（2017）京0114民初2409号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-03-26
案件名称
杜秀萍与北京君达房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜秀萍,北京君达房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初2409号原告:杜秀萍，女，1970年5月16日出生，住北京市昌平区。委托代理人：申超，北京市东易律师事务所律师。被告:北京君达房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路106号院美唐花园2号楼817室。法定代表人：王泽友。原告杜秀萍与被告北京君达房地产经纪有限公司（以下简称“君达地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员李强、闫素霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜秀萍的委托代理人申超到庭参加了诉讼，被告君达地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜秀萍起诉称：2015年6月，原告经与满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司的居间服务，承租了被告对外出租的位于×（以下简称房屋）的房屋。2015年6月8日，原告与被告的法定代表人徐跃兴签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租金为3500元/月，租期为2015年6月15日至2016年6月14日，租金缴纳方式为押一付三。同日，原告以转账方式向被告缴纳了第一期的房屋租金10500元、房屋押金3500元、家具费用1500元和物业费2000元，共计17500元，2015年8月15日，原告以转账方式向被告缴纳了第二期房屋租金10500元；2015年11月23日，原告以转账方式向被告缴纳了第三期房屋租金10500元；2016年2月22日，原告以转账方式向被告缴纳了第四期房屋租金10500元。2016年2月29日，房屋所有权人刘卫红以被告拖欠房屋租金为由，主张提前收回涉案房屋，要求原告马上搬离。原告与刘卫红及其配偶ＸＸ飞协商，由ＸＸ飞与原告为法定代表人的北京朗谊科技有限公司于2016年3月3日签订《房屋租赁合同》。原告认为，根据《合同法》相关规定和原被告所签《房屋租赁合同》之约定，被告行为已构成违约，该行为致使房屋租赁合同目的不能实现，且已给原告造成实损。故特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告剩余房屋租金11900元、剩余物业费561元、押金3500元；2、被告支付原告违约金3500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告君达地产公司经本庭合法传唤，无正当理由，未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年6月8日，徐跃兴代表君达地产公司（甲方，出租方）与杜秀萍（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，甲方将×的房屋出租给乙方，租赁期限自2015年6月15日至2016年6月14日；房屋月租金为3500元，三个月为一期支付，甲方指定的银行账户为×的账户；乙方应向甲方支付保证金3500元，房屋的物业管理费由乙方承担；租赁期内甲方须提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，杜秀萍于2015年6月8日向徐跃兴支付房屋第一季度租金10500元、押金3500元、家具费1500元及一年的物业费2000元，共计17500元；于2015年8月15日向徐跃兴支付第二季度房屋租金10500元。杜秀萍分别于2015年11月23日、2016年2月22日向君达地产公司支付第三、四季度的房屋租金。另查，徐跃兴原为君达地产公司的法定代表人，2015年10月15日，君达地产公司的法定代表人变更为王泽友。庭审中，杜秀萍称房屋所有权人为刘卫红，ＸＸ飞为刘卫红的配偶。因君达地产公司未向房屋所有权人支付房屋租金，房屋所有权人要求杜秀萍于2016年3月2日搬出涉案房屋。经杜秀萍与房屋所有权人协商，房屋所有权人的配偶与杜秀萍为法定代表人的北京朗谊科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年3月3日起。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、转行业务回单、收据、工商查询信息及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告君达地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杜秀萍与君达地产公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未按照合同约定保证原告正常使用房屋，导致原告与房屋所有权人重新签订房屋租赁合同，故原被告之间签订的房屋租赁合同已于2016年3月2日解除。合同解除后，被告应返还原告押金及合同解除之后的租金、物业费。原告要求被告返还剩余房屋租金11900元、押金3500元及物业费561元的诉求，于法有据，本院予以支持。因被告的行为构成违约，其应依据合同约定支付违约金，故原告要求被告支付违约金3500元的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京君达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告杜秀萍房屋租金一万一千九百元、押金三千五百元、物业费五百六十一元；二、被告北京君达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告杜秀萍违约金三千五百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百八十六元五角，由被告北京君达房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元，由北京君达房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹元元人民陪审员 李 强人民陪审员 闫素霞二〇一七年五月二十三日书 记 员 姚 倩