（2017）陕0403民初373号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-07
案件名称
钱某某与宋某某、张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
咸阳市杨陵区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱某某,宋某某,张某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十五条，第十八条
全文
陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0403民初373号原告：钱某某，女，汉族，住杨陵区某某路。被告：宋某某，男，汉族，住杨陵区某某路。委托诉讼代理人：冯某，女，汉族，系被告之母。被告：张某某，男，汉族，住武功县某某乡。原告钱某某与被告宋某某、张某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月1日立案受理后，适用简易某序审理，后依法转为普通某序，公开开庭进行了审理。原告钱某某，被告宋某某及其委托诉讼代理人冯某均到庭参加了诉讼，被告张某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告钱某某向本院提出诉讼请求：1、由二被告返还门面房；2、由被告宋某某支付自租赁届满之日起至实际搬离之日止的门面房使用费及利息，截止起诉之日已产生费用及利息共计人民币2333.65元（计算方法：现市场租金5000元每月除以30天乘以逾期天数，利息按照国家同期银行存款利率0.35%计算）；3、由被告宋某某承担逾期搬离期间的水、电及物业管理费用（水、电费以实际显示为准，截止起诉之日已产生的物业管理费为每月1.5元每平方米乘以建筑面积108.76平方米除以30天乘以天数14为76.132元）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原告与张某某签订《门面房租赁合同》。约定原告将某某C区8号楼9号门面房租给张某某使用，租赁期限为1年，自2016年2月14日起至2017年2月13日止。租赁合同第五条约定承租人在租赁期间如要转租他人须提前告知出租人，后经原告同意，张某某将本案门面房转租给被告宋某某。现租赁合同已到期，经原告多次要求，被告拒不履行返还义务，原告诉至法院。被告宋某某辩称，1、原告诉被告主体不适格，应依法驳回。2015年11月18日，原告与张某某签订《门面房租赁合同》，将其诉争的门面房出租给张某某，租期1年。2016年4月9日经原告同意张某某将该房屋转让给被告，双方签订《店铺转让协议书》。签订该协议书后原告当着张某某的面承诺让原告继续经营，故在征得原告同意后，被告花重金将店铺重新装修耗资3万元，现原告要求被告返还诉争房屋，违反了诚实守信的做人根本和法律底线。被告认为其与原告之间不存在任何经济及法律关系，原告主张被告腾房于法无据，应予驳回。2、在被告经营期间原告擅自将被告物品从合法使用的房屋内搬出，后又搬回并换了门锁，导致被告无法正常经营，给被告造成了巨大的经济损失，该损失与原告的侵权行为之间有因果关系，原告应当依法予以赔偿。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，被告保留反诉的权利。被告张某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：对原告提供的房产证及门面房租赁合同，被告无异议，予以认定。对被告宋某某提供的门面房租赁合同及店铺转让协议，原告无异议，予以认定。对于本院依法调取的杨陵派出所的接处警登记表及本院与案外人刘战伟的谈话笔录，双方均无异议，本院予以认定。对于用水表明细，原被告均无异议，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：经审理查明，被告张某某租赁原告钱某某所有的位于杨凌某某步行街8号楼9号门面房，双方于2015年11月18日签订门面房租赁合同，约定租赁期限1年，从2016年2月14日至2017年2月13日，租金33000元。合同第三条约定，被告张某某（乙方）在租赁期间若要装修改造，应征得原告钱某某（甲方）同意，在尽量保持房屋结构及原状的情况下自行装修，费用自理，期满不租赁时，应提前2个月通知甲方，装修部分不得损坏墙面、屋顶、玻璃等的情况下移交甲方。装修及经营期间，甲方不承担安全责任；第四条约定，合同签订后水、电、物业管理、工商税务等一切费用由乙方自行承担。在使用期间必须维护甲方房屋内的一切设施，如损坏由乙方负责维修户赔偿；第五条约定，乙方在租赁期间如要转租他人须提前告知甲方；第六条约定，乙方租赁期满，如需续租应提前两个月向甲方提出，在同等条件下，乙方有优先租用权。合同签订后，被告张某某向原告交纳了租金33000元。后经原告同意，被告张某某将该门面房转让给被告宋某某，2016年4月9日，被告张某某（甲方）与被告宋某某（乙方）签订店铺转让协议，约定甲方同意将自己位于杨凌某某步行街的上述商铺转让给乙方使用，交店日期为2016年4月9日。协议第二条约定，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所有规定条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的其他各项费用；第三条约定，乙方在2016年4月10日前一次性向甲方支付转让费64000元，上述费用包括店铺的相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，被告张某某将店铺交付给被告宋某某使用，被告宋某某给付被告张某某转让费64000元。被告宋某某在使用该店铺期间，因其经营所需对该房屋的墙面、水电、吊顶、门头等进行了装修。2017年2月13日，涉案门面房租赁合同到期。2017年2月18日，原告钱某某与被告宋某某在涉案门面房处谈租金事宜，双方未达成一致意见，原告将被告店内的桌、凳等物品搬到店门口外，后在案外人刘战伟介入下把物品搬回到店内，并经杨陵派出所出警。原告的丈夫买来锁子将店铺上锁，店铺钥匙一直放置在案外人刘战伟处。另查，涉案门面房每月物业费146元，被告宋某某已将物业费交纳至2016年11月底，电费系充值消费，水费从2016年1月22日至2017年4月27日共计490.7元未交纳。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告要求二被告腾房是否符合法律规定；2、原告要求被告宋某某承担相关费用，是否有事实及法律依据。本案中，原告将其所有的门面房租赁给被告张某某，双方签订租赁合同，后经原告同意被告张某某又将店铺转租给被告宋某某，双方签订了店铺转让协议，被告宋某某亦知晓原告钱某某与被告张某某之间所签的租赁合同。上述两份合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告与张某某所签租赁合同于2017年2月13日租赁期限届满，故被告张某某转租给被告宋某某的房屋租赁期限亦到期，租赁期届满后承租人应当返还租赁物。因涉案房屋由被告宋某某实际占用，故被告宋某某负有腾房义务，被告宋某某辩称认为其与原告之间不存在任何经济及法律关系，原告主张其腾房主体不适格的理由不符合法律规定，本院不予采信。原告要求被告宋某某腾房的请求本院予以支持。原告要求被告宋某某承担逾期搬离期间的相关费用，因2017年2月18日双方因租金事宜未达成一致意见后，原告方将涉案店铺上锁，故对于从合同到期日后即2017年2月14日起至2017年2月18日止期间的房屋占有使用费、物业费用、水费应由被告宋某某承担，从2017年2月19日起至本院确定的腾房之日止期间的房屋占有使用费、物业费用、水费应由原告钱某某自行承担。从本院确定的腾房之日至被告宋某某实际腾房期间的房屋占有使用费、物业费用、水费由被告宋某某承担。占有使用费标准按照租赁期限届满前一年的租金标准即年租金33000元计算，即每天按90.41元计算，从2017年2月14日起至2017年2月18日止的房屋占有使用费为452.05元（90.41元×5天）。物业费每月146元，被告宋某某已交纳至2016年11月份，截止2017年2月18日物业费为385.78元（146元×2个月＋5.21元×18天）。对于水费，被告宋某某接收店铺的时间为2016年4月9日，故从2016年4月9日年至2017年2月18日期间的水费应当由被告宋某某承担，原被告双方对拖欠水费的明细无异议，但无法核算每天拖欠的金额，本院根据水费明细中2016年4月22日至2017年2月27日期间计算被告宋某某承担水费的金额为352.2元。对于被告宋某某认为原告擅自将其物品从房内搬出搬回并换了门锁的侵权行为，给被告造成经济损失应予赔偿，与本案不属同一法律关系，本案不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告宋某某于本判决生效之日起十日内腾出占用原告钱某某的房屋（位于杨陵区公园路某某步行街8号楼9号商铺）。二、被告宋某某在本判决生效之日起十日内支付原告钱某某房屋占有使用费452.05元（从2017年2月14日起至2017年2月18日止），物业费为385.78元（截止2017年2月18日），水费352.2元（根据水费明细中2016年4月22日至2017年2月27日期间计算），以上各项共计1190.03元。三、从本院确定的腾房之日至被告宋某某实际腾房之日期间的房屋占有使用费、物业费用、水费由被告宋某某承担（其中占有使用费每天90.41元，物业费每月146元，水费以实际花费费用为准）。四、驳回原告钱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告宋某某承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 孙国萍审 判 员 刘雨蓉人民陪审员 兰晓军二〇一七年五月二十三日书 记 员 徐泽华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过出租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”