（2017）沪01民终5151号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-06
案件名称
倪胜荣诉上海塑料制品公司群利塑料制品厂房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪胜荣,上海塑料制品公司群利塑料制品厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5151号上诉人（原审被告）：倪胜荣，男，1965年2月6日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海塑料制品公司群利塑料制品厂，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路2230号。法定代表人：朱庆洪，总经理。委托诉讼代理人：邬强，男，公司员工。委托诉讼代理人：潘守平,上海市国鑫律师事务所律师。上诉人倪胜荣因与被上诉人上海塑料制品公司群利塑料制品厂（以下简称群利塑料厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人倪胜荣上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人不支付被上诉人房屋使用费。事实和理由：被上诉人自2015年9月起对上诉人断水断电是事实，在此情况下，上诉人无法使用房屋，故无需支付使用费。被上诉人群利塑料厂辩称，不同意上诉人的上诉请求。2016年9月，群利塑料厂诉至一审法院，请求判令：1、倪胜荣偿还所欠房屋实际使用费、房屋管理费及服务费、水电费，自2012年8月10日起至2015年9月17日欠付租金及水电费共计人民币（以下币种相同）227,497.99元（377,497.99元减去倪胜荣已经支付的15万），自2015年9月18日至实际迁出之日止的租金及管理费、服务费，按照每月26,000元标准计算；2、倪胜荣迁出系争房屋并将上海市浦东新区XX路XX号XX号楼二层房屋返还群利塑料厂。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋登记在群利塑料厂名下。2011年7月20日，双方签订《房屋租赁合同》，明确由群利塑料厂将位于上海市浦东新区XX路XX号XX号楼XX楼面（建筑面积625.75平方米，使用面积513.20平方米）及原锅炉房底层南面第一间（建筑面积35.84平方米）房屋出租给倪胜荣作为生产经营场地，租赁期限自2011年8月10日起至2012年8月9日止，月租金为9,000元，租金支付方式为先付款后租用，每三个月支付27,000元，每三个月租赁期前十日为付款日，如倪胜荣超过付款日十日仍未缴纳房租，群利塑料厂可以单方面解除合同等。同日，双方签订房屋租赁协议，明确倪胜荣承租上海市浦东新区XX路XX号XX号楼XX楼面及原锅炉房底层南面第一间房屋，租赁期限自2011年8月10日起至2012年8月9日止，房屋管理费及服务费每月18,500元，支付方法先付款后租用，每三个月支付55,500元，每三个月租赁期前十天为付款日（与租金同时）支付，如倪胜荣超过付款日十日仍未缴款，群利塑料厂可以单方面解除协议。合同及协议签订后，群利塑料厂将合同约定房屋交付倪胜荣。合同及协议约定的租赁期届满后，倪胜荣仍继续使用租赁的房屋，并向群利塑料厂支付租金及使用费，使用过程中，群利塑料厂先行收回了原锅炉房底层南面第一间房屋，相应租金亦作减少，倪胜荣每月按照租金7,500元和房屋管理费及服务费18,500元标准向群利塑料厂付款。2015年9月18日，倪胜荣出具确认书，确认自2012年8月起至2015年9月17日止，共计欠群利塑料厂房租及水电费377,497.99元；同日，倪胜荣出具还款计划，确认上述钱款于2015年9月25日前还5万元，2015年10月30日前还8万元，2015年11月15日前还5万元，2015年11月27日前结清余款。倪胜荣于2015年9月17日支付1万元，9月25日支付3万元，9月29日支付1万元，10月27日支付4万元，11月2日支付4万元，2016年5月19日支付2万元。2015年11月15日起，群利塑料厂对倪胜荣租赁房屋断水断电。2016年6月1日，群利塑料厂委托律师发函给倪胜荣，要求倪胜荣接到函件后十日内付清欠付的款项，否则要求倪胜荣自接函之日起三十日内搬离租赁的场地。一审法院庭审中，双方确认双方在2011年7月20日房屋租赁合同及房屋租赁协议约定租赁期限届满后，未再签订书面租赁合同或协议，双方之间形成不定期租赁关系，双方同意解除双方之间不定期租赁关系。一审法院审理中，倪胜荣提交案外人群利塑料厂原负责人林某出具的物品签单，证明林某于2013年从倪胜荣处取走物品价值，该物品用于抵扣倪胜荣欠付租金，之后群利塑料厂提出因无法做账而要求倪胜荣出具确认函及还款计划；群利塑料厂则表示，林某确系群利塑料厂副厂长，但林某从倪胜荣处拿走相应物品是要求倪胜荣支付欠付的租金而把取走的东西作为抵押，林某出具清单上的物品由群利塑料厂保管，倪胜荣付清相应的租金后，群利塑料厂亦愿意将相应物品返还。倪胜荣另提交与案外人朱某的录音资料，证明这些物品的用途；群利塑料厂对录音资料表示朱某不是群利塑料厂方的厂长，已于2016年4月离开群利塑料厂单位，且群利塑料厂也未委托过朱某处理与倪胜荣的租赁事宜。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方租赁合同及协议届满后，未再签订书面租赁合同，倪胜荣仍继续占用租赁房屋，并参照原合同约定支付相应的租金及管理费、服务费，双方之间形成不定期租赁合同关系，庭审中双方一致同意解除该不定期租赁合同关系，一审法院予以准许。双方不定期租赁关系解除后，倪胜荣理应将其租用的房屋返还群利塑料厂。倪胜荣提出系群利塑料厂不让倪胜荣搬离租用的房屋，但对此倪胜荣未提交证据，一审法院不予采信。双方合同履行中，倪胜荣出具相应的确认书及还款计划，倪胜荣虽辩称群利塑料厂从倪胜荣处取走的物品抵扣房屋租金、管理费及服务费，确认书及还款计划系应群利塑料厂要求而出具，对此群利塑料厂不予确认，倪胜荣提交的证据亦不足以证明双方之间就租金抵扣已经达成一致；倪胜荣出具了确认书及还款计划，之后亦依据还款计划支付了相应欠付的租金及水电费，即使如倪胜荣陈述双方之前曾就租金等抵扣达成过协议，但之后双方变更了相应欠付租金及水电费的支付方式，故倪胜荣应按照变更后的内容积极履行；现群利塑料厂确认倪胜荣根据还款计划已支付15万元，倪胜荣仍应向群利塑料厂支付确认书及还款计划确认的剩余款项。对于群利塑料厂主张的2015年9月18日起的租金、使用费及房屋管理费、服务费，倪胜荣提出群利塑料厂自2015年9月18日起停水停电，但未提交证据，一审法院不予采信；故对于2015年11月15日前租金、使用费及房屋管理费、服务费标准一审法院参照双方实际履行情况确定为26,000元，自2015年11月15日起群利塑料厂对倪胜荣租用房屋停水停电，相应的租金、使用费及房屋管理费、服务费标准一审法院酌情确定为18,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二〇一七年一月十八日作出判决：一、倪胜荣于判决生效之日起十五日内支付群利塑料厂自2012年8月10日起至2015年9月17日租金及水电费227,497.99元；二、倪胜荣于判决生效之日起十五日内支付群利塑料厂租金、使用费和房屋管理费及服务费（自2015年9月18日起至2015年11月14日，按照每月26,000元的标准计算，自2015年11月15日起至房屋实际返还之日止，按照每月18,000元的标准计算）；三、倪胜荣于判决生效之日起十五日内将承租的上海市浦东新区XX路XX号XX号楼第二层房屋返还给群利塑料厂。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,239元，减半收取计4,619.50元，由群利塑料厂负担419.50元，由倪胜荣负担4,200元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现上诉人倪胜荣提出被上诉人群利塑料厂自2015年9月起即断水断电，未提供相应证据予以证明。综上所述，上诉人倪胜荣的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,890元，由上诉人倪胜荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强审 判 员 李 兴代理审判员 钱 卫二〇一七年五月二十三日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：