（2017）豫1103民初436号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-07
案件名称
魏素香与赵照照、高自兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏素香,赵照照,高自兴,王红娜,漯河市三元建设安装公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1103民初436号原告：魏素香。委托诉讼代理人：韩志刚，河南蓝标律师事务所律师。被告：赵照照。被告：高自兴。被告：王红娜。被告：漯河市三元建设安装公司。法定代表人：高自兴，该公司经理。以上四被告共同委托诉讼代理人：徐永霞，河南九九律师事务所律师。原告魏素香与被告赵照照、高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏素香及委托诉讼代理人韩志刚、被告赵照照、高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司的共同委托诉讼代理人徐永霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏素香向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告180025元及资金占用费（自收款之日按银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年期间，被告以开放海南房地产为由，向原告收取集资房款180025元，并且给原告出具了收据，承诺每平方米多收取500元用于办理房产证。后原告得知，被告开发的房产手续不合法，属违法建筑，原告多次要求被告还款，被告多次推诿，不予还款，被告的行为违反了《民法通则》等有关法律规定，给原告造成了经济损失。为此，原告特提起诉讼，请依法判决。被告赵照照、高自兴辩称，本案案由错误，原、被告之间不构成合同关系，结合本案原告诉状及提供的收据，原告为所建房屋的共同集资共建人，每个人都是建房的参与者，每个人的利益都是一样的，每个人都是按照所众筹集资认购的房屋面积、按照相同的预算单价出资，被告赵照照、高自兴仅仅是建房的代表而已，双方之间不构成合同关系。本案原告的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉请，原告在诉状中对于其交给赵照照的费用为集资房款的事实已经认可，提供的收据内容本身也证明了系收到的集资房款收据而不是原告所诉称的商品房买卖收据。且倡议书中说明了本着保本不赔、方便朋友的原则，有意参与此集资建设的全部按照2500元／㎡缴纳集资款，该房为小产权房，不作为商品房买卖。被告也同样按照相同的房价参与、出资认筹了房屋。房屋自2011年年底建成并交付后原告实际居住了数年直至房屋被政府强制拆迁灭失，原告的损失应当通过行政赔偿的方式予以弥补。因此每个参与者在缴纳房款时已经明知欲合作共建的房屋为小产权房，原告应当对自己出资认筹小产权房的行为自担风险。被告王红娜辩称，自己仅仅是在本案建房事宜中负责记账统计款项，未从建房事件中获取任何利益，也与原告形不成任何的关系，不是本案的适格被告，应依法驳回原告对被告王红娜的诉请。被告漯河市三元建设安装有限公司辩称，高自兴虽然为被告的法定代表人，但本次筹资合作建房的行为仅仅是众人推荐的代表之一，是个人行为，与公司无关，原告所提交的证据中没有任何与被告三元建设安装有限公司有关联的信息，因此属原告错列被告，应依法予以驳回。为主张自己的诉讼请求，原告魏素香提交如下证据：收据三份，证明被告赵照照在海南开发建设集资房，向原告收取集资房款共计180025元。针对原告提供的证据，被告赵照照、高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司质证如下：对收据的真实性无异议，但从收取的时间、名称、内容可以证实原告所缴纳的款项均为集资房款，是收据不是真正的发票，收款收据仅仅是一个缴纳集资房款的载体，实际上是大家众筹资金缴纳的集资房款。为证明自己的主张，被告赵照照、高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司提供如下证据：1、关于在海南省××亚市××城镇××村建设集资房的倡议书，证明所有参与者均明知拟筹资建设的为小产权房，建设的目的是为了大家居住，是本着保本不赔的原则建设，集资建房的每个人都是事先按照预算2500元／㎡缴纳集资款项，当时参与的共有包括原告在内的112户。2、苏兆民等9人的证言，证明当时也参与了集资建房之列的，都知道本次海南省××亚市××城镇××村集资合作建房是在购买的农村村民的宅基地上建设房屋、无法办理房产证、属小产权房，每个人都要遵守合作建房、风险共担的基本原则。3、海南省三亚市崖城镇购买宅基地统计表及详细合同、收据，证明支出的土地费用。4、建设情况统计，证明建设总支出费用。5、海南省三亚市崖城镇集资建房明细表及款项收支明细，证明集资建房总收入及被告赵照照、高自兴均筹资建设有住房，虽然是建房的召集者和发起者但真正的身份仅仅是建房的代表之一，并且还因此亏损垫付十几万元。6、原告等人的2013年、2014年物业费收据。证明原告等均已实际入住，对建设房屋的性质等均是知情的。7、海南省三亚市城郊人民法院行政判决书四份，证明涉案房屋系被非法行政行为强制拆迁，被告等没有任何过错，不存在向原告承担任何法律责任的事实基础。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对倡议书真实性有异议，没有原告的签名，也不具有合法性，没有相关的手续。对证人证言，因没有出庭作证，证人证言不是事实，原告知道高自兴是三元建筑的法人，高自兴等被告进行集资建房，原告认为被告等的建房行为是正常的，但是事后才知道是违法的，房子已经被强制拆拆除，所以原、被告之间的买卖合同就是无效的。证据3、4、5与本案无关。对物业费票据，原告没有实际入住，至于交不交物业费与本案也无关，被告没有向原告等人实际交付房产证等手续，不符合交付的条件。对四份行政判决书，也与本案无关。根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院查明如下事实：1、2011年2月15日发起人赵照照发起倡议书一份，倡议书主要内容为：发起人赵照照在海南省××亚市××城镇××村有土地两宗，发起人拟将该两宗总面积为2072.9平方米的土地建设为集资房，集资房为多层砖混结构，共可建5栋112套。本着保本不赔，方便朋友的原则，根据土地总价和建筑初步预算，每平方米综合成本价为2500元（含土地成本、建筑成本、内部装修、卫生间洁具、厨房灶具、供水、供电、道路、排水等设施配套），有意参与此集资建房建设的朋友全部按2500元／㎡缴纳集资款，两套门面房以3000元／㎡，以交款先后进行选房，待工程竣工交验后，按工程总决算多退少补，该房为小产权房，不作为商品房买卖。本次集资房建设是非赢利性活动，严格区别于商品房开发，所有参与集资房建设者只能自己使用，比照国家经济适用房的法律规定，在规定的期限内不得相互转让和进行买卖交易。凡同意并能遵守本倡议内容约定者，方可参与本集资房建设。发起后，共有59人该倡议书上签名。2、原告魏素香于2011年3月1日交款100000元，由被告赵照照出具收款收据一份，内容为：今收魏素香人民币壹拾万元正，系付海南集资房3号楼2单元2层西户（72.01㎡）。于2011年6月3日交款50000元，由被告赵照照出具收款收据一份，内容为：今收魏素香人民币伍万元正，系付海南集资房3#-2-2西（72.01㎡）。于2011年12月6日交款30025元，由被告赵照照出具收款收据一份，内容为：今收魏素香人民币叁万零贰拾伍元正，系付海南集资房3#-2-2西（72.01㎡）。3、涉案房屋已建成并交付，并于2013年开始按每户每年1000元收取物业管理费。于2015年被三亚市崖城区强制拆除。本院认为，本案的争议焦点三个，1、原告魏素香与被告赵照照之间是商品房买卖关系还是集资共同建房关系？2、房屋灭失的风险由谁承担？3、被告高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司是否承担责任？关于《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告魏素香要求被告赵照照偿还交付的购房款180025元并提供了收据3份，被告赵照照辩称原、被告之间系集资建房关系，原告魏素香对建成后的房屋为小产权房的性质是明知的，并提交了集资建房倡议书、证人证言、购某及收据、建设情况统计表、集资建房款明细表及款项收支明细。本院认为，原告魏素香交付款项后，被告赵照照向其出具的收款收据内容注明有系付集资房3号楼2单元2层西户，原告魏素香对该收据无异议，且交款在倡议书之后，根据本案案情，原告魏素香是认同该倡议书内容及知悉拟建的房产性质的，故对被告赵照照的辩称予以采信，应认定为原告魏素香与被告赵照照之间系集资共同建房关系，被告赵照照系集资建房的倡议者，原告魏素香系集资建房的响应者和参与者。关于房屋灭失的风险承担，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”根据庭审查明事实，本案原、被告之间系集资建房的共同参与者，且倡议书中载明“该房为小产权房，不作为商品房买卖”、“本次集资房建设是非盈利性活动，严格区别于商品房开发”、“凡同意并能遵守本倡议内容约定者，方可参与本集资建房”，故凡是参与人无论是否签字，都应认定是对倡议书内容的认同。因此每个参与者都应对自己自愿参与共建房屋这一民事活动承担风险，且根据被告提交的2013年度、2014年度物业费收据显示，涉案的集资房屋已建成并交付；根据被告提交的集资建房明细表及款项收支明细可以看出被告作为建房代表并未取得任何收益而且有亏损。另外，根据被告提交的证据可知涉案房屋的灭失并非被告原因造成的，故被告赵照照不应承担房屋灭失的损失。关于原告魏素香要求被告高自兴、漯河市三元建设安装有限公司、王红娜承担责任诉请，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告魏素香未能提供证据证明三被告与本案有关，故原告魏素香的诉请无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，根据双方的举证、质证及法庭陈述，本院认为，原、被告之间系集资共同建房关系，参与者对集资建房的非营利性、所建房屋的小产权属性及参与集资建房的前提是知晓和愿意遵守的，且涉案房屋的灭失非被告原因造成的，故对原告魏素香要求被告赵照照、高自兴、王红娜、漯河市三元建设安装有限公司偿还180025元集资款的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏素香的诉讼请求。本案受理费3900元，由原告魏素香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长 张营祥审 判 员 曹英旗人民陪审员 赵晓蕊二〇一七年五月二十三日书 记 员 张洁琼 搜索“”