（2017）鄂0103民初3376号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-29
案件名称
武汉华源东方电力科技有限公司与商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉华源东方电力科技有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条，第一百四十二条，第一百四十五条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0103民初3376号原告（反诉被告，以下简称原告）:武汉华源东方电力科技有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区檀李湾。法定代表人:谢剑锋，经理。委托诉讼代理人：王健，湖北维思德律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：武汉中央商务区建设投资股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：卢志强，董事长。委托诉讼代理人：赵家喜，男，该公司员工。原告武汉华源东方电力科技有限公司（以下简称东方电力公司）与被告武汉中央商务区建设投资股份有限公司（以下简称商务投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理，被告商务投资公司于同年12月28日提出反诉，本院合并审理，并于同年12月30日向原告东方电力公司送达反诉状。审理中，原告东方电力公司于2016年7月7日撤回起诉，本院依法准许。同年7月30日，本院作出（2015）鄂江汉民二初字第02057号民事判决书，原告东方电力公司不服一审判决上诉于湖北省武汉市中级人民法院（以下简称市中院），市中院于2017年1月19日作出（2016）鄂01民终8300号民事裁定书，撤销本院作出的（2015）鄂江汉民二初字第02057号民事判决书并发回本院重审。本院于2017年3月17日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东方电力公司的委托诉讼代理人王健、被告商务投资公司的委托诉讼代理人赵家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告商务投资公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告间签订的编号为江120060780的《武汉市商品房买卖合同》；2、原告东方电力公司向被告商务投资公司支付逾期支付房款的违约金779260.3元（合同第七条违约金按照累计应付房款10%）；3、由原告东方电力公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告东方电力公司于2013年9月7日购买被告商务投资公司开发建设的泛海国际SOHO城7号楼1904号面积为436.72平方米的房屋。双方于同年11月20日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，房屋总价格为7792603元，原告东方电力公司支付首付款3902603元，余款3890000元由原告东方电力公司自行前往银行办理贷款手续。后因原告东方电力公司自身原因导致贷款未获审批，原告东方电力公司至今未支付余款，已构成违约，被告商务投资公司与原告东方电力公司多次协商未果。故向法院提起诉讼，要求判如所请。原告东方电力公司针对反诉答辩称，原告东方电力公司对不能办理贷款无过错，现原告东方电力公司有能力一次性支付剩余房款。另被告商务投资公司没有按合同约定及法律规定行使解除权。原告东方电力公司不同意解除购房合同，要求继续履行合同。经审理查明，武汉中央商务区泛海国际SOHO城（一期）商品房由被告商务投资公司投资建设。原告东方电力公司（合同中称买受人）与被告商务投资公司（合同中称出卖人）于2013年11月20日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人购买泛海国际SOHO城（一期）第7幢19层4号房屋（建筑面积436.72平方米），17843.48元/平方米，总金额为7792603元。双方约定以贷款付款方式付款，买受人应于2013年11月29日前，一次性存入商品房首付款3902603元，其余价款办理贷款。该合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款：1)逾期在90日内的，自本合同约定的应付期限之第二日至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金，合同继续履行；2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应向买受人退还累计应付款。该合同还对交房期限及条件等作出了明确约定。双方在合同附件六《合同补充协议》中约定：1、买受人应于本合同签订之日起5日内向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款的所需要的全部资料（该资料满足贷款人审批贷款需要）及费用；买受人未按本条款约定提供相关资料及费用的，按以下方式处理：1）逾期在10日内（含10日），买受人按日向出卖人支付总价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但应按本协议的约定向出卖人支付违约金；2、贷款未获得批准或贷款人未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应在收到贷款人通知后七日内与出卖人另行协商付款方式。买受人贷款申请自提出之日起60日内仍未能获得贷款人批准的，出卖人有权决定将其贷款视为未获得批准。贷款未获得批准或贷款人未批准相应的贷款成数、年数，并导致商品房买卖合同不能继续履行，系因不可归责于买受人和出卖人的事由，且买受人和出卖人未能在本款约定的七日内就付款方式协商一致的，买受人和出卖人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金或定金返还买受人。若贷款未获得批准或贷款人未批准相应的贷款成数、年数，系因可归责于买受人的事由，或买受人不在本款约定的七日内与出卖人协商付款方式的，则出卖人有权解除合同，并按房屋总价款5%从买受人已支付的价款中扣收违约金。合同签订后，买受人按约支付购房首付款3902603元，于合同签订后先后向多个贷款机构提交相关贷款材料，后于2015年8月被告知，购房所需贷款无法获批。上述事实，有原、被告的陈述及原告东方电力公司提供的《武汉市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、银行资金信息复印件；被告商务投资公司提供的《武汉市商品房买卖合同》及附件等证据予以证明，以上证据均经庭审审核属实，本院予以确认。本院认为，原、被告间签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。审理中，双方对下列问题存在较大分歧：一、合同解除权的行使？被告商务投资公司认为，原告东方电力公司逾期90日未支付购房余款，合同解除的条件已成就，被告商务投资公司曾向原告东方电力公司发出解除合同通知书，合同应依法解除。另被告商务投资公司在提交反诉状时也明确在反诉状中提出，如果解除合同通知书存在送达瑕疵，那么被告商务投资公司请求以反诉状的送达日期作为合同的解除日期。原告东方电力公司则认为，双方签订合同的时间为2013年11月12日，被告商务投资公司可认为原告东方电力公司在2014年1月12日前贷款未获批准，被告商务投资公司自2014年1月19日起即可行使合同解除权，解除权至2015年1月18日届满，但自2014年1月19日起至被告商务投资公司于2015年12月28日提出反诉时，在近两年内被告商务投资公司未行使合同解除权，应视为已放弃权利，故被告商务投资公司解除合同的权利早已消灭。且原告东方电力公司对未按期办理贷款无过错，故被告商务投资公司的请求应被驳回。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告东方电力公司于2015年9月16日向本院提起诉讼，要求解除合同，被告商务投资公司于同年12月28日提出反诉亦要求解除合同，双方在解除合同的诉请上形成合意，可视为当事人均同意解除合同。尽管原告东方电力公司又于2016年7月7日撤回起诉，并表示不同意解除合同，其诉辩意见前后矛盾，本院不予采信。且双方在《合同补充协议》中明确约定，原告东方电力公司应在收到贷款未获批准的通知后七日内与被告商务投资公司另行协商付款方式，否则被告商务投资公司有权解除合同。原告东方电力公司在诉状中称其按已要求交付办理贷款所需的材料后，于2015年8月被贷款人告知，购房所需贷款无法获批。原告东方电力公司收到贷款未获批准的通知后未依约与被告商务投资公司另行协商付款方式，被告商务投资公司据此提出解除合同，既符合合同约定亦未违反法律规定。故对被告商务投资公司要求以反诉状的送达日期作为涉案合同解除日期的诉讼请求，本院予以支持。被告商务投资公司称曾向原告东方电力公司发送解除合同通知书，因未本院指定的期限内举证证实，本院不予采信。庭审中，原告东方电力公司称贷款未获批系因调控政策导致，属免责事由，因未举证证实，本院不予采信。原告东方电力公司还称现在有能力一次性付清余款，因未与被告商务投资公司协商一致，故调解未成。二、违约责任的承担。因原告东方电力公司的违约行为导致涉案合同的解除，其应依约承担违约责任。导致涉案合同未能履行的原因系因原告东方电力公司申请贷款未获批准，被告商务投资公司仅能依据合同约定按房屋总价款5%从原告东方电力公司已支付的价款中扣收违约金389630元（7792603元×0.05%）。合同中虽约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。但合同中仅对首付款的支付日期进行了明确约定，并未对贷款获批后的具体付款时间进行约定，故对被告商务投资公司以原告东方电力公司超过90日未付款要求其按房屋总价款10%支付违约金的诉讼请求，本院仅对部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十五条第一款的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）武汉中央商务区建设投资股份有限公司解除合同的行为有效，《武汉市商品房买卖合同》于2015年12月30日解除；二、原告（反诉被告）武汉华源东方电力科技有限公司支付被告（反诉原告）武汉中央商务区建设投资股份有限公司违约金389630元；三、驳回被告（反诉原告）武汉中央商务区建设投资股份有限公司其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半后收取案件受理费19010元、反诉费5796元，邮寄费40元，共计24846元，由原告武汉华源东方电力科技有限公司负担22622元（原告武汉华源东方电力科技有限公司已预付19010元、还应负担的3612元随同上述款项一并支付被告武汉中央商务区建设投资股份有限公司），被告武汉中央商务区建设投资股份有限公司负担2224元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 魏永香人民陪审员 叶汉香人民陪审员 秦建刚二〇一七年五月二十三日书 记 员 程 莎 搜索“”