（2017）粤02民终498号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-16
案件名称
张阿兰、乐昌市宏大房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张阿兰,乐昌市宏大房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终498号上诉人（原审原告）：张阿兰，女，1987年7月14日出生，汉族，住广东省乐昌市。被上诉人（原审被告）：乐昌市宏大房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路乐兴豪苑第七幢14号商铺。法定代表人：罗振永，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆人杏，乐昌市坪石镇法律服务所法律工作者。上诉人张阿兰因与被上诉人乐昌市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）委托合同纠纷一案,不服广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1538号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。张阿兰上诉请求：1、撤销原审判决，改判宏大公司返还办证费5306元给张阿兰；2、一、二审诉讼费用由宏大公司承担。事实和理由：一、原审法院支持宏大公司收取办证费用的判决属于适用法律错误，请二审法院依法改判。宏大公司与张阿兰签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）第十七条第3款约定“买受人可自办或委托出卖人代办产权证，但其部分费用由买受人承担”。该条款没有明确约定宏大公司有另行收取代办产权证费用的权利，在双方约定不明的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，宏大公司主张的代办证费用即报酬应当执行政府定价或指导价。而依据《广东省商品房预售管理条例》第二十五条第二款规定“预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项”。同时《广东省城镇房地产权登记条例》第十八条规定“房地产管理部门应当按照省物价行政管理部门核定的收费标准收取房地产权登记费用。房地产开发经营企业接受委托代办产权登记的，不得以代收房地产权登记费为名超出前款规定的标准收取房地产权登记费用”。《广东省物价局关于房地产开发企业代办房产证收费问题的复函(粤价函(2009)508号)》也明确，房地产开发企业代为购房者办理房产证及有关手续，不得以代办收费等名目向购房者收取任何费用。《广东省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》明确，新建商品房的测绘费由房地产开发经营者缴纳，购房者无需交纳此项收费。《广东省物价局关于新建商品房价格评估收费问题的复函(粤价函[2009]435号)》明确，新建商品房不得强制进行价格评估和收取价格评估费。可见，宏大公司的《置业计划书》中约定收取办证费用5353.1元，明显违反了国家行政规定，宏大公司多收取的办证费用5306元无法律依据，应当予以返还。原审法院认定张阿兰交付给宏大公司的办证费用5306元是自主、自愿的说法，属于认定事实不清，缺乏事实依据。张阿兰作为普通居民，并不懂国家相关法律法规，向宏大公司缴纳的9287元是宏大公司告知需办理房产证的综合费用，现经查询，办理房产证产权登记的所有费用即契税3980.48元，那宏大公司多收取的办证综合费用5306元理应按“多退少补”的原则处理。张阿兰没有主动支付办证费用的意愿，宏大公司也没有证据证明张阿兰自愿支付办证费用，原审法院主观臆断双方没有约定多退少补，故宏大公司无需退费的判决有事偏颇，也是显失公平的。综上所述，原审判决法律适用错误、事实认定不清，请二审法院依法查明事实，支持张阿兰的上诉请求。宏大公司答辩称：宏大公司在原审提交了《置业计划书》、《宏福家园认购书》、《商品房买卖合同》、《委托书》，这四份证据已形成了完整的证据链，表明张阿兰与宏大公司形成了代办产权证的委托合同关系，且是有偿的委托合同关系。宏大公司已履行了委托合同的义务，张阿兰支付给宏大公司的办证费用5306元是按《置业计划书》的约定自主自愿的，张阿兰领取产权证后视为接受委托成果，双方之间的委托关系终止。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请二审法院依法驳回张阿兰的全部上诉请求。张阿兰向原审法院起诉请求：1.判决宏大公司退还多收办证费用5306元；2.宏大公司承担案件全部诉讼费用。原审法院认定事实：2013年9月30日，张阿兰与宏大公司签订了《商品房买卖合同》，张阿兰以向银行按揭贷款的方式向宏大公司购买位于乐昌市××福家园预售商品房××套，金额267655元。合同中的第十七条第3项约定“买受人（即张阿兰）委托出卖人（即宏大公司）代办该商品房房地产权证，但其部分费用由买受人承担；”签订合同时，宏大公司还向张阿兰出具一份《置业计划书》，其中约定“物业维修基金（48元/㎡）4431.36元。1.契税4014.83元；2.办证费用5353.10元。房屋预告登记费用及银行按揭办理抵押权证费680元。”同日，张阿兰及其丈夫张满亮还与宏大公司签订《委托书》一份，内容为“本人张满亮、张阿兰现购买乐昌市宏大房地产开发有限公司位于乐昌市××福家园××小区××房商品房，现委托贵公司为本人办理和领取《预购商品房预告登记》、《预购商品房抵押权预告登记》、《房地产权证》……”合同签订后，张阿兰除了支付首期房款、物业维修基金、房屋预告登记费用及银行按揭抵押权证费外，还按计划书的约定向宏大公司支付了契税、办证费用两项合计9287元。宏大公司将乐昌市地税局于2015年6月30日出具的一份3980.48元契税完税发票给张阿兰。2016年3月21日，宏大公司将办好的“乐昌市乐城人民北路50号宏福家园商住小区13幢108房房地产权证”（房地产权证号：粤房地权证乐字第××号）交付给张阿兰。张阿兰认为其支付给宏大公司的代办产权证费用9287元除契税3980.48元外，宏大公司未能向张阿兰证明剩余的5306元是用于为其办理房产证，应向其返还多收取的代办产权证费用5306元。为此向法院提起诉讼，希判如所请。原审庭审中，张阿兰、宏大公司对双方已形成代办产权证委托合同关系没有异议，宏大公司认为是有偿服务委托合同关系，张阿兰则坚持认为是无偿服务委托合同关系，双方各持己见，调解未果。原审法院认为，张阿兰、宏大公司通过签订《商品房买卖合同》、《置业计划书》、《委托书》的形式确立了委托代办产权证合同关系，双方对此没有异议，予以确认，故本案案由应定性为委托合同纠纷。本案争议的焦点是双方形成的委托合同关系是否为有偿合同。原审法院认为，《商品房买卖合同》、《置业计划书》、《委托书》系张阿兰、宏大公司自愿订立，且已明确委托办证事项及费用，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。宏大公司为张阿兰代办好涉案房屋的房地产权证并交付给张阿兰，已履行委托合同义务，张阿兰支付宏大公司办证费用5306元是按《置业计划书》的约定自主、自愿的，该款作为宏大公司办好涉案房屋产权证事项的费用，双方并没有约定该费用只指交纳给房管局的办证费用，实行多退少补。故张阿兰、宏大公司形成的是有偿委托合同关系，张阿兰领取房地产权证后视为接受委托成果，双方之间的委托关系终止。因此，张阿兰主张要求宏大公司返还多收的代办房产证费用5306元的诉请没有依据，不予支持。对于宏大公司提出本案不属于人民法院管辖的问题，因双方约定的乐昌市仲裁委员会现已不存在，因此，原审法院依法享有管辖权。综上所述，张阿兰要求宏大公司返还多收的办证费用缺乏证据支持，予以驳回。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张阿兰的诉讼请求。案件受理费25元，由张阿兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案为委托合同纠纷。张阿兰与宏大公司通过《商品房买卖合同》、《宏福家园认购书》、《委托书》、《置业计划书》约定，由张阿兰交付费用，宏大公司代办产权证，系双方当事人真实意思表示。虽然张阿兰上诉提出，宏大公司收取办证费用违反了《广东省商品房预售管理条例》第二十五条第二款、《广东省城镇房地产权登记条例》第十八条、《广东省物价局关于房地产开发企业代办房产证收费问题的复函(粤价函(2009)508号)》、《广东省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》及《广东省物价局关于新建商品房价格评估收费问题的复函(粤价函[2009]435号)》的规定；但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”张阿兰提出的上述规定均不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。因此，委托合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法、有效，双方均应自觉履行。张阿兰交纳了相关费用，宏大公司依约办理交付了《房地产权证》，双方的委托事项已完成。现张阿兰认为宏大公司多收了办证费用5306元，要求宏大公司返还。而宏大公司出具的《置业计划书》分别载明了物业维修基金、契税、办证费用、房屋预告登记费用及银行按揭办理抵押权证费的金额，从中可看出办证费用涵盖了代办产权证的服务费，否则无法解释其与契税的区别。双方对《置业计划书》真实性、合法性均予认可，可见张阿兰对办证费用是明知的，且依约交纳了费用，宏大公司也出具了收据，从交纳费用至领取《房地产权证》期间，张阿兰对此一直没有提出异议。交纳费用时，收据亦没有注明宏大公司是无偿代办或以什么标准收费多退少补，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，张阿兰不能提供证据证明本案是无偿委托或允许多退少补，应由其承担不利后果。因此，张阿兰要求退还5306元办证费用没有依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，张阿兰的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张阿兰负担，张阿兰多预交的二审案件受理费100元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 焦晓巍审判员 危 晖审判员 李飞洲二〇一七年五月二十三日书记员 龙 娟 微信公众号“”