（2017）川0903民初1193号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-22
案件名称
原告四川中诚物业管理有限公司（下称中诚物业）与被告彭刚物业服务合同纠纷民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川中诚物业管理有限公司,彭刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初1193号原告：四川中诚物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区红牌楼北街1号。法定代表人：刘月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王张桥，男。委托诉讼代理人：任强，四川诸葛律师事务所律师。被告：彭刚，男，汉族。原告四川中诚物业管理有限公司（下称中诚物业）与被告彭刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中诚物业的诉讼代理人王张桥、任强、被告彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业费5063元及违约金9819元；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与中诚物业于2010年6月20日签订遂宁市南瑞.水都豪庭小区《前期物业服务协议》，约定由中诚物业就被告购买的南瑞.水都豪庭提供物业服务，2012年6月30日签订《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，收费标准为每月每平方米0.8元，电梯运行能耗费每月30元。原告按合同约定给被告提供了物业服务，但被告把与本案无关的问题强加于原告，违背《物业服务合同》的约定：拖欠2012年4月1日至2016年10月31日的物业费5063元至今，原告催收无果，遂起诉来院。被告彭刚辩称，被告没有缴纳物管费的原因是，原告擅自将物管费由每平方米0.6元涨至0.8元，且原告也未处理被告家中飘窗漏水的问题，被告主张的违约金标准过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：被告彭刚系南瑞.水都豪庭房屋业主，该房屋建筑面积为平方米。2010年6月20日，原告与被告签订了《【南瑞.水都豪庭】前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供前期物业服务，该合同有效期至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订正式的《物业管理合同》生效时止，双方同时约定“对4楼以上的住宅第一年按照每月每平方米0.6元的价格计收物业管理费，自第二年起则按照每月每平方米0.8元的价格计收，电梯运行能耗费则按照每月25元每户的标准计收，业主应在物业服务合同到期之日前预交下一年的物业管理费，如逾期缴纳，则要按照每日千分之三的标准缴纳滞纳金”。2012年7月1日，南瑞.水都豪庭业主委员会与原告中诚物业签订了《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，南瑞.水都豪庭业主委员会正式聘用原告中诚物业为南瑞.水都豪庭小区提供物业服务，该合同有效期自2012年7月1日起至2015年6月30日止，在该合同中双方约定“对该小区3层以上住宅按照1.1元每月每平方米（物业服务费0.8元/月/平方米，电梯能耗费30元/户）的标准收取物业服务费，物业服务费用按年缴纳，业主应在每次物业服务到期前10前交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准支付违约金”。2015年8月21日，南瑞.水都豪庭业主委员会再次和原告中诚物业签订《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，该合同有效期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，双方约定“在2015年8月1日至2018年7月31日之间，三层以上的住宅，按照1.1元每月每平方米的标准收取物业服务费，该费用中已包含电梯能耗费，物业服务费用按年缴纳，业主应于每次物业服务到期前10日交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准向乙方支付违约金”。被告彭刚在按约缴纳了2010年4月至2012年3月31日之间的物业服务费后，就一直未再缴纳物业服务费。本院认为，原告中诚物业系具有物业服务资质的公司，被告彭刚于2010年6月20日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该行为表明被告已经明知并接受了原告作为南瑞.水都豪庭的前期物业服务企业，此后，原告通过与南瑞.水都豪庭小区业主委员会签订《南瑞.水都豪庭物业服务协议》正式成为了南瑞.水都豪庭的物业服务单位，原告与被告之间形成了物业服务合同关系。在合同履行期内，原告依约为被告提供了物业服务，被告亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费。被告虽辩称原告系私自将物业服务费从0.6元每平方米提高至0.8元每平方米，但经本院审理查明的事实可以认定，原告系依照合同约定提高服务服务费收费标准，该行为并不违反合同约定或法律规定，故对被告该辩解理由，本院不予支持。对被告辩称原告未处理其家中飘窗漏水问题，不论是原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，还是原告与业主委员会签订的《物业服务合同》，都约定了原告的物业服务范围仅限于南瑞.水都豪庭小区内房屋共用部位及共用设施设备等，并不包含业主所有的房屋内部的维修维护，故对被告该辩解理由，本院不予支持。综上，被告拒交物业服务费于法无拒，对原告诉请被告支付欠付的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，但根据《物业服务合同》约定的收费标准，被告彭刚欠付的物业费应为4997元。被告彭刚未按照合同约定按时缴纳物业服务费，根据合同约定，其应当向原告支付违约金，但原告主张的违约金数额过高，本院酌情支持500元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告彭刚于本判决生效后十日内支付原告四川中诚物业管理有限公司从2012年4月1日起至2016年10月31日的物业费4997元以及违约金500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费85元，由被告彭刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员 何小宁二〇一七年五月二十三日书记员 曹 芮 关注微信公众号“”