（2017）京02民终4059号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-06-01

案件名称

王富安与王敏等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王富安,曾佳佳,王敏,北京链家房地产经纪有限公司,王忍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终4059号上诉人（原审被告）：王富安，男，1968年3月13日出生。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾佳佳，男，1979年12月2日出生。被上诉人（原审原告）王敏，女，1982年2月2日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审第三人）：王忍，女，1972年6月7日出生。上诉人王富安因与被上诉人王敏、曾佳佳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、王忍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第13381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王富安的上诉请求为：撤销原审判决，依法将本案发回原审法院重审，或者改判驳回王敏、曾佳佳的原审全部诉讼请求。其主要上诉理由为：我出售的涉案房屋产权证上登记的坐落位置与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》上记载的房屋位置不一致，故我认为交易的不是同一套房；王敏、曾佳佳存在迟延给付我购房款的违约行为。故涉案双方买卖合同不应继续履行。王敏、曾佳佳辩称：同意原审判决，不同意王富安的上诉请求。我们已于2015年7月23日前累计向王富安支付房款1730000元。其中，定金80000元支付至王富安账户，首付款1650000元以资金监管的方式支付至王富安账户。后于诉讼中又存案款57万元，在给付款问题上不存在违约行为，也具备履约能力；涉案房屋买卖合同上记载的房屋产权证书号与王富安现持有的产权证号是一致的；双方合同履行停滞的实际原因是王富安在办理涉案房屋过户手续过程中反悔，拒绝将房屋过户至我们名下。链家公司辩称：同意原审判决，不同意王富安的上诉请求。我公司愿意协助双方办理涉案房屋的过户手续。2015年6月18日，我公司为双方办理了网签手续。2015年7月31日，买卖双方去办理涉案房屋的过户手续，其间，税务机关告知双方王忍名下还有一套住房，需要缴纳个人所得税。因缴纳个税问题，双方当日没有成功办理过户。王忍辩称：不同意原审判决，同意王富安的上诉请求。签订合同时链家公司没有询问过我出售的涉案房屋是否为家庭已满五年且唯一住房。我在涉案合同上签字时并没有详细查看过合同内容。曾佳佳、王敏向一审法院起诉的请求为：要求王富安协助我二人办理涉案房屋买卖过户手续，将001号房屋的所有权变更登记至我们名下；王富安按每日1150元标准向我们支付自2015年7月27日至判决生效之日的违约金；本案诉讼费由王富安负担。一审法院经审理查明：曾佳佳与王敏系夫妻关系。王富安与王忍原系夫妻关系。位于001号房屋（即涉案房屋）系王富安所有的私房，该房屋建筑面积为49.75平方米。链家公司提供居间服务促成曾佳佳、王敏与王富安就上述房屋的买卖事宜达成一致。2015年5月10日，曾佳佳、王敏给付王富安定金80000元，由王忍代王富安收取。2015年5月11日，曾佳佳、王敏（买受人）与王忍代理的王富安（出卖人）经链家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，曾佳佳、王敏购买王富安位于001号房屋，建筑面积49.75平方米，成交价格为2100000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200000元；曾佳佳、王敏向王富安支付定金80000元；曾佳佳、王敏向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给王富安；曾佳佳、王敏拟贷款金额为1100000元；王富安收到曾佳佳、王敏全部购房款5个工作日内将该房屋交付给曾佳佳、王敏；自本合同签订之日起90日内，双方共同向��屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，曾佳佳、王敏（买受人）与王忍代理的王富安（出卖人）及链家公司（居间人）签订《居间服务合同》。同日，曾佳佳、王敏（买受方）与王忍代理的王富安（出卖方）及链家公司（居间方）签订《补充协议》。三方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计2300000元，此价格为王富安净得价，不含税；曾佳佳、王敏于2015年5月10日向王富安支付定金80000元，曾佳佳、王敏支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；曾佳佳、王敏于过户前5个工作日将第一笔首付款1100000元以非建委资金监管的方式支付给王富安；曾佳佳、王敏与王富安应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；曾佳佳、王敏与王富安在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由曾佳佳、王敏承担；买卖双方任何一方逾期履行该协议中关于房屋交易具体事宜的约定，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；王富安承诺此次交易房产满五年且是在京家庭名下唯一住宅，如果产生个税由王富安承担。2015年6月10日，王富安办理委托公证，其委托王忍作为代理人办理房屋出售事宜。2015年6月18日，链家公司为房屋买卖双方办理了《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约登记手续。2015年7月8日，评估公司向曾佳佳、王敏出具了房屋评估报告。2015年7月22日，曾佳佳、王敏（乙方、买受方）与王忍代理的王富安（甲方、出卖方）及案外人北京中融信担保有限公司（丙方），链家公司（丁方）签订《融信托管协议》。四方约定，曾佳佳、王敏��购房款1650000元存入其在北京中融信担保有限公司开立并由其托管的账户中；该房屋完成产权转移登记手续且曾佳佳、王敏取得该房屋的契税票和领证通知单，并向北京中融信担保有限公司提交相关材料之日起1个工作日内，北京中融信担保有限公司将全部托管资金划转至王富安所开立的账户。同日，曾佳佳、王敏将购房款1650000元存入其在北京中融信担保有限公司开立的账户中。2015年7月23日，曾佳佳、王敏与王忍及链家公司到房屋权属登记部门办理房屋买卖过户手续。其间，税务机关向双方告知，王忍名下在本市还有一套住房，办理涉诉房屋买卖过户时需要缴纳个人所得税。对于个人所得税缴纳问题，曾佳佳、王敏与王忍发生分歧，经协商未能达成一致意见，由此导致双方未能办理过户手续。另查，2015年8月24日，王富安与王忍办理离��手续，并约定涉案房屋归王富安所有。又查，401号房屋系王忍名下所有，其于2009年1月6日取得房屋所有权。一审庭审中，曾佳佳、王敏称王富安的行为已构成违约，根据合同约定，其应继续履行合同，办理房屋买卖过户手续。同时，王敏提供其存款证明，证明其名下的银行账户内现有现金570000余元，可随时支付给王富安剩余全部房价款。后，曾佳佳、王敏将购房款570000元交至原审法院。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，收据，《居间服务合同》，《补充协议》，《融信托管协议》，公证书，储蓄对账单，离婚证，离婚协议书，房屋档案材料，查询信息结果告知单，以及各方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案北京链家房地产经纪有限公司经法院合法传唤，无正当理由未在本案的庭审中出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同义务。曾佳佳、王敏与王富安签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及曾佳佳、王敏、王富安与第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。根据合同约定，曾佳佳、王敏以支付定金、资金监管和银行贷款的方式向王富安支付2300000元总价款购买其房屋。在合同签订后，曾佳佳、王敏积极履行了义务，办理了相关贷款手续，并已将首付款1650000元汇至监管账户。在办理房屋买卖过户手续过程中，因税务机关查出王忍名下在本市还有一套住房，故王富安所出售给曾佳佳、王敏的房屋不属于《补充协议》约定的在京家庭唯一住房，由此王富安按规定需要缴纳个人所得税。因曾佳佳、王敏与王富安对于个人所得税缴纳问题发生分歧，经协商未达成一致，导致双方未能办理过户手续。现曾佳佳、王敏要求王富安继续办理过户手续，王富安对此予以同意，法院准许。在办理过户手续过程中，如发生个人所得税，应由王富安承担。同时，曾佳佳、王敏将剩余购房款570000元已交至法院，对此其已履行了支付房价款的合同义务。因王富安已配合曾佳佳、王敏办理过户手续，而曾佳佳、王敏在双方发生分歧后起诉至法院，此后双方一直在诉讼中，且曾佳佳、王敏没有证据证明王富安拒绝出售房屋，故曾佳佳、王敏现要求王富安支付违约金，缺乏事实依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。��上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2016年11月判决：一、曾佳佳、王敏于判决生效后七日内给付王富安购房款五十七万元（已交纳）；二、王富安于判决生效后七日内协助曾佳佳、王敏办理北京市东城区李村东里八号楼三单元ＯＯ一号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至曾佳佳、王敏名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由曾佳佳、王敏负担（如发生个人所得税，由王富安负责缴纳）；三、驳回曾佳佳、王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，王富安补充提供房屋所有权证，证号X京房权证崇私字��XX**号，该证记载的房屋坐落为001号。王富安称双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中记载的房屋坐落为崇文区，且没有显示存在小院，所以标的不是一套房。对此曾佳佳、王敏和链家公司称，双方上述合同中房屋权属情况项已经列明交易房屋的房屋所有权证证号为X京房权证崇私字第XX**号。且合同约定的房屋建筑面积与登记的建筑面积是一致的，王富安说的小院，并不包含在产权面积中，故我们认为，标的是一致，明确的。王忍就此证据的意见与王富安一致。经查双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋权属情况为所有权证号X京房权证崇私字第XX**号产权证项下房屋，该房屋坐落为001号，建筑面积49.75平方米。另，一审法院已查明事实准确，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力��当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，曾佳佳、王敏与王富安签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和曾佳佳、王敏与王富安及链家公司签订的《补充协议》均不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述合同约定的付款方式为曾佳佳、王敏以支付定金、资金监管和银行贷款的方式向王富安支付全部购房款2300000元。事实上，曾佳佳、王敏于合同履行过程中积极履行了义务，办理了相关贷款手续，并已将首付款1650000元汇至监管账户。双方纠纷产生于在办理房屋过户登记手续过程中，因税务机关查出王忍名下在本市还有一套住房，故王富安所出售给曾佳佳、王敏的涉案房屋不属于《补充协议》约定的房产满五年且在京家庭唯一住房；由此依据双方合同约定��王富安需按纳税标准缴纳个人所得税，后双方未能办理涉案房屋的产权过户登记手续。在涉案合同履行中，曾佳佳、王敏不存在导致合同解除之违约行为，其二人诉请继续履行合同，且已将剩余购房款570000元交至原审法院，二人此行为系对于涉案合同履行实力及诚意之承诺。综合双方履约情况及涉案合同并不存在根本履行不能之客观障碍，故本院亦认为双方房屋买卖合同及《补充协议》应继续履行为宜。现王富安上诉主张曾佳佳、王敏给付购房款存在违约行为，缺乏合同及法律依据，本院对其该项上诉理由，亦不予采纳。至于王富安主张的涉案房屋标的不明确一节，经查涉案房屋买卖合同交易之标的房屋不存在不明确及指代歧义之情形。综上所述，王富安之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定��实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由王富安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李　珊审判员　姚　颖审判员　陈雨菡二〇一七年五月二十三日书记员　马博文搜索“”