（2017）苏民申1501号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-18
案件名称
袁干举与淮安万润置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
淮安万润置业有限公司,袁干举
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏民申1501号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：淮安万润置业有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区淮海西路179号楼办公楼6层。法定代表人：王水林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：袁干举，男，汉族，1973年8月23日出生，住江苏省淮安市泗洪县。委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。再审申请人淮安万润置业有限公司（以下简称万润公司）因与被申请人袁干举商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2497号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万润公司申请再审称：1、我方已经按照商品房买卖合同的约定条件提前实际交付了房屋，不存在逾期交付房屋的违约行为；2、我方已经按照行政法规和合同约定履行交付义务，且双方并未约定未取得竣工验收备案表的违约条款，更不能依照逾期交房的违约条款作为我方承担未取得竣工验收备案表行为的制裁条款；3、在房屋经综合验收合格并已经实际交付的情况下，即使交付时有瑕疵，也不应承担逾期交房的违约责任，而应依照《建设工程质量管理条例》规定至多承担行政处罚责任；4、一、二审判决导致我方对案涉房屋的附随风险义务无法解除，不符合《中华人民共和国合同法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十一条规定。请求依法再审本案。袁干举提交意见称，1、房屋买卖合同第八条明确约定万润公司应当于2012年12月30日将依照国家和地方人民政府有关规定验收合格的房屋交付我方，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，案涉房屋经验收合格的法定交付条件就是取得商品房竣工验收备案表；根据该条例的规定，建设工程竣工后，从施工单位的自检到建设、勘察、设计、监理等单位的联合组织验收到最后报建设工程质量监督管理机构审查备案，核发竣工验收备案表，是建设工程竣工验收的工作流程。因此建设行政主管机关核发的竣工验收备案表是工程验收中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件，万润公司至今未取得，表明案涉工程未经建设行政主管机关最终的监督审查，其交付不符合交付条件，构成违约。2、我方有无实际接收房屋，并不影响万润公司承担违约责任。由于万润公司交付的房屋不符合双方合同的约定，应当承担相应违约责任。3、万润公司未取得竣工验收备案表，应承担的行政处罚与本案违约责任承担之间并不存在责任竞合。4、万润公司所称的附随风险义务无法解除，系其未提交建设行政主管机关备案登记，其应当向行政机关主张的权利与我方无关。请求驳回再审申请。再审审查阶段，万润公司提交下列新证据：建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任信息档案、建筑节能工程施工质量专项验收报告、单位工程质量竣工验收条件报审表、工程质量验收监督申请单，证明目的：根据质监部门的要求，按照现在取得备案证明的条件，必须要有建筑工程五方责任主体提供相关信息档案，对该工程进行终身承诺，并且提供相关报审表、监督单以及专项验收报告，建筑验收报告是经过墙改办加盖公章确认是合格的。到现在为止相关部门已经对我方的工程进行验收是合格的，我方交付的房屋是合格的。袁干举质证意见：对于上述证据三性均不予认可。该组证据均无具体的形成时间，根据万润公司表述该组证据系2017年4月17日提交质监局办理交付备案，由此表明在本案诉讼中万润公司并不具备办理交付备案证明的相关条件。本院认证意见：万润公司已经就上述证据提交原件供核对，对真实性应予认可，但不能证明万润公司已经就案涉工程取得竣工验收备案表。本院经审查认为，万润公司的再审申请不能成立，理由是：一、关于案涉房屋是否验收合格的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。……”案涉房屋系商品房，其是否经验收合格应由相关主管部门组织竣工验收后确认。案涉房屋虽经多个分项验收合格，但并未取得主管部门出具的竣工验收备案证明，故根据现有证据难以认定万润公司所交付房屋已经验收合格。二、关于案涉房屋是否按约交付的问题。商品房买卖司法解释第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”该合同明确约定以房屋经验收合格作为交付标准，因案涉房屋尚未验收合格，没有达到合同约定的交付条件，仅转移占有不能视为万润公司已经全面履行合同约定义务，一、二审判决认定万润公司未能按约交付房屋并无不当。三、关于未按约交付房屋的责任认定问题。由于商品房未取得竣工验收备案证明则无法办理产权登记，基于不动产物权变动的公示性，万润公司的违约行为影响了房屋业主完全实现合同目的，一、二审判决认定万润公司应承担逾期交房的违约责任符合本案实际情况。行政责任与民事责任的性质、依据均不相同，万润公司主张其未取得竣工验收备案证明仅承担行政责任，缺乏事实及法律依据。四、关于案涉房屋风险转移的问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”商品房买卖司法解释第十一条第二款规定，“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”上述条款系对标的物风险承担的规定，并不影响对万润公司是否承担违约责任的认定。万润公司据此申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回淮安万润置业有限公司的再审申请。审判长 邹 宇审判员 侍 婧审判员 赵 畅二〇一七年五月二十三日书记员 李斯琦 关注公众号“”