（2017）赣08民终605号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-24
案件名称
谢水勇、吉安创天国际投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢水勇,吉安创天国际投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终605号上诉人（原审原告）：谢水勇，男，汉族，1972年5月23日生，江西省泰和县人，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：刘小云、郭平华，江西赣中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区北门街。法定代表人：陈镇荣，总经理，委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。上诉人谢水勇与上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢水勇上诉请求：1、判令撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1409号民事判决，并依法改判支持谢水勇的一审诉讼请求，即判令创天公司向谢水勇从2014年10月1日起每日按总房款的万分之三支付逾期交房所产生的违约金至实际交付之日止；截止2016年6月1日已产生违约金为100850.4元；2、判令一审、二审诉讼费由创天公司承担。事实与理由：原审判决以“验收合格”等同于“竣工验收合格（或称五方验收）”，并将合同约定的万分之五调整为万分之一，存在适用法律错误。一、竣工验收合格是施工单位与建设单位之间的交付标准，并非是购房户与开发商之间的交付标准。二、将“验收合格”解释为“竣工验收合格”，不符合法律规定，《合同法》第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。三、一审法院直接以竣工验收合格等同于商品房验收合格，明显错误。购房人与开发商是商品房买卖合同关系，开发商对购房人承担交付验收合格房屋的义务还需要依照其他法律、法规的规定加以确定。建筑工程是否竣工验收合格，最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据。“五方验收”作为交房标准，不符合《城乡规划法》第45条、《建设项目环境保护管理条例》第23条规定、《中华人民共和国消防法》第13条等规定。最高人民法院奚晓明、韩延斌、王林清在合著的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》也详细阐述了验收合格是指取得竣工验收备案表为准。《房地产司法解释实例释解》（人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编，103页—113页），阐明验收合格也是以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。吉安市人民政府在官网上，关于商品房交付标准，至始至终的答复为取得竣工验收备案表为交房条件。四、将违约金按日万分之五调整为万分之一不符合法律规定，同样的案子，江西省高级人民法院与广东省高级人民法院作出的再审判决书，也是按合同约定的万分之五判决。关于逾期交房违约金，最高人民法院在2016年3月明确答复“如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定”。创天公司上诉请求：请求依法撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初1349号民事判决主文第一项，改判驳回谢水勇的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由谢水勇承担。事实和理由：谢水勇的诉讼请求没有事实依据和法律依据，上诉人没有违约行为，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并依法改判。创天公司与谢水勇的答辩意见与其上诉理由相同。谢水勇向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房的违约金（自2014年10月1日起按总房款的每日万分之三计算至实际交付之日止）;诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月18日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉州区海联五星公馆XX房，该房建筑面积98.86平方米，单价5583.65元/平方米，房款总价552000元。付款方式及期限为：2012年11月18日首付房款202000元，其余房款350000元办理银行按揭手续。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响；出卖人或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非出卖人原因导致的延期交付；工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告付清了购房款。2013年7月，工程完工。2014年12月，被告向业主邮寄了收房通知书，但因被告未提供竣工验收证明文件，原告未收房。2015年6月18日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对工程进行了竣工验收，同年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告及备案建议，认可涉案工程竣工验收合格，同时也提出了一些整改建议。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定被告应当在2014年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。2015年6月18日，被告组织了五方主体验收，房屋符合合同约定的交付条件，逾期261天，被告应当承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准问题。合同约定的逾期交房违约金为日万分之五，结合当下经济形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，根据本案所涉小区的具体情况，酌定将违约金计算标准调整至日万分之一，违约金为14407元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、被告吉安创天国际投资有限公司支付原告谢水勇逾期交房违约金14407元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告谢水勇的其他诉讼请求。案件受理费2317元，减半收取计1159元，由原告负担989元，被告负担170元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交二审新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点有：1、验收合格应当如何理解？2、能否将本案的违约金调整至日万分之一？关于“验收合格”应如何理解的问题。上诉人谢水勇与上诉人创天公司于2012年11月18日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行自己的义务。上诉人谢水勇上诉称一审法院将“验收合格”认定为“竣工验收合格”属事实认定错误。双方在合同中约定出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条亦规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据2014年住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付条件所列五种交付方式，一审法院将合同约定的“验收合格”理解为“竣工验收合格”并无不当。2015年6月18日，创天公司组织了五方主体验收，建设部门也认可了涉案工程竣工验收合格，创天公司依照合同规定，于2015年6月18日房屋符合交付条件，从2014年9月30日起至2015年6月18日止，逾期261天，创天公司对此应承担违约责任。关于能否将本案的违约金调整至日万分之一的问题。一审法院结合当下经济形势及地方经济发展需要，根据涉案小区的实际情况，将违约金予以调整至日万之一并无不当。综上所述，上诉人谢水勇与上诉人创天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2121.08元，由上诉人谢水勇负担1961.08元,上诉人吉安创天国际投资有限公司负担160元。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一七年五月二十三日书 记 员 王 拯 关注微信公众号“”