（2016）京0105民初50676号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-01
案件名称
刘红强与吴岩房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘红强,吴岩
案由
房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初50676号原告（反诉被告）：刘红强，男，1983年12月12日出生，汉族，北京劳动保障职业学院教师，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王凡，北京市泽元律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴岩，男，1970年8月20日出生，汉族，Grubmarket运营经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）刘红强（以下称姓名）与被告（反诉原告）吴岩（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘红强及其委托代理人王凡、吴岩的委托代理人周坤平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘红强向本院提出诉讼请求：第一、请求判令吴岩将朝阳区芍药居北里x号楼x层x单元x号房屋过户至我名下；第二、请求判令吴岩将朝阳区芍药居北里x号楼x层x单元x号房屋交付给我；第三、请求判令吴岩向我支付违约金17万元。事实和理由：我和吴岩于2016年3月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M15086721，以下简称合同），约定：我购买吴岩所有的位于北京市朝阳区芍药居北里104号楼-1层2单元002号房屋（X京房权证朝字第XX**号），合同约定购买价格为170万元，其中定金5万元。合同第十条违约责任第（五）款约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可以继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方，为双方提供居间服务，并收取中介费37400元。合同签订后，我已经依约向吴岩支付了定金5万元，并支付了中介费。但经原告多次催告，吴岩始终未配合我办理房屋买卖后续的网签、银行贷款及过户手续。我无奈于2016年8月1日委托律师发出律师函，要求吴岩自律师函发出之日起15日内履行合同后续义务。但时至今日，吴岩仍未履行合同义务。我认为双方签订的合同，是合同双方当事人真实意思的表示，是合法有效的合同，吴岩的行为已经构成严重违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。吴岩辩称：我不同意继续履行合同，该房屋是中介公司联系我的，我本人一直在美国。当时中介跟我说的价格是170万元，我同意了。然后三月份刘红强给了5万元定金，中介给我寄过来一份合同，我就签了合同让朋友从美国带回来。但我的房子要在今年7月份的时候才满五年，我打算7月份以后从美国回来办理过户。后来我才知道国内资产如果变现要申报海外资产，还要交税。所以我就不想卖这个房子了。我就把这个情况告诉了刘红强，刘红强是为了孩子上学的事才买房的，我也能理解。刘红强同意给我交20%的税，但我需要交40%的税。我也不愿意为了此事违反美国的相关政策，我就与我的太太讨论这个事情。我在6月21日的时候换了工作，进入了现在的工作单位，所以一直很忙没有时间回国，我给对方发微信说可以让对方承担20%的税，但对方又不同意了，说已经找到别的房子了，我直到9月6日才回国。被告（反诉原告）吴岩向本院提出反诉请求：要求解除吴岩与刘红强签订的房屋买卖合同及房屋草拟网签。事实和理由：我与刘红强签订的房屋买卖合同自2016年3月22日生效起，至2016年7月24日我首次与刘红强联系为止，已经超过120日，在此期间没有任何人联系我沟通房屋过户事宜，没有任何人告诉我买房是否贷款成功。我本人也由于在国外工作不能在合同期内回国过户。因此我与刘红强的房屋买卖合同已经逾期，失去法律效力，并不存在守约方与违约方，此合同应自动解除。我由于移民美国，得知法律规定居民海外不动产变现后需报税并缴纳40%税费，因此我于2016年7月24日联系刘红强告知实情，为保护双方利益决定解除合同，刘红强不同意解除合同并答应负担20%的税费。我经与家属反复考虑于2016年8月7日再次与刘红强沟通，想告之如果可以负担20%税费就于九月初回国过户，可刘红强出尔反尔拒绝承担税费，并告知我他已经买到房子了，因此我认为此合同可解除。刘红强在我不知情的情况下私自将我位于朝阳区芍药居北里x号楼x单元x室的房子做了草拟网签及房屋核验，我认为侵害了我的权利，刘红强应立即解除草拟网签。我回国后于9月13日返还刘红强定金五万元。刘红强针对吴岩的反诉称：不同意解除合同，合同合法有效，草拟网签的事情我不清楚。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，刘红强（买受方、乙方）与吴岩（出售方、甲方）签订房屋买卖合同，约定：由乙方购买甲方名下位于北京市朝阳区芍药居北里x号楼x层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积50.52平方米，房屋总价款为170万元；乙方应于签订合同后当日向甲方支付定金5万元；乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为80万元；乙方于网签后3日内向甲方支付85万元；本次交易所缴纳的所有税、费由乙方承担全部；甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的10%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付；甲乙双方约定房屋交付在房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行；甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。合同签订当日，刘红强向吴岩支付定金5万元，目前吴岩已将5万元定金退还刘红强。庭审中，吴岩主张其配偶案外人何会排并不知晓其出售涉案房屋，故要求解除合同。刘红强对此不予认可，主张在签订合同时吴岩提交了何会排签署的出售同意申请书，并提交该申请书予以佐证，吴岩对其真实性不予认可。另，吴岩主张由于其长期在美国定居，出售海外不动产需交纳高额税费，双方就税费负担问题未达成一致，故不同意继续履行房屋买卖合同，刘红强对此不予认可，主张不存在税费问题。刘红强提交户口本、离婚证、家庭购房申请表、购房承诺书、网上购房资格审查资料，证明其具备购房资质。吴岩提交微信聊天记录，证明刘红强同意负担20%的税费。上述事实，有各方当事人提交的房屋买卖合同、收据、房屋产权证、出售同意申请书等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：刘红强与吴岩之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。根据双方约定，刘红强已支付5万元定金，吴岩也应履行其合同义务，即配合刘红强办理涉案房屋的过户手续。就吴岩以其配偶未同意其卖房为由拒绝继续履行合同的意见，从刘红强提交的何会排签字的同意出售申请书可以认定刘红强在签订合同时已经尽到了注意义务，吴岩以此为由拒绝履行合同，本院不予采信。就吴岩主张的税费问题，吴岩并未提交相关证据证明，本院不予采信。故刘红强要求吴岩协助其办理涉案房屋的所有权转移登记并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。刘红强要求吴岩支付违约金，吴岩虽有违约行为，考虑到本案实际情况，本院对刘红强的此项诉讼请求不宜支持。刘红强同意将全部购房款170万元一次性支付给吴岩，出于自愿，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴岩于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）刘红强办理北京市朝阳区芍药居北里x号楼x层x单元x号房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）刘红强名下；二、被告（反诉原告）吴岩于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区芍药居北里x号楼x层x单元x号房屋交付给原告（反诉被告）刘红强；三、原告（反诉被告）刘红强履行完毕上述第一项及第二项判决义务当日支付被告（反诉原告）吴岩全部房款一百七十万元；四、驳回原告（反诉被告）刘红强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴岩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）吴岩负担【原告（反诉被告）刘红强已交纳，被告（反诉原告）吴岩于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘红强】。本诉案件受理费10815元，由原告（反诉被告）刘红强负担5407元（已交纳），剩余5408元由被告（反诉原告）吴岩负担【原告（反诉被告）刘红强已交纳，被告（反诉原告）吴岩于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘红强】；反诉案件受理费10050元，由被告（反诉原告）吴岩负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李全胜二〇一七年五月二十三日书记员 陈 洁 关注公众号“”