（2017）苏0583民初5002号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-30
案件名称
吴今花与苏州隆祺酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴今花,苏州隆祺酒店管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5002号原告：吴今花，女，朝鲜族，1978年3月26日生，住上海市青浦区。被告：苏州隆祺酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路767号，统一社会信用代码：91320583553780203B。法定代表人：许文建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，江苏六典律师事务所律师。原告吴今花与被告苏州隆祺酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，并于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告吴今花、被告苏州隆祺酒店管理有限公司的委托诉讼代理人王飞、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴今花提出诉讼请求如下：1、请求继续履行委托管理合同中的房屋回购；2、被告支付原告违约金102761.80元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2010年10月9日签订委托管理合同，到期日为2016年12月31日。原告于2016年12月和2017年1月先后两次快递给被告房屋回购通知书，但是两次都被退回，被告迟迟未能履行承诺的房屋回购。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告苏州隆祺酒店管理有限公司辩称：一、答辩人从未收到过原告提出的要求购买房屋的书面材料，答辩人不存在违约，不应承担违约金。1、委托管理合同第四条第3款第（2）项约定：“甲方提出回购要求的，以书面形式通知乙方……”，但答辩人从未收到过原告提出购买房屋的书面材料，双方也未能就房屋买卖事宜作进一步的磋商，答辩人不存在违约行为，不应承担原告第二项诉请中的违约金。2、原告在起诉中提出购买房屋请求，实际也还没有产生任何损失，要求答辩人承担违约金没有依据。二、委托管理合同中关于房屋回购的条款的真实意思仅为房屋买卖预约或意向，原告不能据此强制要求答辩人购买房屋。合同中关于房屋回购的条款仅在合同第四条第3款中进行了约定，但该约定中缺少了房屋买卖合同的诸多重要条款，诸多直接影响双方权利义务的重要条款在回购承诺中并没有明确约定，属于未决条款，需在签订房屋买卖合同时协商一致达成。且合同第四条第3款第（2）项约定：“甲方提出回购要求的，以书面形式通知乙方……同时双方签订《房屋买卖合同》”。从该约定中也可以看出，双方确实还需在磋商后另行签署房屋买卖合同，双方是约定在将来一定期限内订立买卖合同并进行房屋买卖。很明显，本合同约定的房屋回购承诺的真实意思仅为双方的房屋买卖预约或意向。在双方没有就房屋买卖相关的其他重要条款进一步磋商并达成具体约定的情形下，应视为双方还未协商一致达成交易。双方未达成交易的，不能归结于答辩人原因，答辩人不存在违约，原告不能据此强制要求答辩人购买房屋。三、答辩人目前没有购买房屋的能力，无法与原告进行房屋交易。答辩人的经营业务均发生持续亏损，且还在委托管理的几年内支付各小业主高额的租金，小业主的房屋总计多达两百多套，目前公司已经没有能力购买如此数量的房屋。若原告坚持进行房屋买卖，答辫人愿意购买房屋，但是房屋价款只能在购买的该房屋由答辩人另行处置取得价款后进行支付，否则答辩人无力承担。即使判决答辩人应当购买房屋，答辩人也支付不出高额的购房款，在后续阶段也是无法执行的。综上，合同中的回购约定仅为双方的房屋买卖预约或意向，答辩人不存在违约，且答辩人目前也无力购房，故请求法院依法驳回原告起诉。经审理查明：2010年10月9日，原告与昆山隆祺置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定原告购买位于昆山市开发区XX广场XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积40.59平方米，总价款452152元。付款方式为：2010年10月9日已支付232152元，余款220000元须于当日办理完银行按揭手续。同日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《委托管理合同》，约定原告全权委托被告对原告所有的位于昆山市开发区XX广场XX幢XX单元XX号房屋作为酒店及相关用途经营使用，或酒店经营的配套活动使用，或有权对该房屋进行转租、或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为。委托经营的期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。第四条委托管理及回购承诺中约定：双方约定以该房屋价值513809元作为计算收益和回购该房屋的价值依据，该房屋价值与《商品房购销合同》中约定的房屋总价无关。回购承诺中约定：（1）委托经营期限（2016年12月31日）届满后，如甲方不提出回购要求的，则不适用本条款；甲方提出回购要求的，乙方承诺甲方以本协议约定的“房屋价值”予以回购本协议中的相应房屋；（2）甲方提出回购要求的，以书面形式通知乙方，乙方在收到甲方书面通知后的15个工作日内予以办理。乙方须在收到甲方书面通知后30个工作日内向甲方支付总房款的50%，同时双方签订《商品房买卖合同》，剩余50%房款在乙方取得以乙方为产权人的房地产权证后7日内支付给甲方；（3）在约定的办理过户手续日，甲乙双方携带房屋过户所需的材料前往相关部门办理过户手续，因甲方原因而引起的过户手续办理的延误，乙方不承担责任；（4）所有回购中产生的相关税费由甲乙双方按政府相关规定各自承担相应部分（5）如甲方原因造成回购程序无法在上述时间内完成办理的，逾期在30日内的，甲方需向乙方支付每日房屋总价值的万分之一的罚金，如逾期超过30日的，视为甲方违约，甲方须按房屋总价值20%向乙方支付违约佥，同时甲方须继续履行回购手续；（6）如乙方原因造成回购程序无法在上述时间内完成办理的，逾期在30日内的，乙方须向甲方付每日房屋总价值万分之一的罚金，如逾期超过30白的，视为乙方违约，乙方须按房屋总价值的20%向甲方支付违约金，同时乙方须继续履行回购承诺。2013年11月2日，昆山隆祺置业有限公司出具销售不动产统一发票，显示吴今花已付款451260.74元用于购买位于XX广场XX号楼XX室房屋。原告于2016年12月8日以及2017年1月将房屋回购通知书寄送至苏州隆祺酒店管理有限公司，快递分别显示拒收以及原单退回。上述事实由原告提供的《委托管理合同》、《商品房购销合同》、回购通知书、快递底单、快递退件、发票及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《委托管理合同》系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。关于本案争议的回购条款属于本约还是预约的问题。本院认为，回购条款约定的主张期限、回购价款、形式要求、付款方式、过户时间、税费负担、违约金等条款具体明确，构成合同的主要条款，应当视为本约合同。现原告已经向被告注册地发出书面通知，而被告拒收，应当视为被告已经收到上述回购要求，故本院对于原告主张被告继续履行回购条款的诉讼请求，予以支持。关于违约金，合同中明确约定了违约金，本院根据被告申请下调，确定为：以513809元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2017年3月9日起计算至实际支付之日。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吴今花于本判决生效后十日内协助被告苏州隆祺酒店管理有限公司办理昆山市开发区XX广场XX幢XX单元XX室房屋的过户手续。二、被告苏州隆祺酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴今花回购款256904.5元，于上述房屋产证过户后7日内支付回购款256904.5元，并支付违约金（以513809元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2017年3月9日起计算至实际支付之日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60-00716）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8938元，减半收取4496元，由被告苏州隆祺酒店管理有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员 郑 羚二〇一七年五月二十三日书记员 徐丹丹