；本院认为，房屋结件单不足以证明张洁华已按合同约定向刘程交付房屋，张洁华的上诉理由依据不足，不予采信；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张洁华负担。本判决为终审判决。审判长 赵国欣审判员 沈可可审判员 王 鹏二〇一七年五月二十三日书记员 文成博 来源：百度“”