（2017）粤13民终1236号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-18
案件名称
惠州市恒岳房地产开发有限公司、林丽芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市恒岳房地产开发有限公司,林丽芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1236号上诉人（原审被告）：惠州市恒岳房地产开发有限公司，住所地：惠州市三环北路28号海伦堡花园C区商铺1层13号。法定代表人：严惠雄。委托诉讼代理人：何妙辉，男，1984年6月14日出生，系公司工作人员。委托诉讼代理人：郑仕玉，男，1986年9月29日出生，系公司工作人员。被上诉人（原审原告）：林丽芳，女，汉族，1984年9月23日出生，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：范为，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，广东金卓越律师事务所律师。上诉人惠州市恒岳房地产开发有限公司因与林丽芳商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依��组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：提出诉讼请求：一、被告惠州恒岳公司向原告林丽芳支付逾期交房违约金12011.86元（自2014年12月21日至2015年3月30日，按照每逾期一日万分之三计算，不超过总房款2%）；二、被告惠州恒岳公司向原告林丽芳支付层高不足的损失12011.86元（600593元×2%）；三、本案诉讼费、保全费由被告惠州恒岳公司承担。事实和理由：2013年8月31日，原告林丽芳与被告惠州恒岳公司签订《商品房买卖合同》，原告林丽芳认购被告惠州恒岳公司开发的位于惠州市惠城区××办事处××花园××房，房屋总价为人民币600593元。原告林丽芳按照合同约定履行了付款及其他合同义务，但被告惠州恒岳公司没有按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设，从而导致海伦湖溪花园整个项目验收不合格，被告惠州恒岳公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限、层高向原告林丽芳交付房屋，被告惠州恒岳公司应承担违约责任。被告惠州恒岳公司辩称，一、被答辩人林丽芳关于逾期违约责任的诉讼请求没有依据。被答辩人林丽芳关于逾期违约责任的诉请应当符合合同法的相关规定之外还应当符合合同依据，应根据买卖双方签订的商品房买卖合同的相关条款约定，被告应当于2014年12月20日前将具备竣工验收报告的商品房交付，若无法交付的应当承担逾期交楼的违约责任，根据条款的约定，被告仅在不具备竣工验收报告的情况下才应当承担违约责任，而原告超出合同约定的范围认为被告即便获得竣工验收报告也应当承担违约责任的观点是没有合同依据的。此外，根据建筑法及建筑工程质量管理条例等国家法律及行政法规的规定建设工程只需要经过参建单位验收合格即可交付使用。二、被答辩人林丽芳诉请的层高误差损失计算方式没有法律、合同依据。答辩人惠州恒岳公司在商品房销售过程中因工作失误将层高2.9米填为3.0米，而商品房最终验收的层高达到了法定的层高标准，被答辩人林丽芳没有遭受到实际损失，而双方也没有约定层高误差的违约责任，应依据法定的赔偿方式予以计算。根据国家的相关法律法规，被答辩人林丽芳所能主张的损失应以实际损失为限，根据答辩人惠州恒岳公司参考建设工程实际造价的资料可得出被答辩人林丽芳的实际损失仅在于建筑成本损失，仅在于建设工程总造价或者分摊到相关商品房的造价（该造价包括公共设施、部位分摊至各自的商品房）0.57%。原审法院查明的事实经审理查明，2013年8月31日，原告林丽芳作为买受人，被告惠州恒岳公司作为出卖人，双���签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2013）10023064]，约定：买受人以600593元的价格预购买出卖人建设的位于惠州市惠城区××办事处××花园××房房住宅商品房，层高3.00米；（第八条约定）出卖人应在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经发出建筑工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房，交付给买受人使用；（第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（补充协议第二条约定）买受人所购商品房层高的最小值，在符合国家有关规范的前提下，局部可能略有误差，买卖双方均不持任何异议；（补充协议第十九条约定）《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。合同签订后，原告林丽芳按照合同约定向被告惠州恒岳公司支付了购房款。惠州恒岳公司开发的涉案房产项目海伦湖溪花园竣工验收日期为2014年12月10日。涉案房屋报建层高为2.9米。因部分室内地台标高、商铺层高与《建设工程规划许可证》不符，涉嫌违建被相关主管部门立案调查处理。2015年2月28日，惠州市住房和城乡规划建设局责令该项目提出整改方案。涉案房屋所在的住宅楼直至2015年3月27日才通过建设规划许可验收。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告林丽芳与被告惠州恒岳公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据约定，被告惠��恒岳公司应在2014年12月20日前将符合交付条件的房屋交付给原告林丽芳，但被告惠州恒岳公司经整改后才于2015年3月27日取得建设工程规划验收合格证，故涉案房屋于2015年3月27日才具备交付条件。所以，根据《商品房买卖合同》第九条和补充协议第十九条的约定，被告惠州恒岳公司应向原告林丽芳支付逾期交房违约金12011.86元（600593元×2%）。由于《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的层高为3.0米，而涉案房屋报建层高为2.9米，报建层高与合同约定层高相差10cm，不属于涉案《商品房买卖合同》补充协议第二条约定的“局部略有误差”，应当认定被告惠州恒岳公司违约，理应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第十九条的约定，被告惠州恒岳公司应向原告林丽芳支付层高不足违约损失12011.86元（600593元×2%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告林丽芳支付逾期交房违约金12011.86元；二、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告林丽芳支付房屋层高不足违约损失12011.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元（原告已预交），适用简易程序减半收取200元，由被告惠州市恒岳房地产开发有限公司承担。当事人二审的意见惠州市恒岳房地产不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求人民法院撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判决一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由是：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人将符合《商品房买卖合同》约定的时间和条件交付房屋给被上诉人。2014年12月20日，由上诉人、监理、施工、勘察、设计等五家单位根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五、六、七条的规定，对涉案项目进行竣工验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》。符合《商品房买卖合同》第八条关于交付期限“出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经发出建筑工程工程竣工验收报告。��的约定。2、上诉人交付涉案房屋时，房屋基础设施、公共配套建筑正常运行，符合《商品房买卖合同》第十四条及《补充协议》第六条第（一）项第4点的约定，满足房屋正常使用条件。上诉人交付涉案房屋时，惠州水口思源自来水有限公司、广东省惠州市气象局、广东省惠州市公安消防局、广东省惠州市质量技术监督局、广东电网公司惠州惠城供电局分别出具了关于自来水、防雷装置、消防、电梯、电等方面的验收合格报告。惠州市城市燃气发展有限公司等单位也出具了涉案房屋所在的小区管道燃气工程《工程竣工验收报告》，验收结论为合格。涉案房屋具备使用条件。根据《广东省燃气管理条例》第九条第四款“在管道燃气已覆盖的区域内不得新建小区气化站、瓶组站”，惠州市城市燃气发展有限公司也���具《关于海伦湖溪花园市政燃气管道建设情况的函》，详细说明了涉案房屋所在小区连接市政燃气管道由于规划的原因，造成燃气市政管道项目无法开展。也就是说，涉案房屋所在小区管道燃气暂时仍无法覆盖，无法接通不属于被告原因造成，原告可暂时使用瓶装燃气。上述证据充分证明，上诉人交付的房屋符合《商品房买卖合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯在该商品房的交付日期达到正常使用条件；2、管道煤气设施在交楼时达到使用条件；”和《补充协议》第六条第（一）项“4、若因地区市政设施建设进度原因导致买受人暂未能享受相关公共服务的，出卖人不因此承担违约责任，买受人仍然依照合同约定的交楼日期���楼。”的约定，房屋基础设施、公共配套建筑正常运行，满足房屋正常使用条件。3、一审判决认定“未取得建设工程规划验收合格证的住宅楼的房屋即使有《建设工程竣工验收报告》，也不能认定是符合交付条件可以交付给购房者使用的”是错误的。建设工程规划验收是建设行政主管部门对建设单位是否按规划条件进行建设进行核实，不符合规划条件的，给予行政处罚，属于行政管理的范畴。而《建设工程竣工验收报告》是建设、监理、施工、勘察、设计等五家单位根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，对建设工程的质量等进行验收后出具的意见，主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容，是对建设工程质量的验收。验收合格的并符合《商品房买卖合同》约定的就可以交付使用。综上所述，上诉人交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定，满足房屋正常使用条件，不存在上诉人逾期交付的事实。二、一审判决依据《商品房买卖合同》补充协议第十九条的约定判决上诉人向被上诉人支付层高不足违约金缺乏事实和法律依据。上诉人销售人员将《商品房买卖合同》第三条第二款中该商品房的层高2.9米录入为3.00米，属于重大误解的民事行为，依法可以变更，依法不应当承担民事赔偿责任；同时，该商品房在规划及报建时层高均为2.9米，而不是3.00米，不存在层高不足的问题。再者，《商品房买卖合同》并未对层高不足如何处理的情况进行约定。因此，被上诉人的计算方法及一审判决均缺乏依据，依法应予以驳回。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：希望二审法院维持一审判决，之前惠州中院也处理过一百多宗，我就不做过多的赘述。双方当事人二审未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要为：一是上诉人是否存在逾期交房的违约行为；二是层高达不到合同约定的高度是否构成违约及违约金如何计算。关于第一个问题。上诉人上诉认为其已于2014年12月10日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件，后于2014年12月20日前通知被上诉人收楼，故其不存在逾期交房事实。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，将五单位出具的《建筑工程竣工验收报告》作为商品房的交付条件，该条是双方真实意思表示，也不违反我国法律法规的强制性规定，应认定有效。上诉人虽然于2014年12月10日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”之规定，只有符合规划条件的建设单位才可组织竣工验收，即经建设工程规划验收合格是建设单位组织竣工验收的前提条件。现上诉人在建设工程规划验收合格前取得《建筑工程竣工验收报告》并交付使用不符合法律规定。原审认定涉案楼房自2015年3月27日规划整改并取得建设工程规划验收合格方符合交楼条件，上诉人存在逾期交楼的违约行为并无不当，本院予以确认。关于第二个问题。上诉人认为《商品房买卖合同》约定的层高与规划及报建的层高不符，系其销售人员的工作失误，属重大误解的民事行为，不应承担民事赔偿责任。对此，本院认为，重大误解，是指误解人做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，如对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失，以至于根本达不到缔约目的行为；而“错误认识”是指因知识局限、经验不足等自身原因对合同条款所表达的意思产生了错误理解。就本案而言，上诉人及其工作人员并没有对《商品房买卖合同》第三条约定的“层高3米”这一概念有错误理解，从而作���与真实意思表示相悖的行为，故上诉人仅仅以销售人员存在失误作为重大误解的理由不成立，本院不予采纳。对于违约金如何计算的问题，虽然《商品房买卖合同》未对层高不足应如何处理作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原审在综合考虑商品房价格的构成要素的基础上，参照《商品房买卖合同》补充协议第十九条的约定，判决上诉人按房价款总额的2%向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人惠州市恒岳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年五月二十三日法官助理 黄晓娜书 记 员 彭科梅附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：