（2017）闽01民终1329号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-07-01

案件名称

周健、刘宜用房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周健,刘宜用,刘用顺

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终1329号上诉人（原审原告）：周健，男，1967年11月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：刘宜用，男，1966年4月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审被告）：刘用顺，男，1954年12月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上诉人周健因与被上诉人刘宜用、刘用顺房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市��安区人民法院（2016）闽0111民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周健上诉请求：1.依法撤销（2016）闽0111民初3279号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由刘宜用、刘用顺承担。事实与理由：一、一审法院对房屋本身的违法责任认定错误造成一审判决错误。1.一审法院认定周健是有意以违法建筑物为标的进行房屋买卖是不符合正常逻辑的，认定周健对房屋被强制拆除有过错应承担50%责任无事实及法律依据，过错应由刘宜用、刘用顺自行承担。因刘宜用、刘用顺的欺骗行为，周健事先并不知晓所购买房屋会被强制拆除，违法建筑在签订协议后两个月就被政府拆除，周健对此无过错。周健与刘宜用、刘用顺签订的协议中明确：“坐落于古岭过仑北垅陆窟��用承包地上的一座叁房壹厅叁卫生间砖混平房，其四至为西至王堂锦共墙，东为林宏栋共墙，南对空埕，北为山坡。”、“甲方保证该房屋权属清楚，有合法的土地使用权且无任何担保”、“在合同范围内乙方如有搭盖引起的政府拆除甲方概不负责”等字样可证明签订该协议时协议双方对合同范围内该房屋的合法性并无异议，周健始终是因该房屋是刘宜用、刘用顺农村合法土地上的合法建筑物才进行交易的。虽然该买卖交易涉及违反城镇居民购买集体土地造成买卖合同违法无效，但该房屋本身的违法性却是因刘宜用、刘用顺欺骗行为产生的，该房屋本身违法被强制拆除，周健不应承担责任。2.房屋买卖协议因城镇居民不能购买集体土地的房屋的强制性规定而无效，无效合同的处理本应当各自返还所得的利益。周健没有要求刘宜用、刘用顺支付购房款利息，而仅要求��还实际损失20.5万元及拉电费用、饮水费用损失1.52万元合情合理。3.一审法院认定“周健未提供证据证明‘拉电费’、‘饮水费’亦系该无效合同引起的损失不支持返还”是错误的。周健与刘宜用、刘用顺除本房屋买卖协议外无其他生意往来，且周健同时与购房款一起支付给刘宜用、刘用顺的‘拉电费用饮水费用’本身就是交易房屋的附属费用。刘宜用、刘用顺亦在《收条》证据上明确载明：“拉电费用壹万伍仟贰佰元整饮水费用伍仟元整此条为证。收款人：刘宜用、刘用顺代。”二、刘宜用、刘用顺骗取的违法房屋购房款即20.5万元本身就存在有盈利，而20.5万元对周健而言则是无利益的全损失。一审法院在错误认定被拆除房屋责任各承担50%的前提下，判决刘宜用、刘用顺仅返还周健实际损失的50%，而让刘宜用、刘用顺留取了含利益在内的50%，显失公平��这种判决结果及案例必将损害公共利益和社会良俗，纵容更多像刘宜用、刘用顺这样利用低廉的违法建筑欺骗出售谋取利益、即使被政府强制拆除也能获取利益的恶劣行径。刘宜用、刘用顺答辩称：1.周健是城里人，是知识分子，是老师，应知到农村购买集体土地上的房屋的行为不合法，其自己也在上诉状中承认了。2.周健是正常人，有正常的逻辑思维，购房是大事，只有产权证和土地证齐全的房子才能买卖，其买卖行为才能受到保护是其应知的基本常识。周健在明知没有任何官方手续的情况下，鼓动刘宜用、刘用顺修建房子并购买，表明周健自愿承担所有风险，其所负责任应更大，不应仅为50%。3.刘宜用系当地农民，对买卖农村房子的政府相关规定不了解。刘宜用是受周健唆使才帮周健建房，这一点在一审庭审时已作明确说明。4.周健明知购买讼争房屋是违法的，签订的合同属无效合同，责任应由周健承担。周健向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖契约》无效；2.刘宜用、刘用顺返还周健购房款20.5万元、电费1.52万元、共计22.02万元。一审法院认定事实：2015年5月9日，周健与刘宜用、刘用顺签订一份《房屋买卖契约》，约定：周健向刘宜用购买坐落于鼓岭过仑北垅陆窟的一座三房一厅三卫生间砖混平房，售价为20.5万元。该契约同时载明：鉴于该土地属于集体，仅由刘宜用、刘用顺承包经营，刘宜用、刘用顺保证该土地的所有的使用权人自愿将该土地上的一切附着物的所有权转让周健，该土地的使用权一并由周健支配使用。合同签订后，刘宜用、刘用顺将房屋交付原告。2015年5月13日，刘用顺代为刘宜用向周健出具收条确认收到周健��房款20.5万元、“拉电费用”1.52万元和“饮水费”0.5万元。2015年7月，因双方买卖的房屋属非法占地建设，被福州市国土资源局强制拆除。后刘宜用向周健退还了5000元。另查明，周健系城镇居民，涉案房屋所占用的系农民集体所有的土地。一审法院认为，涉案房屋被行政机关强制拆除，足见该房屋系实质性违法建筑，其不仅违反相关法律、行政法规效力性强制性规定，而且还损害了国家、集体和社会公共利益。因此以该违法建筑为标的物的《房屋买卖契约》应为无效合同。合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘宜用未取得行政许可，即在集体土地上建造砖混结构的平房出售，具有过错。周健系城镇居民，明知涉案房屋所占用的系农民集体土地，仍要购买，亦具有过错。根据双方的过错程度，一审法院认定周健和刘宜用各��担50%的责任。现因涉案违法建筑房屋已被强制拆除，可视为周健的损失为购房款20.5万元，该损失应由周健和刘宜用各承担50%，即刘宜用应返还周健10.25万元（20.5万元×50%），刘宜用已支付周健的0.5万元可予抵扣。因周健未提供证据证明“拉电费用”1.52万元和“饮水费”0.5万元亦系由该无效合同引起的损失及刘宜用、刘用顺对该损失具有过错，其请求刘宜用、刘用顺返还该两项费用，缺乏依据，不能支持。一审庭审中，周健主张刘用顺系刘宜用的代理人，因代理人的代理行为系由被代理人承担民事责任，其请求刘用顺承担责任，缺乏依据，不能支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认周健与刘宜用��刘用顺于2015年5月9日签订的《房屋买卖契约》无效；二、刘宜用应于本判决生效之日起十日内返还周健10.25万元（已支付0.5万元）；三、驳回周健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4603元，减半收取计2301.5元，由刘宜用负担1071.5元，由周健负担1230元；财产保全申请费1621元，由刘宜用负担755元，由周健负担866元。二审诉讼过程中，周健向本院提交合约章程一张，拟证明讼争房屋于2011年即已存在。刘宜用、刘用顺质证认为该证据与本案无关。本院审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，该合约章程不属于二审程序中的新证据，且与本案关联性不足，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，讼争房屋系违法建筑，已被行政机关强制拆除，以该违法建筑为标的物的《房屋买卖契约》应为无效合同。合同无效责任，是合同成立之后由于欠缺某种有效要件，致使合同没有发生法律效力，或者被撤销，致使合同在其成立时即为无效，对合同无效或者被撤销负有责任的一方或者双方当事人所应承担的责任。这里的责任应指合同无效造成的合同双方或第三人的损失。本案双方签订的《房屋买卖契约》中明确约定“甲方应保证在合法土地使用权期限内一方房屋使用的合法性和永久性”、“甲方保证该房屋权属清楚，有合法的土地使用权且无任何担保、在能够办理产权手续的前提下，甲方还须协助乙方办理相关产权登记手续”，现讼争房屋因“未经有权机关批准，属非法占地建设”被行政机关强制拆除，案涉买卖契约基于标的物为违法建筑归于无效的责任应在于甲方即出卖方。刘宜用、刘用顺主张违法建筑系周健请人搭盖的，但协议中明确载明周健购买的系一座“叁房壹厅叁卫生间砖混平房”，在刘宜用、刘用顺未提供证据佐证的情况下，对其该项主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”房屋契约出卖方应将购房款退还给买受方周健，因刘用顺系刘宜用的代理人，代理人的代理行为系由被代理人承担民事责任，故退还购房款20.5万元的责任应由刘宜用承担，扣除已返还的5000元，刘宜用还应返还20万元。原审该项判决适用法律错误，本院予以纠正。此外，周健还主张返还“拉电费用”1.52万元和“饮水费”0.5万元。本院认为，周健未提供证据证明这两项费用系由无效合同引起的损失，亦无法证明刘宜用、刘用顺对该损失具有过错，一审法院判决不予支持此诉请是正确的。综上，周健的部分上诉请求成立，本院予以支持，部分上诉请求缺乏事实依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3279号民事判决第一项；二、变更福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3279号民事判决第二项为：刘宜用应于本判决生效之日起十日内返还周健购房款20万元；三、驳回周健的其他原审诉讼请求及上诉请求。本案二审受理费4603元，由周健负担460元，由刘宜用负担4143元。一审案件受理费2301.5元，由周健负担230元，由刘宜用负担2071.5元，财产保全申请费1621元，由刘宜用负担755元，由周健负担866元。本判决为终审判决。审判长　吴一萍审判员　陈雁兰审判员　符海燕二〇一七年五月二十三日法官助理　张力群书记员　吴　超微信公众号“”