（2017）川08民终341号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-06-16

案件名称

梁兴玉与任玲华、四川居高房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省广元市中级人民法院

所属地区

四川省广元市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁兴玉,任玲华,四川居高房产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省广元市中级人民法院民事判决书（2017）川08民终341号上诉人（原审被告）：梁兴玉，男，汉族，1969年4月25日出生，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：刘发云，男，汉族，1972年10月26日出生，住四川省苍溪县陵江镇。系上诉人同事。被上诉人（原审原告）：任玲华，女，汉族，1982年4月28日，住四川省苍溪县云峰镇。委托诉讼代理人：吴承琨，四川鉴平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川居高房产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：余建波，该公司总经理。上诉人梁兴玉与被上诉人任玲华、四川居高房产��发有限公司（以下简称“居高公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月15日进行公开开庭审理。上诉人梁兴玉的委托诉讼代理人刘发云、被上诉人任玲华的委托诉讼代理人吴承琨到庭参与诉讼，居高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人梁兴玉上诉请求：1.撤销四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2744号民事判决书；2.驳回任玲华关于解除《房屋认购协议》的诉讼请求；3.居高公司将收取梁兴玉的税费34390元以及任玲华缴纳的房屋维修基金2991元分别返还给梁兴玉和任玲华；4.一、二审案件受理费、保全费、延期交房资金利息或者违约金由居高公司承担。事实与理由：1.一审法院判决错误，一审法院��支持任玲华请求解除《房屋认购协议》的诉讼请求，理应继续履行该《房屋认购协议》，但一审法院却判令梁兴玉退还任玲华购房款，该判决错误；2.梁兴玉、任玲华与居高公司签订《房屋认购补充协议》三方协议，居高公司收取梁兴玉、任玲华的税费和房屋维修基金，并与任玲华签订《商品房买卖合同》，充分表明三方在依照《房屋认购补充协议》、《商品房买卖合同》积极履约，而居高公司收取相关款项后，具有直接承担涉案房屋交房的法定义务，并不是其辩称的简单的房屋代卖关系和办理房产手续，因此居高公司应属于被告，而不是第三人，一审判决错误认定当事人，导致适用法律错误；3.任玲华诉讼主体不合格，任玲华与陶诗波是夫妻关系，本案纠纷财产为陶诗波、任玲华二人共同拥有，诉讼主体应为陶诗波、任玲华二人；4.本案纠纷是居高公司直接违约和过错所致，依法应当承担法律责任，居高公司未能按《商品房买卖合同》第11条约定时间给被告上诉人任玲华交房，以及该还建房在上诉人梁兴玉不知情的情况下因开发商自身债务被法院查封，是因为居高公司直接过错所致，梁兴玉没有任何违约行为，故应当由居高公司承担法律责任；5.任玲华以房屋查封不能实现其合同目的为理由，要求依法解除《房屋认购协议》，与客观事实不符，应当依法驳回，本案所涉房屋属于拆迁还建房，虽目前处于查封未解封状态，但对该套房屋具有优先权，该优先权受法律保护，且该房屋产权客观存在，并没有被执行，在梁兴玉无违约行为，且不符合《房屋认购协议》约定解除协议的条件的情况下，任玲华无权单方解除《房屋认购协议》及《房屋认购补充协议》。被上诉人任玲华辩称，一审判决除第二项外，其余部分事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。一审法院对于居高公司的诉讼主体地位的定性正确，不应将陶诗波列为共同原告参加诉讼；梁兴玉将本案的基本法律事实和法律关系混同，梁兴玉不能向任玲华如期交房，构成根本违约，任玲华有权主张解除合同，并要求退还收费取的全部房款和维修基金，以维护自身的合法权益。被上诉人居高公司提交书面答辩状称，居高公司与梁兴玉明确告知任玲华，该套房屋属于梁兴玉的还建房，达成一致意见后三方签订了《房屋认购补充协议》，由任玲华将购房款全部缴纳给梁兴玉，由梁兴玉向居高公司缴纳房屋交易税费34390元，任玲华向居高公司缴纳房屋维修基金2991元后，由居高公司负责交房并办理产权登记证书，之后居高公司与任玲华签订了《商品房买卖合同》，该合同约定由居高公司负责按时交房，如不��按时交房，给任玲华造成的损失或者违约责任，由居高公司负责承担。故对因本案给梁兴玉、任玲华造成的经济损失与违约责任，居高公司愿意承担。目前涉案房屋已具备交房条件，物管企业已入驻，居高公司与梁兴玉、物管企业分别签订了《提前交房协议》、《物管协议》，梁兴玉已代任玲华缴了物管费1436元，并领取了该套房屋钥匙，故任玲华称不能实现其合同目的与客观事实不符合，请求法院不予支持退房。任玲华向一审法院起诉请求：判令解除任玲华与梁兴玉签订的《房屋认购协议》；梁兴玉向任玲华双倍返还定金158000元，梁兴玉返还任玲华购房款171000元、维修基金2991元，并承担从2015年10月12日起至付清该款之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算的资金利息；诉讼费用由梁兴玉承担。一审法院认定事实：居高公��系“壹品江山”小区的开发商。梁兴玉系苍溪县猕猴桃食品有限责任公司的法定代表人。2012年居高公司拆除苍溪县猕猴桃食品有限公司的厂房修建“壹品江山”小区，以新建房屋八套作为对梁兴玉等人的补偿。2015年10月12日任玲华、梁兴玉签订房屋认购协议，梁兴玉将居高公司拆迁还建的房屋（位于“壹品江山”小区×幢×单元××楼×号）卖给任玲华，协议明确房屋价3961.89元每平方米、总价款395000元、2015年10月13日前任玲华交付认购金250000元、任玲华在办理房产手续前将2%的契税及30元每平方米的房屋维修基金交付居高公司、违约责任以及争议的解决办法等。2015年10月12日任玲华向梁兴玉缴纳房款250000元，次日向居高公司缴纳房屋维修基金2991元。2015年7月7日涉案房屋被四川省南充市顺庆区公安分局以居高公司的法定代表人涉嫌非法吸收公众存款为由查封。2016年5��18日涉案房屋又被苍溪县法院以居高公司未履行法律文书确定的义务为由轮候查封。现涉案房屋至今未被解封。另查明，2015年10月13日梁兴玉向居高公司缴纳涉案房屋的税费款34390元。任玲华和其丈夫陶诗波与居高公司签订了《商品房买卖合同》，任玲华与梁兴玉、居高公司又签订了《房屋认购补充协议》，其中商品房买卖合同上载明了房屋的位置、交房的具体时间2016年1月31日，补充协议约定了任玲华向梁兴玉支付下欠房款、居高公司办理房屋手续、交付房屋钥匙的义务。一审法院认为，任玲华、梁兴玉签订了房屋认购协议，任玲华购买居高公司拆迁补偿还建给梁兴玉的住房一套，任玲华按约定向梁兴玉支付房款250000元，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，但目前因为涉案房屋因居高公司的行为被查封，造成无法按照商品房买卖合同上约定的时间交付房屋，致使梁兴玉迟延履行合同义务，任玲华订立合同的目的不能实现，对任玲华要求解除《房屋认购协议》的诉讼请求予以支持；定金应当以书面形式在合同中明确约定支付金额、期限，本案中房屋认购协议约定的250000元应当是房屋的首批认购款，而非购买房屋的定金，故对要求双倍返还定金158000元的诉讼请求不予支持；梁兴玉基于涉案房屋被查封致居高公司无法按时交房的行为，应当由梁兴玉向任玲华承提违约责任；对于房屋维修基金，因是居高公司向任玲华收取，应由居高公司返还；对于梁兴玉辩称由居高公司承担违约责任的理由，因任玲华与居高公司签订的商品房买卖合同仅仅是约束其办理房屋手续，合同出卖方是梁兴玉，根据合同的相对性原理，应由梁兴玉向任玲华承担违约责任。综上，判决：一、梁兴玉在本判决生效后15日内返还任玲华购房款250000元，并承担从2015年10月13日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付资金利息；二、四川居高房地产开发有限公司在本判决生效后立即返还任玲华缴付的房屋维修基金2991元；三、驳回任玲华的其他诉讼请求。二审中，上诉人梁兴玉提交下列证据：1、房屋移交通知书、提前交房协议、收据，拟证明该房屋已具备交房条件，梁兴玉已于2017年4月26日取得该放钥匙，只要任玲华支付完剩余房款，任玲华就能得到该房，能够实现合同目的；2、苍溪县猕猴桃食品有限责任公司2015年度年报审计报告，拟证明查封企业造成的损失。被上诉人任玲华认为该组证据与案件无关联性，涉案房屋被查封时间为2015年7月7日，认购协议的签订时间为2015年10月，即被上诉人在购买房屋时该房已被查封，上诉人自愿交纳物管费与本案无关。任玲华申请保全的是梁兴玉的股权，与公司的实际运营并无影响。被上诉人未提交新证据。除一审查明的事实外，本院同时查明：2015年10月左右任玲华欲购买“壹品江山”小区房屋，后从“壹品江山”售房部了解到梁兴玉有还建房出售，二人于2015年10月12日签订《房屋认购协议》。2015年10月13日梁兴玉向居高公司交纳税费34390元。居高公司、梁兴玉、任玲华三方签订《房屋认购补充协议》，确定居高公司因整体开发需要，将梁兴玉（原猕猴桃饮料厂库房）原有房屋搬迁后兑换成商品住宅房，由梁兴玉进行交易并结算，房屋价款、售房正式合同由居高公司与任玲华签订，并约定任玲华除向居高公司缴纳各项费税34390元和住房维护基金2991元外，其余义务应按《房屋认购协议》履行，居高公司承担向梁兴玉交房屋钥匙和办理双证的义务，梁兴玉在任玲华履行完相关义务后将房屋钥匙和双证交付给任玲华。本院认为，除双方协商一致外，在约定的解除条件出现或因一方迟延履行导致合同目的不能实现时，当事人有权提出解除合同。案涉房屋虽有别于商品房属还建房，被上诉人在房屋建成后能够实现居住等权利，但根据《房屋认购协议》及《商品房买卖合同》，居高公司应在2016年1月31日前交房，而因其原因至一审判决前尚未交付，故任玲华提出解除认购协议的条件成就，其请求应当得到支持。相应的，任玲华与居高公司签订的《商品房买卖合同》也应解除。在《房屋认购协议》及《商品房买卖合同》被解除后，因造成协议不能履行的责任在居高公司，除由梁兴玉退还任玲华所收房款外，居高公司应返还已交付的房屋维修基金和税费，并承担任玲华购买房屋的资金占用利息。至于梁兴玉所交给居高公司税费34390元，应由梁兴玉向居高公司主张。关于本案诉讼主体问题，因《房屋认购协议》为梁兴玉和任玲华签订，陶诗波、居高公司不是《房屋认购协议》的合同相对方，陶诗波不作为权利主张方也无不妥。关于一审中的诉讼保全问题，梁兴玉如对该保全有异议，可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条的规定，向作出裁定的一审法院申请复议，上诉人梁兴玉在上诉中提出的该项申请，本院不予审查。综上，原审认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2744号民事判决第二项、第三项；二、撤销四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2744号民事判决第一项，；三、解除上诉人梁兴玉与被上诉人任玲华签订的《房屋认购协议》；四、上诉人梁兴玉在本判决送达后十日内返还被上诉人任玲华购房款250000元；五、被上诉人四川居高房地产开发有限公司在本判决送达后十日内向被上诉人任玲华支付250000元的资金占用利息（自2015年10月13日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至2016年9月20日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3140元及保全费2180元共计5320元，由上诉人梁兴玉负担2000元，由被上诉人四川居高房地产开发有限公司负担3320元。二审案件受理费6280元，由上诉人梁兴玉负担2500元，由被上诉人四川居高房地产开发有限公司负担3780元。本判决为终审判决。审判长　　夏茂中审判员　　徐小雁审判员　　熊剑洪二〇一七年五月二十三日书记员　　刘　骁关注微信公众号“”