（2016）苏0411民初6657号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-27
案件名称
李泽春与李银峰、崔玲玲等行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李泽春,李银峰,崔玲玲,常州云天房产中介有限公司河海分公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0411民初6657号原告：李泽春，男，1993年5月14日生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：李吉九,系原告父亲。被告：李银峰，男，1989年10月28日生，汉族，住江苏省常州市新北区。被告：崔玲玲，女，1988年5月3日生，汉族，住江苏省常州市新北区。以上两被告共同委托诉讼代理人：李多林，系被告李银峰父亲。被告：常州云天房产中介有限公司河海分公司，住所地江苏省常州市新北区珠江路吟枫苑19-7号。负责人：钱美华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐伟明，系该公司业务经理。委托诉讼代理人：徐如良，系该公司业务员。原告李泽春诉被告李银峰、崔玲玲、常州云天房产中介有限公司河海分公司（以下简称“云天房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法由审判员莫礼花适用简易程序于2016年12月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员任一群、王平西共同组成合议庭于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告李泽春委托诉讼代理人李吉九，被告李银峰、崔玲玲共同委托诉讼代理人李多林，被告云天房产公司委托诉讼代理人徐伟明、徐如良两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽春向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还原告定金10万元并支付违约金10万元，共计20万元；2.被告云天房产公司承担相应的连带责任，并连带赔偿损失；3.诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告通过云天房产公司就被告李银峰、崔玲玲名下的绿都万和城三区18栋甲单元1801室的房产，在2016年9月25日与被告签订了编号为N0.0000390《常州房屋转让合同》，合同签订时被告承诺房产无纠纷，无产权纠纷等，同时被告收取了原告100000元定金作为违约金，双方并约定于2016年10月18日前做资金监管。合同签订后，一直等到2016年10月26日，原告在中介处得知被告因欠钱，房产证早已抵押给别人，被告无法还钱拿回房产证，所以拖至今日无法资金监管。被告李银峰、崔玲玲违反了合同的第三、五、七条的约定，并且被告明知此房子有债务纠纷，故意隐瞒事实，签订合同骗取原告100000元定金，其行为违法，本着公平公正的原则，故依据合同，原告请求解除合同，要求被告返还定金并支付违约金。合同约定被告云天房产公司在收取原告定金的同时要将房屋的所有权证和房屋的土地使用证作为质押，而原告交完定金房产证却不在他们那里，显然丧失了对原告的公平公正原则，所以其应承担相应的责任。原告故诉至法院，请求判如所请。被告李银峰、崔玲玲辩称，庭前有提交书面的答辩状。被告没有毁约，这个两套房子只是抵押在银行有贷款的，有一个叫沈华英帮被告担保了110万，被告把涉案房屋的房产证放在沈华英处让其不要担心，被告不会把房子卖掉。2016年10月26日，沈华英也来了，当时他的意思是原告把购房合同和房产证去公证一下，原告的购房款直接付给沈华英，意思就是被告李银峰、崔玲玲委托沈华英来办理这套房子。后来原告听到这个话，他认为被告有第三方债权，他就要求被告履行合同。当初被告并没有违约不卖房子给原告，只是拖延了原告一个星期，但是原告拖延了被告两个月。被告当时同意贴10000元的损失给原告，房子还是卖给原告。但是原告不答应，坚持要返还定金20万，或者房款降到100万才同意购买。后来被告都同意降到110万，但是原告还是不同意。被告同意解除合同，返还100000元定金给原告，但是不承担违约金。被告云天房产公司辩称，当时房子卖给原告是105万，当时有两个客户相争，上涨到113万，客户和房东都愿意的，签合同的时候我们问过有没有债权纠纷，被告跟我说有60万的贷款，没有别的问题。过了元旦，原告催我做资金监管，我就催被告，但是被告拖延了一个星期，也不知道什么情况。后来2016年10月26日，原、被告双方都到场了，当时谈的时候因为拖了一个礼拜要按合同办事，就是每日3%的违约金，我就跟原告做工作，房子总归可以卖的，不要担心，贷款有人帮被告担保的。但是原告坚持要求违约金，当时被告只同意几千块，后来我做被告工作贴个10000元，包括房款可以降30000元，但是原告还是不同意。对于原告的诉请我们不同意，我们只是促成他们的房屋买卖，不承担赔偿责任。经审理查明：2016年9月25日，原告李泽春（乙方）作为承购方与被告李银峰、崔玲玲（甲方）作为出售方签订房屋转让合同一份。该合同约定被告李银峰、崔玲玲将其所有的位于绿都万和城三区18幢甲单元1801室的房屋出售给原告，合同转让价为1130000元，乙方在签订该合同时支付甲方购房定金100000元，其中5万元暂存在被告云天房产公司处。该合同还约定银行按揭金额为60万元，抵押权人为华夏银行。双方选择资金监管的银行为农业银行，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款270000元到甲方账户，另支付10000元至资金监管专用账户。该合同第三条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方房屋有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任。因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。该合同第五条第一项约定，甲乙双方约定于2016年10月18日前办理资金监管手续，并于资金监管完成时或乙方贷款放款时（公积金放款承诺书）二个工作日内甲乙双方办理产权转移登记手续及维修基金过户手续。该合同第七条第五项约定：如甲、乙任何一方未能根据本合同第五条（一）（二）项约定按期履行义务的，每逾期一日，向守约方支付相当于本合同约定房屋成交价的3%的违约金，并继续履行其义务，逾期超过30天，守约方有权解除合同，违约方承担违约金人民币10万元。另查明：房屋转让合同签订当日，被告李银峰向原告出具收条一份，载明内容为收到原告定金100000元，其中50000元暂存于中介方。上述事实，由常州市房屋转让合同、收条等证据以及原、被告双方在庭审中的陈述及自认在卷证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告出售的房屋存在债务纠纷，故要求解除合同，但并未提供证据证明在2016年10月26日被告仍然不能按约进行资金监管，亦不能提供证据证明涉案房屋不能按约办理房产过户手续，应当承担举证不能的法律后果。但被告李银峰、崔玲玲在庭审中明确表示同意解除双方的房屋买卖合同，退还定金100000元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。根据庭审查明的事实，被告李银峰、崔玲玲未能按约于2016年10月18日前办理资金监管手续，确实存在违约行为，应当按照双方签订的合同承担相应的违约责任，但该违约行为并不必然导致合同不能履行，不构成根本违约。根据双方签订的房屋转让协议第七条第五项约定，逾期办理资金监管每日的违约金为房屋成交价3%的违约金，即每日承担违约金33900元，若逾期超过30日，承担的违约金为10万元，显然该条款对于违约金约定的数额前后矛盾。被告云天房产公司在庭审中亦表示违约金为每日千分之三，当时合同上系笔误。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告之间的房屋转让合同第七条第五项约定的日违约金明显过高，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、预期利益等综合因素，本院予以调整，按照房屋成交价的千分之三进行调整，为每日3390元，结合被告逾期办理资金监管的天数，支持原告违约金23730元，其余部分不予支持。综上，原告要求解除合同，并由被告李银峰、崔玲玲返还定金100000元，支付违约金23730元的诉讼请求，本院予以支持，其余部分不予支持。原告要求被告云天房产公司承担连带责任，连带赔偿损失的诉讼请求，未能提供证据予以证明，且缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李泽春与被告李银峰、崔玲玲于2016年9月25日签订的房屋转让合同（房屋坐落于常州市新北区绿都万和城三区18幢甲单元1801室）。二、被告李银峰、崔玲玲于本判决生效之日起十日内返还原告李泽春购房定金100000元并支付违约金23730元，合计123730元。三、驳回原告李泽春的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告李泽春负担1640元，由被告李银峰、崔玲玲负担2660元（此款原告李泽春已预交，被告李银峰、崔玲玲应负担的部分自本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费（赔款支付账号：单位名称：常州市新北区人民法院，开户行：中国银行常州太湖中路支行，账号：52×××74）审 判 长 莫礼花人民陪审员 王平西人民陪审员 任一群二〇一七年五月二十三日书 记 员 吕 冰 更多数据：搜索“”来源：