（2017）沪0101民初11217号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海正昌物业管理有限公司与黄平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海正昌物业管理有限公司,黄平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
上海��黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初11217号原告上海正昌物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李正武。委托代理人张时国。委托代理人房建亮，上海君澜律师事务所律师。被告黄平，女，1958年5月25日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人许乐，上海瀛东律师事务所律师。原告上海正昌物业管理有限公司(以下简称正昌物业)与被告黄平物业服务合同纠纷一案，原告于2016年8月9日向本院提起诉讼，原告诉请：判令被告支付物业服务费人民币6,428元(2015年1月1日至2016年8月31日)(以下币种均为人民币)。本院于2017年4月26日受理，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员冯丽娟独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告正昌物业委托代理人房建亮律师，被告黄平委托代理人许乐律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院基于庭审查明的事实：2002年8月21日，被告黄平、案外人刘永庆、刘晨叶被核准为本市中华路XXX号XXX室(建筑面积178.59平方米)房屋的权利人。2014年6月25日，委托方甲方上海市黄浦区东业大厦业主委员会(以下简称东业大厦业委会)与受托方乙方仰宏物业签订《东业大厦物业托管协议》,该协议主要约定鉴于东业大厦目前物业管理的实际情况，为了维护东业大厦广大业主的切身利益和维持东业大厦正常运作，甲方决定委托乙方对东业大厦进行物业托管服务，托管协议的有效时间为2014年7月1日起至2014年9月30日，大厦物业托管服务实行包干制，收费标准居民住宅为1.8元/月/平方米,业主物业服务费用按月交纳，无正当理由逾期，违约金按管理费计缴之日起的每日3%惩罚性收取，协议另对双方其��的权利和义务作出约定。2014年7月16日，仰宏物业进入东业大厦物业服务。2015年5月30日，仰宏物业、正昌物业向东业大厦业委会发出工作联系函主要内容：“……请将物业托管合同的被委托方从7月1日起变更为正昌物业，原《物业托管合同》中的权利和义务，均由我下属公司承担……”2015年6月3日，东业大厦业委会向仰宏物业出具工作联系函主要内容为：2015年5月30日的工作联系函已经收到，我们本届业委会按照有关规定同意贵公司的要求，从2015年7月1日起，将委托管理合同的被委托方更改为正昌物业，原《物业托管合同》的权利和义务不变，均由正昌物业公司承担。同日，委托方甲方东业大厦业委会与受托方乙方正昌物业签订《东业大厦物业托管协议》,该协议主要约定,鉴于东业大厦目前物业管理的实际情况，为了维护东业大厦广大业主的切身利益和维持东业大厦��常运作，甲方决定委托乙方对东业大厦进行物业托管服务,本托管协议的有效时间约定为本合同自2015年7月1日起至业主大会通过法律程序选聘出物业服务公司并签订正式合同之日为止,大厦物业托管服务实行包干制，收费标准居民住宅为1.8元/月/平方米,业主物业服务费用按月交纳，无正当理由逾期，违约金按管理费计缴之日起的每日3‰惩罚性收取，协议另对双方其他的权利和义务作出约定。2015年7月1日，正昌物业进入东业大厦物业服务。2015年11月2日，仰宏物业作为甲方、正昌物业作为乙方签订《关于东业大厦交接事项协议》，其中约定仰宏物业在委托管理东业大厦(2014年7月1日至2015年7月31日)期间尚未收到的物业管理费及其他一切款项，均由正昌物业收取，归属权为正昌物业。2016年8月31日，正昌物业撤离东业大厦小区的物业服务。另查明，2017年1月3日，仰宏物业致函���院内容：由于仰宏管理经营业态的调整，于2015年7月1日将东业大厦物业托管被委托方变更为正昌物业公司，原《物业托管合同》中的权利和义务均由正昌物业承担。又查明,2016年12月13日,仰宏物业作为原告起诉被告(关于2015年1月至2015年6月的物业服务费3,856.8元及经济损失)的物业服务合同纠纷进入本院诉前调解,2017年2月15日,仰宏物业撤回起诉。经原告催讨，被告未支付2015年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费人民币6,428元。被告辩称，不同意原告的诉请，理由为：1、原告与东业大厦业委会签订的托管协议未经过东业大厦业主大会的同意，尽管托管协议有业委会盖章，但该业委会在盖章时业委会超过半数成员已辞职，业委会已经不能履行职权，故托管协议对业主不产生任何效力；2、原告提供的物业服务质量严重不符合约定及法定标准，原告未按约定履行其主要义务���故原告应减免相应的物业费；3、2015年7月至2015年12月期间原告无任何资质提供物业服务，提供的服务不符合托管协议的约定，故原告要求按照每月1.8元每平米收费损害了被告的利益，原告明知自己无资质还签订托管合同提供物业服务，原告存在欺诈的行为。本院认为，东业大厦业委会与仰宏物业、正昌物业签订的两份托管协议均合法有效，被告作为东业大厦的业主与仰宏物业、正昌物业之间系物业服务合同关系，正昌物业依法取得相关系争物业服务费(2014年7月16日至2015年7月31日)的债权后，被告作为业主，应向正昌物业支付包括仰宏物业和正昌物业服务期间的物业服务费。被告辩称的原告物业服务存在严重质量问题，被告举证中的照片因无日期，故不能证明属于正昌物业与仰宏物业的物业服务期间以及物业服务的持续情况，而关于被告举证的公共部位被侵占等涉及���共利益的问题，被告作为业主个体不具备主张权利的主体资格。综上，被告的抗辩均不成立，被告应按照托管协议的约定向原告支付2015年1月1日起至2016年8月31日的物业服务费。原告放弃向被告主张滞纳金的请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告黄平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海正昌物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年8月31日的物业服务费共计人民币6,428元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费人民币10元，由被告黄平负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内支付原告)。本判决为终审判决。审判员 冯丽娟二〇一七年五月二十三日书记员 陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 百度搜索“”