（2017）沪01民终4432号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-06
案件名称
张建军商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海给力房地产开发有限公司,张建军,上海世联房地产顾问有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4432号上诉人（原审被告）：上海给力房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号24幢2251室。法定代表人：龚一平，总经理。委托诉讼代理人：许正勇，上海许正勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建军，男，1973年2月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：上海世联房地产顾问有限公司，住所地上海市静安区西藏北路199号10层。法定代表人：朱敏。上诉人上海给力房地产开发有限公司（以下简称给力公司）因与被上诉人张建军及原审第三人上海世联房地产顾问有限公司（以下简称世联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人给力公司的委托诉讼代理人许正勇，被上诉人张建军到庭参加诉讼。世联公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人给力公司上诉请求：撤销一审判决，改判给力公司不支付张建军违约金。事实和理由：给力公司不应承担逾期交房的违约责任。一、因张建军要求增加其子女的名字登记到房屋产权证上，而给力公司无法满足该要求，故张建军未按合同约定前往办理验房交接手续。二、给力公司是否发出书面交房通知仅涉及房屋风险转移的时间和给力公司单方合同解除权成就的问题，并非交房的必要条件。三、给力公司与世联公司就本案所涉房屋签订《上海丽都华庭项目独家委托代理销售合同》，明确约定房屋的销售交房均由世联公司完成。一审法院在世联公司未到庭答辩的情况下判决给力公司承担违约责任，有失公正。被上诉人张建军辩称，双方应按合同办事，给力公司应根据合同约定邮寄挂号信通知张建军交房，现张建军已支付购房款，但给力公司并未通知交房。据此，请求维持一审判决，驳回上诉。原审第三人世联公司未作陈述。张建军向一审法院起诉请求：1、给力公司向张建军交付房屋、钥匙和贷款发票；2、给力公司支付逾期交房违约金（自2015年5月12日起算至2016年11月21日止，标准为总房价的日万分之三）。审理中张建军明确，于2016年11月21日收到给力公司交付的房屋钥匙及贷款发票，故撤回诉请1。一审法院认定事实如下：2015年3月10日，给力公司与张建军签订《上海市商品房出售合同》，约定由乙方（张建军）购买甲方（给力公司）位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋，房屋面积73.06平方米，总房款人民币（下同）1,296,109元。合同第七条约定：甲乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：……三、甲方在收到乙方全部房价款之日起30日内，甲方向乙方交付该房屋。合同第九条约定：乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋的交付标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》......合同第十一条约定：如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收���接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。合同第十三条约定：除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：……二、自第181天起，甲方应向乙方支付的违约金按乙方支付房价款日万分之三计算，若逾期超过365天，甲方未交付房屋的，乙方有权单方解除本合同。合同附件一付款方式和付款期限约定：一、签订本合同时支付全部房价的76.85%计996,109元，乙方签订本合同前支付给甲方的定金20,000元抵充房价款。二、2015年5月15日前以贷款的形式或自筹款项支付购房余款，计300,000元。张建军于2015年1月16日支付房款76万元；于2015年2月11日支付房款236,109元；于2015年5月12日通过贷款的形式支付房屋余款30万元。2015年4月28日，系争房屋权利核准登记至张建军名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。给力公司与张建军之间就系争房屋买卖签订的《上海市商品房出售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。张建军已按约付清了房屋价款，给力公司理应按约在收到全部房价款之日起30日内交付系争房屋，现给力公司迟至2016年11月21日交付房屋，应按合同约定承担相应的违约责任，故对张建军主张逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。给力公司抗辩交房事宜均由世联公司负责，世联公司曾发过书面的交房通知，但未能举证证明，应承担举证不能的后果，故给力公司该项抗辩一审��院难以采信。给力公司辩称根据合同约定房屋交付的标志为给力公司取得《住宅交付使用许可证》，现给力公司已于2015年4月28日将系争房屋权利核准登记至张建军名下，故应视为系争房屋已交付给张建军。一审法院认为，《住宅交付使用许可证》系相关部门认定房屋符合交付要求的凭证，并不标志房屋的转移占有，且双方合同明确约定应办理房屋交接手续，故给力公司该项抗辩一审法院亦不予采纳。一审法院审理后，于二○一七年二月十七日依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定判决：上海给力房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付张建军逾期交房违约金（以1,296,109元为本金，按日万分之三计算，自2015年6月13日起计算至2016年11��20日止）。案件受理费4,009元，减半收取2,004.50元，由上海给力房地产开发有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。给力公司与张建军所签《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。在张建军依约完成支付购房款义务的情况下，给力公司亦应依照合同约定履行交付房屋的义务。鉴于合同约定张建军未按约定期限办理交付该房屋手续的，给力公司应当发出书面催告书一次，但给力公司并未提供证据证明其履行过通知催告义务，依合同约定给力公司应向张建军支付逾期交房违约金。关于给力公司主张本案所涉房屋的交房事宜其已委托世联公司处理的意见，鉴于世联公司于本案中并未出庭作出陈述，况且此系给力公司与世联公司之间的约定，对张建军并不产生法律约束力，本院不予采信。关于给力公司主张系张建军拒绝办理交房手续的意见，给力公司并无充分证据予以证明，本院亦不予采信。经审查，一审法院根据合同确定的违约金计算标准和期限并无不当，本院对此予以认同。综上所述，给力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,009元，由上诉人上海给力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 陈蓓蓉二〇一七年五月二十三日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：