（2017）闽0111民初1246号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2018-06-26

案件名称

谢明姜与福建永辉房地产开发有限公司、林朝强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市晋安区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢明姜,福建永辉房地产开发有限公司,林朝强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省福州市晋安区人民法院民事判决书（2017）闽0111民初1246号原告：谢明姜，男，1970年1月8日出生，汉族，住址福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈建明，福建共与和律师事务所律师。被告：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福州市。法定代表人：林麟，经理。委托诉讼代理人：陈道兴、林鑫豪，公司员工。被告：林朝强，男，1974年11月25日出生，汉族，住址福建省长乐市。委托诉讼代理人：陈成梁，福建金欧律师事务所律师。原告谢明姜与被告福建永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉房地产公司）、林朝强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法由审判员李卓适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢明姜向本院提出诉讼请求：1.解除谢明姜与永辉房地产公司于2013年12月14日签订的《场地经营租赁合同》；2.永辉房地产公司、林朝强退还28个月（2016年9月1日至2018年12月31日）的租金333200元、押金10500元，共计343700元。事实和理由：2013年11月份，永辉房地产公司与林朝强、阿波罗（福州）大酒店有限公司三方签订了《租赁合同》，合同约定永辉房地产公司将其所承租的位于福州市晋安区包括谢明姜所租店面在内的“金银城广场”某号楼底层、二层、三层半层及某楼等店面及商业楼转租给林朝强，租期从2014年1月1日起至2028号12月31日止。2013年12月14日，林朝强以永辉房地产公司的名义与谢明姜签订了《场地经营租赁合同》，合同约定永辉房地产公司将位于福州市晋安区约70平方米的店面出租给谢明姜经营使用；租期从2014年1月1日至2018年12月31日止；月租金为每平方米170元，五年共计714000元；押金为10500元；租金指定收款人为林朝强。合同签订后，谢明姜依约定向林朝强支付了全部租金和押金。2015年，出租场地所有权人福州市晋安区新店镇浮村村民委员会（以下简称浮村村委会）以永辉房地产公司拖欠租金为由向福州市中级人民法院起诉请求确认浮村村委会与永辉房地产公司之间租赁关系于2015年3月31日解除；并支付拖欠的租金和违约金。2016年3月19日福州市中级人法院作出（2015）榕民初字第999号民事判决书。确认浮村村委会与永辉房地产公司之间租赁关系于2015年3月31日解除。判决后，永辉房地产公司不服向福建省高级人民法院提出上诉，后于2016年12月1日撤回上诉。谢明姜及其他租户在获悉判决结果后与永辉房地产公司协商终止租赁及退还余下租期租金和押金事宜时，永辉房地产公司以产权人尚未收回店面可继续使用为由，拒绝退还租金和押金。浮村村委会在与永辉房地产公司解除租赁关系后，于2016年8月1日将包括谢明姜承租在内的场地出租给案外人柳平。谢明姜为继续使用诉争店面经营，于2016年9月3日与柳平签订了《场地租赁经营合同》，并向其缴纳了租金和押金。综上，谢明姜认为，其所承租的店面因永辉房地产公司违约而被所有权人浮村村委会收回，双方之间租赁关系从2016年9月1日起就无法再履行了，而林朝强作为实际的出租人及租金收款人亦应就此承担违约及退还余期租金的责任。因此，谢明姜依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。永辉房地产公司辩称，答辩人已经将讼争房屋租给林朝强使用，租期从2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金共计8250000元。目前为止，林朝强仅支付了2000000元左右的租金，导致答辩人无法偿还拖欠浮村的租金。答辩人确实在讼争房屋转租合同上盖章，但是答辩人并没有收到谢明姜的租金。本案实际是林朝强与谢明姜存在次承租关系。之所以盖章是谢明姜要求，租金实际也是林朝强收取。林朝强辩称，一、本案讼争租赁房屋并非林朝强转租，永辉房地产公司与答辩人之间订立的租赁合同没有成立，且根据《金银城广场补充协议》看，因为当时永辉房地产公司并不同意将讼争房屋转租给答辩人使用，所以仅有林朝强的签字，租赁合同也就自动终止，答辩人也没有支付租金，因此不存在永辉房地产公司租给答辩人后又转租给谢明姜。从谢明姜提供的2013年11月其与永辉房地产公司之间签订的《场地经营租赁合同》可以看出，出租人并非答辩人而是永辉房地产公司，因此，答辩人与谢明姜之间不存在场地租赁合同法律关系，即讼争房屋是永辉房地产公司出租给谢明姜的。二、租户确实将租金汇入答辩人账户，但是因冠都国际集团有限公司是永辉房地产公司的股东，而该公司又拖欠答辩人工程款及工人工资2000多万元，所以，该款实际是用于抵扣冠都国际集团有限公司拖欠的答辩人的民工工资（债务）而非谢明姜的租金。综上，请求驳回谢明姜对林朝强的诉讼请求。谢明姜向本院提交证据如下：1、《企业信用信息公示报告》、永辉房地产公司与谢明姜签订的《场地经营租赁合同》、银行转账明细、押金凭证，拟证明谢明姜与永辉房地产公司签订《租赁合同》，并依约向林朝强支付全部租金及押金；2、永辉房地产公司与林朝强的《租赁合同》及《金银城广场补充协议》、通知，拟证明永辉房地产公司于2013年11月份与林朝强签订了《租赁合同》，将包括诉争在内的店面出租给林朝强，合同租期为五年从2014年1月1日至2018年12月31日止，所以林朝强为诉争店面的实际出租人，其应承担归还租金的责任；3、（2015）榕民初字第999号民事判决书以及（2016）闽民终1234号民事裁定书，拟证明永辉房地产公司因违约，被诉争产权人起诉解除租赁关系，收回店面，谢明姜与永辉房地产公司之间的租赁关系失去履行的可能性；4、谢明姜与柳平于2016年9月1日签订的《场地经营租赁合同》以及浮村村委会《证明》，拟证明诉争店面产权人将店面收回出租给柳平，谢明姜于2016年9月1日向柳平处转租，并向柳平缴纳租金及押金。柳平将讼争店面转租给谢明姜，并向柳平缴纳租金和押金。原、被告之间的租赁关系于2016年9月1日起无法再履行，二被告应当退还余下租期的租金及押金。永辉房地产公司质证认为，对证据1真实性无异议，《场地经营租赁合同》确实是永辉房地产公司签的，但实际收取租金及押金的是林朝强，并非永辉房地产公司。对证据2、证据3无异议。对证据4无异议，但该合同与永辉房地产公司无关。林朝强质证认为，对证据1真实性无异议，《企业信用信息公示报告》恰恰可以看出永辉房地产公司的股东是冠都国际集团有限公司，该公司拖欠林朝强工程款等2000多万，因此，永辉房地产委托林朝强收取款项用来抵扣工程款；《场地经营租赁合同》是永辉房地产公司与谢明姜签订的，永辉房地产公司指定将款项汇入林朝强是为了偿还其拖欠的工程款；银行转账明细中转账的714000元确实有收到；押金实际收取人是永辉房地产公司，林朝强只是经手人，押金凭条上时间是2014年6月30日，合同签订时间是2013年12月，无法确认该收据就是押金的收据。对证据2真实性无异议，《租赁合同》上乙方林朝强没有签字，《金银城广场补充协议》没有永辉房地产公司的盖章确认，因此《租赁合同》与《金银城广场补充协议》均没有实际履行，林朝强与永辉房地产公司、谢明姜之间从来没有过租赁关系。当时确有意向谈过合同事宜，但因为永辉房地产公司并不同意合同内容，林朝强也没有向其支付租金，所以没有实际履行。对证据3真实性无异议，可以证明福建金城大酒店法人、永辉房地产公司实际控股人、冠都国际集团有限公司实际控股人均是陈道旺。证据4与林朝强无关。永辉房地产公司向本院提交证据如下：1、《租赁合同》两份（其中一份仅有永辉房地产公司及阿波罗（福州）大酒店有限公司盖章确认，另一份仅有林朝强签字确认）、《金银城广场补充协议》（仅有林朝强签字确认），拟证明讼争租赁房屋永辉房地产公司已转租给林朝强使用，林朝强仅支付2000000元左右的租金；2、转账明细，拟证明林朝强已经向永辉房地产公司履行部分租赁合同义务，支付部分押金及租金。谢明姜对永辉房地产公司提供的证据无异议。林朝强对永辉房地产公司提供的证据1真实性无异议。但认为第一份《租赁合同》林朝强没有签字，所谓“租金”只是代收后抵扣了冠都国际集团有限公司尚欠的工程款；第二份《租赁合同》永辉房地产公司没有盖章。因此，两份《租赁合同》及《金银城广场补充协议》均没有实际履行，且随着《金银城广场补充协议》的签订两份《租赁合同》终止不再履行。对证据2关联性不予认可，认为是林朝强与陈道旺之间其他业务往来的债务款项。林朝强向本院提交证据如下：1、承包合同、工程进度款项支付申请单以及明细分类账单、收条，拟证明陈道旺名下的企业拖欠林朝强工程款；2、委托书，拟证明林朝强只是受委托人；3、永辉房地产公司出具的《说明书》，拟证明谢明姜承租的商铺相关权利，义务由陈道旺及相关企业承担履行。谢明姜质证认为，对证据1关联性不予认可。对证据2的真实性无异议，但对其证明对象有异议，委托时间是2015年5月8日，本案租金在2013年就已经支付给林朝强。对证据3真实性无异议，但证明对象有异议，该《说明书》是永辉房地产公司内部权利义务关系，不能对抗谢明姜。永辉房地产公司质证认为，对证据1关联性不予认可。对证据2真实性无异议，但没有委托林朝强收取租金，对于委托书内容具体情况不清楚。对证据3真实性无异议，但具体内容不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定，谢明姜提交的全部证据、永辉房地产公司提交的全部证据以及林朝强证据2、3具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。林朝强证据1与本案纠纷不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年5月15日，福州市晋安区新店镇浮村村民委员会将其拥有的金银城广场某楼出租给福建金城大酒店有限公司使用，租赁期限30年。后，永辉房地产公司加入到上述租赁合同关系中，与福建金城大酒店有限公司作为共同承租人。自2014年4月1日起，福建金城大酒店有限公司与永辉房地产公司未再向福州市晋安区新店镇浮村村民委员会缴纳租金，为此，福州市晋安区新店镇浮村村民委员会诉至福州市中级人民法院。福州中院于2016年3月19日作出（2015）榕民初字第999号民事判决书，确认福州市晋安区新店镇浮村村民委员会与福建金城大酒店有限公司、永辉房地产公司的租赁合同关系于2015年3月31日解除。判决后，永辉房地产公司不服向福建省高级人民法院提出上诉，后于2016年12月1日撤回上诉。2013年，永辉房地产公司作为甲方、林朝强作为乙方、阿波罗（福州）大酒店有限公司作为丙方，签订一份《租赁合同》（该《租赁合同》一式两份，其中一份仅有永辉房地产公司及阿波罗（福州）大酒店有限公司盖章确认，另一份仅有林朝强签字确认）。合同内容：甲乙双方就甲方同意将坐落在福州市晋安区共计2141.3平方米的商住房出租给乙方使用，丙方提供履约担保。租期自2014年1月1日起至2028年12月31日止；第一阶段租金（2014年1月1日起至2018年12月31日止）8250000元，第二阶段租金9250000元，第三阶段租金10500000元；定金500000元；第一期支付定金500000元，乙方应签订之日起5日内付清，第二期在2013年12月31日前一次性付清7750000元等内容。2013年12月18日，林朝强分两次向永辉房地产公司转账500000元（定金）、1434000元。同年，永辉房地产公司作为甲方，林朝强作为乙方签订《金银城广场补充协议》，载明乙方未在2013年12月31日前前付清8250000元租金，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止；双方同意解除租赁合同中阿波罗（福州）大酒店有限公司作出的一切担保责任。2013年12月16日，永辉房地产公司作为甲方、谢明姜作为乙方签订《场地经营租赁合同》，约定甲方将位于福州市晋安区店面约70平方米房屋租给乙方使用，租期自2014年1月1日至2018年12月31日止。月租金每平方米170元（不包括物业费、水电费等），五年合计租金共714000元。付款方式：合同签订后，乙方应一次性向甲方支付五年租金。乙方逾期未付的，除应向甲方支付相当于六个月租金的违约金外，甲方在整个租赁期内有权随时解除合同；乙方逾期付款甲方扣减违约金的，租赁期限相应缩短六个月；甲方选择解除合同的，只需提前一个月通知乙方，乙方的已付款在扣除已使用期限的租金和违约金后由甲方无息退还。甲方指定收款账户为林朝强建设银行账户。上述合同签订后，谢明姜与永辉房地产公司依约履行，谢明姜通过林朝强账户支付租金714000元，并缴纳押金10500元。2014年6月30日，永辉房地产公司出具了收取押金10500元的收款收据。2015年1月8日，永辉房地产公司向林朝强出具《委托书》，委托其全权处理永辉房地产公司与福州市晋安区新店镇浮村关于金银城广场某楼租金等相关事宜，陈道旺在《委托书》上签字。另查明：2016年9月1日，福州市晋安区新店镇浮村村委会出具《证明》，载明已将位于晋安区出租给柳平，租赁期限自2016年8月1日至2031年7月31日止。柳平在承租期内拥有金银城广场某楼的经营和使用权。2016年9月3日，柳平作为甲方、李秀玲作为乙方签订《场地经营租赁合同》，约定甲方同意将福州市晋安区福飞北路80号金银城广场1号楼02店面约70平方米出租给乙方使用，租期自2016年9月1日至2021年12月31日止。租金每月每平方米170元，即每月租金为11900元。本案的争议焦点为与谢明姜签订《场地经营租赁合同》的实际相对方。本院分析认定如下：永辉房地产公司认为其已将讼争房屋转租给林朝强使用，租金由林朝强向谢明姜收取，本案实际是林朝强与谢明姜之间的次承租合同关系，其与谢明姜不存在租赁关系，故不应承担向谢明姜还租金及押金的责任。林朝强认为，2013年永辉房地产公司、林朝强、阿波罗（福州）大酒店有限公司签订的《租赁合同》一份没有林朝强签字确认，另一份没有永辉房地产公司盖章确认，该《租赁合同》仅是双方初步达成意向，并没有实际履行。即使初衷是林朝强向永辉房地产公司承租讼争房屋，但也随着《金银城广场补充协议》的签订而使《租赁合同》自动终止；本案讼争《场地经营租赁合同》又是谢明姜与永辉房地产公司签订的，故应由永辉房地产公司承担退还责任。本院认为，虽然2013年永辉房地产公司作为甲方、林朝强作为乙方、阿波罗（福州）大酒店有限公司作为丙方，签订的《租赁合同》（其中一份仅有永辉房地产公司及阿波罗（福州）大酒店有限公司盖章确认，另一份仅有林朝强签字确认）形式上存在瑕疵，但通过一式两份的《租赁合同》的内容、永辉房地产公司及林朝强的当庭陈述以及2013年12月18日林朝强支付永辉房地产公司500000元定金等证据材料，可以形成完整的证据链，证据达到高度盖然性证明标准，从而认定上述《租赁合同》成立且生效。合同生效后，林朝强并未按照《租赁合同》的约定向永辉房地产公司足额缴纳租金，根据《金银城广场补充协议》中“乙方未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止”的约定，故《租赁合同》已自动终止；2013年底，签订《场地经营租赁合同》的双方是谢明姜与永辉房地产公司，林朝强仅是指定收款人，并非合同向对方；向出具押金收据的也是永辉房地产公司，故永辉房地产公司的该辩解理由不能成立。综上所述，本院认为，谢明姜与永辉房地产公司签订的《场地经营租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。谢明姜租用永辉房地产公司从福州市晋安区新店镇浮村村民委员会处承租的房屋，在租赁期间内，因永辉房地产公司欠缴福州市晋安区新店镇浮村村民委员会租金导致原租赁合同解除，承租房屋被所有权人收回致使讼争《场地经营租赁合同》无法继续履行，双方的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”规定，谢明姜享有合同解除权，永辉房地产公司应当将剩余租金及押金退还谢明姜。谢明姜主张由永辉房地产公司、林朝强共同向其退还租金及押金的主张于法无据，本院不予支持。关于谢明姜支付租金的数额，谢明姜已全额支付租金714000元及押金10500元。根据上述查明事实，2016年8月，讼争房屋所有权人将讼争房屋收回并出租给案外人，故谢明姜要求退还2016年9月起至2018年12月31日止的租金333200元及押金10500元的诉请本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告谢明姜与被告福建永辉房地产开发有限公司签订的《场地经营租赁合同》；二、被告福建永辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还原告谢明姜剩余租金333200元、押金10500元，合计343700元；三、驳回原告谢明姜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6455元，减半收取计3227.5元，由被告福建永辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员　李　卓二〇一七年五月二十三日书记员　关丹丹附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”