（2017）鲁01民终2126号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
济南东拓置业有限公司与马小军等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,马小军,杜淑月
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2126号上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马小军，男，1976年2月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：杜淑月，女，1980年5月3日出生，汉族，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人马小军、杜淑月商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一、一审法院未考虑马小军、杜淑月系团购客户，在购房时已经享受优惠且涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立的产权，仅具备使用权。若东拓置业的违约行为致使马小军、杜淑月遭受损失，东拓置业承担的赔偿责任应通过法院给予整体性的处理，而无需东拓置业对逾期交付车位单独承担违约责任。三、即使东拓置业存在逾期交房、交付车位的违约行为，一审法院违约金计算期间也存在错误。东拓置业于2013年12月29日电话通知马小军、杜淑月办理房屋及车位的交接手续，但由于马小军、杜淑月怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年2月15日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使东拓置业存在违约行为，违约期间也应为2013年5月31日至2013年12月28日，共计211天。而非一审法院认定的2013年5月31日至2014年2月15日共260天。四、东拓置业不存在逾期办证的违约行为。马小军、杜淑月于2014年2月15日办理房屋交接手续，东拓置业已经于2014年8月19日办理涉案房屋所在楼宇的不动产权证书，并于当日委托第三方代理公司电话通知马小军、杜淑月办理不动产权证书，并不存在逾期办证的违约行为。五、东拓置业通过电话通知马小军、杜淑月交房及办证不违反合同约定，也能尽量减轻逾期交房、逾期办证的责任，虽然没有书面证据加以佐证，但这种做法符合常理。马小军、杜淑月辩称，一、购房时享受优惠，房产增值与东拓置业是否承担违约金无关，违约金条款的制定是约束合同双方按约定履行义务，东拓置业逾期交房就应当按合同约定承担违约责任。二、地下车位使用权转让协议，明显约定了违约责任条款，有约定从约定，虽然车位不是独立产权，只具备使用权，但不影响对方承担违约责任。三、虽然一审法院计算违约金标准错误，但是计算期间正确，合同明确约定的是书面通知，马小军、杜淑月未接到东拓置业的书面通知，退一步讲，即便可以电话通知，马小军、杜淑月在2013年12月29日也未收到东拓置业办理房屋及车位交接手续的电话通知，在2014年8月19日也未收到东拓置业办理不动产权证书的电话通知，且庭审中东拓置业未提交相关的证据证明其主张。马小军、杜淑月向一审法院起诉请求：1、东拓置业支付马小军、杜淑月逾期交房、车位及逾期办证违约金77288元。2、东拓置业支付马小军、杜淑月未支付违约金产生的利息，利息自交房之日（2014年2月14日）起算，利率按同期人民银行贷款利率标准。3、东拓置业承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月28日，马小军、杜淑月（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由马小军、杜淑月购买东拓置业开发的涵玉翠岭二区8号楼1单元802室的房屋一套。商品房建筑面积为141.17平方米，商品房总价款为599973元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定马小军、杜淑月向东拓置业购买B1区B1-3057号车位使用权，总价75000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年5月30日前交付马小军、杜淑月使用。如东拓置业逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，马小军、杜淑月依约支付了全部购房款、车位款。2014年2月15日，东拓置业就交接涉案商品房及车位与马小军、杜淑月签订了《房屋及车位交接单》。2014年6月14日，双方签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为141.18平方米，房屋总价款600015元。庭审中，马小军、杜淑月明确逾期交房违约期限自2013年5月31日至2014年2月15日，共计259天，逾期交房违约金计算方式为（600015元+75000元）×259天×3/10000=52448元。逾期办证违约期限自2014年2月25日至2015年4月14日，共计414天，逾期办证违约金计算方式为600015元×414天×1/10000=24840元。由于东拓置业逾期交房，马小军、杜淑月等诸多购买东拓置业涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对马小军、杜淑月的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。马小军、杜淑月对该评估报告书的真实性无异议，但要求东拓置业按合同支付违约金，对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，马小军、杜淑月与东拓置业于2011年6月28日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。马小军、杜淑月依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋、车位交付于马小军、杜淑月。双方签订的《房屋移交结算单》系双方根据案涉房屋实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付案涉房屋的证明，不应以该日作为逾期交房日。马小军、杜淑月与东拓置业于2014年2月15日签署《房屋及车位交接单》，可认定东拓置业将房屋交付于马小军、杜淑月，应以该日作为逾期交房日。东拓置业未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。马小军、杜淑月主张东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，马小军、杜淑月主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在马小军、杜淑月未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米，2014年日租金为0.29-0.42元/平方米。马小军、杜淑月对该评估报告书的真实性无异议，要求东拓置业按合同支付违约金，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合马小军、杜淑月所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给马小军、杜淑月造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.4元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持马小军、杜淑月主张的违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款75000元为基数，按日万分之三向马小军、杜淑月支付违约金。对于东拓置业逾期办证，马小军、杜淑月称东拓置业于2015年4月14日通过电话形式通知办理，东拓置业未能举证证明通知马小军、杜淑月办证的时间没有超过合同约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，东拓置业应当承担举证不能的不利后果，故一审法院将东拓置业应通知马小军、杜淑月办理产权登记的时间确认为2015年4月14日。对于逾期办证，一审法院依法支持东拓置业以购房款600015元为基数，按日万分之一自2014年11月12日（自2014年2月15日向后退270日）至2015年4月14日向马小军、杜淑月支付违约金。关于马小军、杜淑月主张的支付违约金利息，既无合同约定，亦于法无据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付马小军、杜淑月自2013年5月31日至2014年2月15日期间的逾期交房违约金18302.01元（141.18平方米×0.38元/平方米/天×214天×130%+141.18平方米×0.4元/平方米/天×46天×130%）。二、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付马小军、杜淑月自2013年5月31日至2014年2月15日期间的逾期交付车位违约金5850元（以75000元为基数，按日万分之三计260天）。三、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付马小军、杜淑月逾期办证违约金9180.23元（以600015元为基数，按日万分之一计算153天）。四、驳回马小军、杜淑月的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交影响本案基本事实的新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于东拓置业主张要求东拓置业承担巨额违约金显失公平的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，东拓置业以马小军、杜淑月系团购客户，已享受购房优惠并获得房屋增值利益为由认为东拓置业承担违约金显失公平，并不符合相关的法律规定，因此本院对东拓置业的上述主张不予采信。关于东拓置业认为车位违约金应给予整体性处理的主张。本案中，东拓置业与人马小军、杜淑月已于2011年6月28日签订了《地下车位使用权转让协议》，该协议第八条已对买卖双方的违约责任进行了明确的约定；东拓置业亦未能举证证明《地下车位使用权转让协议》约定的违约金过分高于造成马小军、杜淑月的损失。因此，本院对于东拓置业的上述主张不予支持。关于东拓置业认为逾期交房、交付车位违约金计算期间错误及通知方式不违反合同约定的问题。东拓置业主张其于2013年12月29日按照《补充协议》第七条的约定通过电话通知的方式通知马小军、杜淑月办理房屋及车位交接手续。因此，违约期间应为2013年5月31日至2013年12月28日。本案中，东拓置业并未提交其于2013年12月29日通过电话方式履行了通知义务的证据，且马小军、杜淑月对东拓置业的主张亦不予认可，因此东拓置业对上述主张应承担举证不能的不利后果，一审法院计算期间正确，应予维持。关于东拓置业主张其已于2014年8月19日委托第三方代理公司通知马小军、杜淑月办理房屋产权证书，不存在逾期办证违约行为的问题。东拓置业对其主张未提交相关证据予以证明，且马小军、杜淑月对东拓置业的主张亦不予认可，东拓置业应承担举证不能的不利后果。本院对东拓置业的上诉主张不予支持。综上所述，济南东拓置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年五月二十三日书 记 员 刘 红 关注公众号“”