（2016）苏11民终3172号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-15
案件名称
3172王斌与丹阳市德欣房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丹阳市德欣房地产有限公司,王斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终3172号上诉人（原审被告）：丹阳市德欣房地产有限公司，住所地丹阳市缇香花园19幢19-25室。法定代表人：韩建山，该公司董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺良娟，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王斌，男，1978年5月8日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：艾滔勇，江苏江成律师事务所律师。上诉人丹阳市德欣房地产有限公司（以下简称德欣公司）因与被上诉人王斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初6983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。德欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋经建设、设计、施工、监理单位四方验收合格，符合买卖合同约定的交付条件；案涉房屋在2015年4月23日验收合格，被上诉人应于2015年7月31日贷款支付剩余房款，但被上诉人逾期支付该款，导致逾期交付房屋，相应的责任应由被上诉人负担。王斌二审辨称，案涉房屋交付时应当符合房地产主管部门组织的工程质量监督、规划、消防、人防等验收合格的条件；因上诉人的原因，被上诉人需要等上诉人通知后开始办理贷款手续；被上诉人在2016年4月6日收到上诉人的通知后随即获得银行贷款，付清了购房款；请求驳回上诉，维持原判。王斌向一审法院起诉请求：要求德欣公司支付逾期交房违约金103082.30元（自2015年8月1日起至2016年5月19日止，按日万分之三计算）；判令德欣公司立即协助办理房屋登记手续，即办理不动产登记手续；案件诉讼费用及律师费用由德欣公司承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，双方当事人签订商品房买卖合同及补充协议，约定：王斌购买德欣公司开发建设的缇香花园三期13幢01层0101号房和13幢02层0201号房，价款分别为1035233元、1035232元；王斌应于2015年2月13日支付房款535233元（含定金5万元）和535232元（含定金5万元），剩余房款共计100万元于2015年7月31日后开始办理贷款；德欣公司应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合两份合同约定的商品房交付王斌使用；德欣公司逾期交房的，逾期超过15日后，王斌有权解除合同，王斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年8月1日起至实际交付之日止，德欣公司按日支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，双方签订补充协议，约定王斌应在与德欣公司签署买卖合同后7日内，按照贷款银行的要求将办理银行贷款所需的全部真实、合法的文件和资料、费用提交银行，并与贷款银行签署相应的借款合同等法律文件。合同签订当日，王斌支付了房屋价款共计1070465元。2016年4月20日，中国建设银行股份有限公司镇江丹阳支行向王斌发放贷款100万元，王斌将此款支付给德欣公司。2016年5月17日，德欣公司向王斌寄送收房函，通知王斌办理房屋交接手续并依据规定支付相应费用。2016年5月19日，双方办理了合同项下房屋的交接手续。另查明，缇香花园三期于2015年4月24日通过单位工程竣工验收，于2016年1月26日取得工程质量监督报告，于2016年3月29日取得竣工验收备案表。2016年1月28日，丹阳市住房和城乡建设局作出丹住建罚字［2016］第008-C002号行政处罚决定书，其中查明缇香花园三期存在未经综合验收违规交付的违法行为。一审法院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定的交房条件中的“验收”，不是指建设工程竣工验收，而是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门完成的验收。该项验收合格的标志是商品房开发企业取得房地产主管部门核发的竣工验收备案表。讼争房屋届至约定交付日时，仅取得单位工程竣工验收证明书，未取得竣工验收备案表，并未达到合同约定的交付条件，即德欣公司未能在合同约定的交付之日交付房屋，构成违约，王斌要求其承担违约责任，于法有据。缇香花园三期于2016年3月29日取得竣工验收备案表，符合了约定的交付条件，德欣公司于2016年5月17日通知王斌办理交房手续，故该公司应承担自约定交房日期之次日，即2015年8月1日起，至2016年5月17日的违约金，计算标准适用双方约定的标准，违约金为101852元（1070465×0.0003×263＋2070465×0.0003×28）。虽双方均已履行完毕合同义务，但王斌为案涉房屋办理不动产登记，德欣公司依法应履行协助义务。王斌主张律师代理费，没有事实和法律依据，不应支持。根据双方约定，德欣公司应于2015年7月31日前交付房屋，王斌应于2015年7月31日后开始办理贷款，即先交房后付款，故德欣公司主张王斌逾期付款，没有事实依据，不应采纳。判决：一、德欣公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付王斌逾期交房违约金101852元；二、王斌为缇香花园三期13幢01层0101号房和13幢02层0201号房办理不动产登记时，德欣公司应履行协助义务；三、驳回王斌的其他诉讼请求；案件受理费2362元，减半收取计1181元，由王斌负担12元，德欣公司负担1169元（此款王斌已预交，德欣公司于判决发生法律效力后十日内向王斌支付）。本院对一审查明的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1、案涉合同第十一条约定，案涉商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交付时，出卖人应当出示合同规定的证明文件；2、在案涉合同第十四条中上诉人还承诺，与案涉商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑在交付之日达到使用条件；3、双方约定的贷款是德欣公司向银行提供担保的贷款，王斌需委托德欣公司办理案涉房屋的所有权登记手续。本院认为，双方约定的交付标准是，依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房验收合格，符合合同约定的商品房。丹阳市住房和城乡建设局于2016年1月28日作出案涉工程存在未经综合验收违规交付的违法行为的行政处罚决定书，表明上诉人拟定于2015年7月31日正式交房，不符合地方人民政府的规定。与房地产开发主管部门组织竣工验收以及综合验收的相关行政审批事项被取消，并非包括消防检查在内的商品房竣工验收等活动也被取消，与商品房验收有关的主管机关的监督检查活动也并未取消。即使不以完成备案的时间作为符合交付条件的时间，也应当以所有房屋竣工验收检查项目经检查均符合标准时为符合交付条件的时间。上诉人提交的是单位工程竣工验收证明书，该单位工程竣工验收项目一般以参加验收的施工单位施工范围为限，不当然表明相应商品房所有应验收检查项目均已验收合格。上诉人未在约定的时间书面通知上诉人交付房屋，也印证了案涉房屋在约定的时间尚不符合交付条件。综上，一审法院认定上诉人逾期交付房屋，并无不当。双方约定以上诉人提供阶段性担保的方式，向银行按揭贷款支付剩余购房款。按揭贷款需要上诉人、被上诉人以及银行共同办理；通常情况下，案涉房屋符合一定的条件是银行发放按揭贷款的前提；使案涉房屋符合银行发放按揭贷款条件，显然是上诉人的义务；本案中，被上诉人接到上诉人通知后随即办妥了按揭贷款手续，付清了购房款；没有证据显示在此之前被上诉人怠于办理贷款手续，或者是因被上诉人的原因迟延取得贷款，故按揭贷款迟于约定时间的责任不应由被上诉人负担。综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2362元，由丹阳市德欣房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李益成审判员 陈开亮审判员 冷德华二〇一七年五月二十三日书记员 韩蓉蓉 更多数据：