（2017）内2528民初168号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-08-04

案件名称

镶黄旗安欣物业管理有限责任公司与斯仁道尔吉物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

镶黄旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

镶黄旗安欣物业管理有限责任公司,斯仁道尔吉

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

内蒙古自治区镶黄旗人民法院民事判决书（2017）内2528民初168号原告：镶黄旗安欣物业管理有限责任公司，住所地镶黄旗。法定代表人：高冬晓，职务总经理。被告：斯仁道尔吉，男，蒙古族，现住镶黄旗。原告镶��旗安欣物业管理有限责任公司（以下简称安欣物业公司）诉被告斯仁道尔吉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告安欣物业公司、被告斯仁道尔吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费497元，滞纳金2631元，合计3128元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告拖欠2014年的物业费497元，经多次上门催缴均未支付，故诉至法院要求被告支付物业费497元，滞纳金2631元，合计3128元，并承担本案诉讼费。被告斯仁道尔吉辩称，首先，我尚欠的是2014年物业费445元，2014年楼道照明费24元，2016年楼道照明费24元。2014年拖欠物业费的原因是本人身患重病一直在呼市住院治疗，2015年才回来住的��回来后给了200元物业费。其次，我跟原告之间没有签订过物业服务合同，我一直认为原告是乱收费的，而且我住院治疗期间交了200元物业费，当时没产生任何垃圾，于是我要求原告出具相关法律凭据来向我主张物业费，后来原告就向法院提起了诉讼。经审理查明确认的事实有：一、被告斯仁道尔吉系镶黄旗新宝拉格镇蕴然小区1号楼4单元102室的业主。原告安欣物业公司系该小区物业管理公司。二、原告安欣物业公司与各号楼各单元业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同有效期为二十年，未与被告斯仁道尔吉签订合同。三、原告安欣物业公司经锡林郭勒盟住房和城乡建设局评定为三级资质等级，收费标准经锡林郭勒盟行政公署锡署发（2012）41号文件批准为每平方米0.50元，上下幅度0.5元。四、被告斯仁道尔吉于2009年入住蕴然小区，入住以来至今天被告斯仁道尔吉一直按时缴纳物业费，只是2014年被告以外地住院治疗未产生生活垃圾为由只缴纳了物业费200元，目前尚欠2014年物业费445元，2014年及2016年楼道照明费共计48元。本院认为，本案争议焦点为原告安欣物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告斯仁道尔吉是否发生法律效力。我国《物业管理条例》第十条规定：”同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十一条规定：”下列事项由业主共同决定：......（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员”。第十二条规定：”业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式��但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中原告安欣物业公司没有证据证明在选举业主委员会时遵循相关规定，没有证据证明其选举业主委员会时召开过业主大会，亦不能证明有过半数的业主参加过表决，虽然其在镶黄旗房产管理所进行了备案，但根据《物业管理条例》的相关规定，原告安欣物业公司选举产生业主委员会的程序不符合法律规定，且其选举的业主委员会亦未得到业主的认可，其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》也未得到被告斯仁道尔吉的认可，故该《物业管理服务合同》对被告斯仁道尔吉不发生法律效力，原告安欣物业公司主张的滞纳金2631元诉讼请求不予支持。被告斯仁道尔吉作为镶黄旗蕴然小区的业主，2009年入住蕴然小区，接受了原告安欣物业的物业服��，且一直按照物业公司的收费标准按时缴纳了物业费，双方形成事实上的物业服务合同法律关系。2014年被告以外地住院治疗未产生生活垃圾为由拒绝缴纳剩余的物业费，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告的答辩意见不能成为不缴纳物业费的理由，理应按照规定缴纳基本的物业服务费，原告所主张的物业费445元未超出其经审批的收费标准，对该诉讼请求予以支持。对于楼道照明费，楼道照明费属于业主的公共区域共同承担的部分，不属于物业费范围，而且原告收取的��年24元未超出合理范围，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告斯仁道尔吉于本判决生效后五日内给付原告镶黄旗安欣物业管理物业管理有限责任公司物业费445元，楼道照明费48元，共计493元。二、原告镶黄旗安欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告斯仁道尔吉负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院，亦可��接上诉。审判员　伊如格勒图二〇一七年五月二十三日书记员　同嘎　拉嘎搜索“”