（2017）青民申89号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-26
案件名称
韩尚梅与高拉毛存房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
青海省高级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
韩尚梅,高拉毛存
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
青海省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）青民申89号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：韩尚梅，女，1977年3月3日生，住西宁市城中区。委托代理人：刘文育、周宁霞，青海凡圣律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：高拉毛存，男，1969年12月30日生，住湟中县。委托代理人：程启春、严成德，青海镇海律师事务所律师。再审申请人韩尚梅与被申请人高拉毛存房屋买卖合同纠纷申请再审一案，不服西宁市中级人民法院（2016）青01民终1413号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。韩尚梅申请再审称：原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。根据《合同法》的规定，负有先履行义务的一方主张不安抗辩权时必须有确切的证据证明对方有下列情形之一：经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金、逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失债务能力的其他情形。本案中，早在2012年年底，申请人就已经提前还清了银行贷款，抵押权已经消灭，对于被申请人而言，不存在上述的不安抗辩的事由。原审认定申请人履约能力明显降低，被申请人拒付尾款属不安抗辩事由的事实缺乏证据证明。买卖合同有效，就应按双方约定的权利义务履行合同。被申请人应于2012年5月15日一次性付清剩余房款105000元，房屋产权证于五年后（即2016年8月27日）办理过户。支付房款在前，产权变更在后，原审判决同时履行是错误的。另合同约定的产权变更时间是2016年8月27日之后，而高拉毛存一审起诉时间2016年7月19日，开庭时间是2016年8月5日、8月9日，都尚未到约定过户的期限。原判认定办理过户期限届满是错误的。综上，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定申请再审。高拉毛存答辩称：原审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。本院认为，（一）关于被申请人高拉毛存未按期给付剩余房款55000元是否符合不安抗辩权的行使要求。经查，申请人韩尚梅与被申请人高拉毛存签订的协议约定，协议签订当日付房款130000元，剩余房款105000元于2012年5月15日一次付清。2012年5月，高拉毛存履行购房余款时得知其所购房屋因韩尚梅贷款已经抵押给中国农业银行股份有限公司湟中县支行，故其给付了韩尚梅剩余房款50000元，尚欠55000元未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：”应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行......（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案中，韩尚梅与高拉毛存协议购买的房屋，在双方达成协议之前，已经抵押给中国农业银行股份有限公司湟中县支行。湟中县支行是抵押权人，抵押权优于普通债权。若韩尚梅不能按期偿还湟中县支行的贷款，则韩尚梅与高拉毛存签订的购买该房屋的协议可能无法履行。据此，高拉毛存在得知其购买的房屋涉及抵押权时仅支付50000元，尚欠55000元，符合行使不安履行抗辩权的条件。后韩尚梅于2012年年底还清了银行贷款，该涉案房屋的抵押权虽已消灭，但韩尚梅未提供证据证明其及时就抵押权已经消灭的事实告知了高拉毛存，关于余款55000元的支付时间双方也未达成新的约定。故高拉毛存虽没按协议约定的时间付清余款，但其并不构成违约，不应当承担滞纳金119850元。原判对此节认定事实并无不当，申请人的该项申请事由不成立。（二）关于双方办理房屋过户期限是否届满的问题。韩尚梅与高拉毛存于2011年8月27日签订《售房协议书》，协议第四条约定：房屋产权证于五年后办理过户手续。按此约定，双方办理过户的时间应为2016年8月27日以后。一审中，高拉毛存于2016年7月22日提起诉讼，诉请请求为依法确认原、被告签订的”售房协议书”有效，被告按照协议约定办理房屋产权过户手续。一审法院于2016年8月19日、2016年9月12日两次开庭审理本案，于2016年9月29日作出一审民事判决书。在作出判决时，已到双方协议约定的办理过户手续的时间。原审判决韩尚梅在判决生效后协助高拉毛存办理房屋产权过户手续，符合鼓励交易及诚实信用原则。原判对此节认定事实并无不当，申请人的该项申请事由不成立。综上，再审申请人韩尚梅的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回韩尚梅的再审申请。审 判 长 王海明审 判 员 祝文甲代理审判员 王 娟二〇一七年五月二十三日法官 助理 康 盼书 记 员 刘智婕 来源：百度搜索“”