（2016）京0101民初11900号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-18
案件名称
王志军、钮炜西等与林来旺合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董韩书,钮炜西,王志军,林来旺
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初11900号原告：董韩书，男，1968年3月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：钮炜西，男，1973年6月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：王志军，女，1967年8月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。三原告委托诉讼代理人：张尘，北京美银律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：兰天，女，1988年5月9日出生，北京美银律师事务所实习律师，住北京市东城区。被告：林来旺，男，1969年10月5日出生，汉族，职业不详，户籍所在地福建省漳州市漳浦县。原告董韩书、钮炜西、王志军诉被告林来旺合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董韩书、钮炜西、王志军委托诉讼代理人张尘、兰天到庭参加了诉讼。被告林来旺经本院合法传唤，未申明理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告董韩书、钮炜西、王志军向本院提出诉讼请求：1、被告分别向三原告各支付权益出售款1250万元，共计3750万元；2、被告向原告董韩书偿还借款120万元，代偿款284万元；3、被告向原告王志军偿还借款133万元，代偿款283万元；4、被告向原告钮炜西偿还借款133万元，代偿款283万元；5、确认三原告就被告向三承担的上述债务，有权对被告名下位于北京市东城区东直门外小街×号×座×层的房产享有抵押物优先受偿权；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：三原告与被告林来旺于2015年11月6日签订了《份额出售协议》，约定鉴于原、被告四方于2010年底共同出资购买了北京市东城区东直门外小街×号×座×层房屋（以下简称涉诉房屋），并将涉诉房屋登记在被告名下，四方分别持有涉诉房屋25%的权益。现三原告愿意将各自持有的该房产25%份额以1250万元的价格出售给被告，被告应于该协议签订后五个月内向三原告付清份额销售款。该协议同时约定，三原告同意共向被告提供400万元借款，其中董韩书出借134万元，王志军出借133万元，钮炜西出借133万元。因四方以被告名义向兴业银行贷款1800万元，对于该贷款中由三原告各自使用的300万元由三原告负责清偿，对于其中由被告使用的850万元，由董韩书代偿284万元，王志军代偿283万元，钮炜西代偿283万元；上述三原告共向被告提供借款1250万元，按照月息1%标准按月向三原告分别支付利息，该借款利息自实际借款发放之日起起算，上述借款被告应于该协议签署后5个月内还清。被告将涉诉房屋向三原告办理房屋抵押，抵押担保的金额为5000万元。后，三原告又与被告于2015年11月10日签订《借款协议》。2015年11月13日，原告钮炜西与被告就支付133万元借款一事签订《协议书》，确认钮炜西向被告支付借款33万元，剩余100万元以延期偿还钮炜西与被告间其他460万元中的100万元的方式视为钮炜西已向被告提供，此100万元自房产抵押至董韩书名下之日起按月1%计算利息，并应于计息之日起五个月内还清。王志军与被告达成口头协议，将之前双方100万元欠款冲抵本次借款中的100万元，王志军实际向被告支付33万元。2015年11月11日，三原告依约向被告账户中共存入1750万元。2015年11月13日，钮炜西实际提供给被告33万元借款；同日，王志军实际提供给被告33万元借款。2015年11月17日，董韩书代表三原告与被告办理涉诉房屋抵押登记手续，并取得涉诉房屋他项权证。2015年11月18日，11月26日、12月8日，董韩书分三次将134万元借款中120万元实际提供给被告。现3750万元的付款期限以及1250万元的借款期限均已到期。经三原告多次催要，被告至今未依约向三原告支付权益出售款，也未按约定向三原告分别偿还各自的借款，并支付利息及违约金。故三原告起诉至人民法院。被告林来旺未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：北京市东城区东直门外小街×号×层×座三层房屋现产权人为林来旺，房屋建筑面积235.84平方米。2011年2月18日，董韩书（协议甲方）、钮炜西（协议乙方）、林来旺（协议丙方）、王志军（协议丁方）签订协议，约定甲、乙、丙、丁四方就出资竞购位于本市东城区东直门外小街×号正东国际大厦×座×层的房产事宜达成协议。四方明确，如最终购买涉诉房屋，则各方在该房产中实际享有份额均为25%，所需购房资金包括但不限于成交款、交易佣金、税费和其他费用均由四方平均分担。四方为购买该房产共计应向产权方支付款项人民币3600万元，全部以丙方名义支付。四方同意共同委托丙方代表合伙四方参与该房产的购买，购买成功后以丙方名义对该房产进行权属登记，今后无论出现何种情形，除非一方明确减少其份额，四方对该房产各持25%份额的事实不得发生变化。对于各方因实际支付的款项金额与其份额应承担的款项之间存在的差额部分，由有关方之间以借款方式处理，并在最终交易金额确定后3日内处理完毕。协议各方最终由丙方作为名义所有人持有该房产，丙方应向协议各方提供其配偶出具的知晓协议各方合作事宜以及权属真实份额情况的书面说明，且应采取切实措施避免该房产因丙方个人债务原因而遭受查封、冻结或拍卖等强制措施。丙方同时承诺未经其他协议各方同意，不得对房产进行任何性质的处分行为。协议一方拟对外转让其持有的该房产份额时，须经持有份额70%以上的权利人同意方为有效，且其他协议方有优先购买权。该协议落款处有董韩书、钮炜西、王志军及林来旺的签名确认。2011年2月18日，该合同空白处有见证人书写的见证词，见证词载明：“本人见证签署人在本人面前亲自签署，且签署时均不存在影响本协议效力的任何情形。”2015年11月6日，林来旺（协议甲方）、董韩书（协议乙方）、王志军（协议丙方）、钮炜西（协议丁方）签订《份额出售协议》，约定，乙、丙、丁三方同意，将其分别持有涉诉房屋25%份额按照1250万元的价格出售与甲方，该份额对应的所有者权益在抵押登记完成后转移给甲方，款项于本协议签订后五个月内付清。因甲方资金困难，乙、丙、丁三方同意共享甲方提供400万元的借款，其中乙方提供134万元，丙方、丁方各提供133万元。该笔借款用于甲方清偿兴业银行1800万元贷款，于涉诉房屋完成抵押登记后支付到甲方指定账户。在清偿兴业银行1800万元贷款时，乙方、丙方及丁方负责清偿其实际使用的300万元，对于甲方实际使用的850万元，由乙方代偿284万元，丙方代偿283万元，丁方代偿283万元。甲方同意，对于乙、丙、丁三方在本协议项下向其提供的1250万元借款，按照月息1%的标准按月向三方支付利息，且该些借款自实际借款发放之日起起算利息，于本协议签署后5个月内还清。总贷款额1800万元中50万元的差额部分，由甲方以其在兴业银行办理的50万元定期存单提前解付后偿还。为保障乙、丙、丁各方的债权得以实现，甲方同意，协调兴业银行委托乙、丙、丁三方与兴业银行签署代还贷款协议，并办理该房产的以乙方为抵押权人、抵押担保金额为5000万元的第二顺位抵押登记手续。在乙、丙、丁三方债权抵押登记办理完毕前，兴业银行不得扣款偿还银行贷款。或者甲方委托乙、丙、丁三方指定人员作为甲方代理人，代理甲方在清偿兴业银行贷款后领取房产证以及之后将该房产抵押登记给以乙方为代表的乙、丙、丁三方的相关手续，包括但不限于签署抵押合同、签署抵押物清单、办理抵押登记手续等，抵押担保金额为5000万元。如甲方未能在本协议约定约定期限届满前偿还应付款项的，乙、丙、丁任意一方均有权申请处分抵押物，并在抵押物处分后依法获得受偿。协议落款处有三原告及被告签字确认。2015年11月10日，林来旺（协议甲方）、董韩书（协议乙方）、王志军（协议丙方）、钮炜西（协议丁方）签订《借款协议》，该协议约定，乙、丙、丁三方同意，在清偿兴业银行1800万元贷款时，乙方、丙方及丁方负责清偿其实际使用的300万元，对于甲方实际使用的850万元，由乙方代偿284万元，丙方代偿283万元，丁方代偿283万元。代付款项作为乙、丙、丁三方对甲方的债权，计入该房产抵押担保总额中，关于借款的利息及还款期限，遵照四方在《份额出售协议》中的相关约定。四方同意，由乙方作为乙、丙、丁三方的代表，与甲方及兴业银行签署三方托管协议，并以乙方名义在兴业银行开设专用账户，该账户内资金的存取依照三方托管协议的有关约定执行。甲方同意，在三方托管协议签署及托管协议项下托管账户开立、乙丙丁三方将承诺代还金额支付到托管账户后，与乙方办理房屋抵押登记手续。甲方承诺，在乙丙丁三方代还本次贷款后，甲方与兴业银行签署的贷款合同即告终止。在以乙方为抵押权人的抵押登记成为第一顺位抵押权之前，不得以该房产作为抵押物再次申请借款。协议落款处有三原告及被告的签字确认。2015年11月13日，林来旺（协议甲方）与钮炜西（协议乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方确认，甲方现共有借款期限已届满的460万元债务应向乙方偿还。乙方仅需按《份额出售协议》约定，实际向甲方提供借款33万元，剩余100万元借款，以延迟偿还460万元借款中100万元的方式履行。即甲方先应偿还的460万元借款中的100万元，视为乙方按《份额出售协议》约定，向甲方提供的133万元借款中剩余的100万元，自北京市东城区东直门外小街×号×座×层的房产抵押至董韩书名下之日起按《份额出售协议》约定计算利息，并于计息之日起五个月内还清。甲方其余现应向乙方偿还的欠款360万元，甲方应按与乙方借款发生时的约定向乙方偿还并偿付利息。2015年11月10日，董韩书、林来旺开立兴业银行联名账户。2015年11月11日，王志军分六次向联名账户汇入人民币583万元。同日，董韩书分两次向联名账户汇入人民币584万元，钮炜西向联名账户汇入583万元。2015年11月16日，林来旺通过联名账户，分两次向兴业银行提前还清涉诉房屋抵押贷款人民币1800万元。2015年11月13日，王志军向林来旺转账33万元。2015年11月14日，钮炜西向林来旺转账33万元。2015年11月18日、2015年11月26日、2015年12月8日董韩书分别向林来旺转账40万元、30万元、50万元。2015年11月17日，涉诉房屋上设立抵押权，抵押权人为董韩书，义务人为林来旺，抵押担保数额为人民币5000万元。庭审中，三原告称，董韩书向联名账户存入人民币584万元中，300万元系偿还其自己使用的贷款，284万元系代林来旺偿还的贷款；王志军向联名账户存入人民币583万元中，300万元系偿还其自己使用的贷款，283万元系代林来旺偿还的贷款；钮炜西向联名账户存入人民币583万元中，300万元系偿还其自己使用的贷款，283万元系代林来旺偿还的贷款。经询，三原告称2011年购买涉诉房屋购房款为3600万元，因四方各持25%产权，且购房费用均摊，故三原告向被告支付购房款2700万元，并出示三原告向被告转账2151万元的转账凭证予以佐证。关于转账金额与三原告应承担购房款数额不符的问题，三原告称剩余款项按原产权人要求直接支付给北京嘉禾拍卖有限公司，系代原产权人偿还其向北京嘉禾拍卖有限公司的欠款。庭审中，本院向三原告释明，三原告与被告之间的房屋权益转让、三原告与被告之间的民间借贷以及三原告代被告偿还银行贷款不属于同一法律关系。三原告经释明后，仍坚持要求在本案中一并处理。上述事实，有协议，《份额出售协议》，《借款协议》，《协议书》，银行转账凭证，房屋所有权证书复印件，不动产登记证明（抵押权），房屋档案材料以及以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据现已查明的事实，三原告与被告签订的《份额出售协议》不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照协议约定履行。协议明确约定被告应于协议签署后五个月内向三原告付清转让款，并在涉诉房屋上设置抵押担保。三原告称被告未按约定支付权益转让款，现被告未就其是否已支付权益转让款进行举证。综合考虑三原告与被告之间的转账记录、涉诉房屋抵押等情况，三原告提出的被告向三原告支付涉诉房屋权益出售款的诉讼请求，本院予以支持。关于三原告主张的被告向三原告偿还借款及代偿款的诉讼请求，因借贷关系、代偿关系和本案主要审理的房屋权益转让关系不属于同一法律关系，本案中不予处理，三原告可另行主张。关于三原告要求确认其在人民币4986万元债权范围内对涉诉房屋享有抵押物优先受偿权的问题，本院认为，三原告与被告在《份额出售协议》中关于抵押物优先受偿的约定，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。但本案中不对借款及代偿款进行审查，三原告宜在借贷关系和代偿关系处理完后，就《份额出售协议》中所涉债权是否享有抵押物优先受偿的权利再行确认。故三原告要求在本案中确认其在4986万元债权范围内对涉诉房屋享有抵押物优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林来旺于本判决生效之日起七日内向原告董韩书支付权益出售款一千二百五十万元；二、被告林来旺于本判决生效之日起七日内向原告王志军支付权益出售款一千二百五十万元；三、被告林来旺于本判决生效之日起七日内向原告钮炜西支付权益出售款一千二百五十万元；四、驳回原告董韩书、王志军、钮炜西其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291110元，由原告董韩书、王志军、钮炜西负担72162元，由被告林来旺负担218938元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。公告费1200元，由被告林来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由被告林来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王轶楠代理审判员 金 滨人民陪审员 李相萍二〇一七年五月二十三日书 记 员 谢 霖 来源：百度搜索“”