（2017）晋10民终604号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-30
案件名称
上诉人梁占业与被上诉人张新民合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省临汾市中级人民法院
所属地区
山西省临汾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁占业,张新民
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋10民终604号上诉人（原审被告）:梁占业，男。委托代理人：郭宝爱，山西华尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新民，男。委托代理人：杨志刚，山西二峰律师事务所律师。委托代理人：孙文斌，山西二峰律师事务所实习律师。上诉人梁占业因与被上诉人张新民合同纠纷一案，不服山西省浮山县人民法院（2016）晋1027民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托代理人郭宝爱，被上诉人张新民及委托代理人杨志刚、孙文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁占业不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人没有履行协议，也没有0.32亩的宅基地。被上诉人不是北关村村民，其声称是继承母亲杨某某的0.32亩宅基地，只有几个未到庭作证的证人出具的证明，违反证据规则。从2010年4月10日北关村委会《关于梁占业、梁大某申请使用宅基地的张榜公布报告》、2014年3月10日北关村委会的公示和城建部门对上诉人的城建规划批复均可证实，上诉人所建房屋没有占用被上诉人的宅基地，双方没有合作建房；二、一审中被上诉人递交的交付2000元宅基地使用费的证据系伪证，因在证据上签名的付某某并未出庭作证，而且上诉人也向法庭递交了以上诉人名义向村集体交纳2000元超占费的土地使用费收据，故可证实被上诉人递交的2000元宅基地使用费证据系伪证。被上诉人张新民辩称：张新民原为浮山县天坛镇北关一组村民，其母杨某某也系该村村民，于2007年去世，杨某某名下宅基地由张新民继承。且本案双方签订的协议中约定“开发双方房子和地积（基）进行了拆除”，可见在此开发的土地上原来不但有张新民的地基，还有房屋。被上诉人递交的2000元的地基费用收据也可佐证这一点。上诉人提供的2000元收据性质系“超占费”，与被上诉人交纳的2000元地基使用费属不同款项。上诉人认为被上诉人的证据系伪造，却不申请鉴定，亦无其他证据予以反驳，其理由不能成立。张新民向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告位于浮山县北关村1组文明巷南侧玉成酒楼双方共同建设的楼房4层2套或者折价给付原告40万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告是邻居，2010年6月15日经双方协商在两家的地基上共同合作建设楼房一座，双方于同日签订了协议书。协议书约定开发由被告负责（施工建房等一切事项）。楼房建成后，被告给付原告四层的房子两套。2012年该楼房完工，原告依约多次向被告索要该协议中的两套楼房，被告至今拒不给付。无奈，请求依法判决。一审法院认定事实：原告张新民原系浮山县XX镇XX村一组村民，后在临汾日报社工作，转为城镇居民。1993年，村集体为其母亲杨某某在本组织所在范围乔家斜地段审批宅基地一块，面积为0.32亩，张新民为其母亲在该处建房一所，面积为46平米。2007年原告母亲去世，该处房屋由张新民继承取得。被告梁占业亦为北关村委会一组村民，原住在本组东沟内（现新城扩建为怡馨花园小区）。2003年，县政府为防汛防灾决定对东沟内的住房进行搬迁。由于梁占业有两个儿子，长子梁大某，已成家，次子二某尚未成家，北关一组集体为其在乔家斜审批宅基地两幅，给被告梁占业及儿子梁大某建房。原告张新民母亲的宅基地及房子与被告梁占业的宅基地及房子东西相连。近年来随着浮山县城市建设的扩展，北关村一组已被扩为城区，原北关村乔家斜一带东西方向路段被命名为文明巷。原、被告的房屋均位于文明巷的南侧临街，东西相连。县政府扩建城市，打通文明巷后，原巷子两旁的村民纷纷将自家宅基地上原建的平房拆除，开发建成了楼房，除自家居住外，对其余的房屋或门面进行出租出卖或用于经营店铺。2010年6月15日，被告梁占业作为甲方，原告张新民作为乙方，由当时任北关一组组长的付某某、村民代表梁建某、王某、张某某四人作中间人，在浮山县汽车站旁一家饭店经过协商，决定在两家的宅基地上拆除原有房子，共同开发楼房，并当场签订了书面《协议书》。协议约定了三条主要内容：“一、共同开发有（由）梁占业负责，（至）楼房完成以后；二、梁占业同意给张新民四层房子两套；三、张新民的地积（基）费用有（由）乙方负担。”并口头约定第二条中的房子为西单元四层两套。在协议书中落款处，有甲乙双方即原、被告二人的签名按印和四位中间人的签名按印。协议签订后，原告张新民于当日向小组长付某某交付了宅基地使用费2000元，并同意将其继承母亲的房子及地基交由被告施工。被告梁占业依据2005年12月30日浮山县城乡建设局批准的梁占业、梁大某父子二人的二份《建设用地规划许可证》（未办理其他手续），以包工包料的形式与民间包工头任瑜（被告认为系开发商）达成口头建设施工合同，在双方原有宅基地上建设楼房。由于原、被告双方的宅基地南北方向距离不够，施工时在南端超占了集体约5米的土地，被告又向集体交纳了2000元的超占费。工程自2010年7月动工至2012年上半年完工，建成了一栋位于文明巷南侧、客中天酒店斜对面的七层楼房（地下一层、地上六层）取名叫玉成酒楼。该楼房地下一层为五套单元住房，地上一层为十间门面房，二至六层均为单元住房每层5套共计25套，自东向西分别为：东单元（单侧）5套、中单元（双侧）10套、西单元（双侧）10套。楼房建成后，被告梁占业分得和占有地下室住房5套、一层门面房自东向西1-6号共六间，二层以上单元住房5套：分别为东单元2层东户、5层东户；中单元二层西户；四层西户、西单元四层西户。其余部分均由包工头任某分割占有使用，或进行处分。被告梁占业分到的上述地上五套单元房分别分给两个儿子每人两套。两个儿子各住用一套、出售一套。其中原、被告约定的分割给原告的西单元四层两套房子，西户面积约105平米，由被告次子梁二某以20万元价款出卖给他人，并已交付占有，东户面积规格相同，由包工头任某分得出卖，并已交付他人占有。与之相近的中单元四层西户由被告长子梁大某以17.6万元价款出卖给他人，也已交付占有。被告梁占业在楼房建成后，并未给付原告张新民约定的两套房屋，而是先后自行作了上述处分，张新民向其索要未果，打算自行占有东起1-4号门面房四间，被告不允，双方发生打架并报警。公安机关以双方存在民事纠纷为由未予解决。此后，原告多次找被告要求分割房子，并经村委会和村小组多次调解未果。原告遂提起诉讼。一审法院认为：第一、本案原、被告双方所签订的共同开发房产的协议书，应当认定为有效合同。首先，协议书真实存在。从协议书的真实性来看，协议书上有原、被告的亲笔签名和按印，包括小组长付某某在内的四个中间人在场并签字按印见证，该协议存在的真实性无庸置疑。被告的两个儿子庭审中作证时表示对该协议书不知情，并不能否定该协议的存在。对该协议书是否告知两个儿子，是作为合同一方的梁占业的权利义务，而与合同另一方张新民无关。其次，合同已经成立。从协议书的订立情况看，双方具有主体资格。被告梁占业作为北关一组村民，集体宅基地使用权的享有者，有权决定在自己的宅基地上建楼房，虽然其长子与其分家列户，但梁占业作为父亲，他人完全有理由相信其对儿子梁大某具有表见代理权，与原告签订协议。原告张新民虽然是非农业家庭户口，但其母亲杨某某系北关一组村民，在该处享有宅基地并拥有房子。其母死后，原告依法继承其母亲的房产同时取得其房产宅基地使用权。因此，原告也有权决定与被告合作建房，拆除旧房扩建新房，双方签字按印后，协议即已成立。从协议书的签订过程来看，双方是在众多中间人的见证下，经过协商自愿签订的，意思表示真实自愿，从签订之日起合同依法成立。虽然被告在履行合同义务开发建房时，没有办理完毕相关手续，但并不能就此否定合同的成立。再次，从法律的规定来看，《协议书》是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从双方协议的目的来看，双方是在自己有权使用的宅基地上自愿协商，共同开发楼房，改善生活居住条件，这既有利于城乡建设的发展，也有利于增加社会财富。原、被告双方的《协议书》并无上述法定的无效情形，依法应认定为有效合同。第二、被告梁占业应按照《协议书》的约定，履行给付原告张新民两套单元房的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订《协议书》后，原告同意将宅基地和房产交给被告拆除并施工，并按照约定向集体交纳了地皮使用费2000元，履行了义务，有小组长的收据为证，应予认定。被告儿子自称是被告向集体交纳了超占费2000元，在庭审中未提供证据证明。休庭后向本院补交土地使用费收据，本院经审查属实，予以采信。但这并不能排除应履行给付原告房屋的义务。被告按照协议约定，负责开发，其含义应包含施工及办理相关手续。被告自称该楼房是与开发商任某合作、由任某投资开发的说法不能成立。因为任某并不具有开发商资质，且又不享有该宅基地使用权。他们之间实际上是一种包工包料的承包合同关系，而非合作关系。尽管被告将部分房产交由任某占有处分，双方并非是对开发成果的分配，而是以房折价抵顶工程款的支付方式。因此，原告张新民与被告梁占业之间属于共同开发房产的合作合同关系。被告应当按照约定履行自己的义务，将建成后的楼房玉成酒楼西单元四层东、西二套房屋给付原告张新民。第三、被告梁占业应向原告张新民给付两套房屋价款37.6万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照《协议书》约定，被告应当向原告给付两套房子，但被告未予给付，属于违约，依法应承担违约责任。根据本案查明的事实，双方约定的给付原告西单元四层的两套房子，西户一套已由被告交由其次子以20万元出卖给他人并交付占有；东户一套也交由施工人任某处分。被告再向原告给付该两套房屋已属履行不能。因此，原告主张给付相应价款作为补偿的请求合情合理，便于履行，应予支持。由于该东户一套价格不明，比照被告长子出卖的中单元四层一套17.6万元的价格，被告应向原告给付两套房屋价款共计37.6万元。第四、原、被告双方应当信守承诺，依法享有权利，切实履行义务。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚信原则是合同法的帝王原则，是所有合同当事人在经济交往中应当严格遵守法律准则，也是人们社会道德的最低底线。原、被告通过共同开发楼房增加了社会财富，被告及两个儿子的居住条件得到改善，通过卖房经济上有了宽裕，生活水平得到了提高。这本是一件好事，但是如果当事人享受了合同权利，却以种种理由拒绝履行义务，势必放纵失信毁约之风，伤害诚实守信之德。这为法律所不容，也属社会公德所不允。每一个公民都应当维护公平正义的法律价值，践行诚信守约的社会公德。综上所述，判决如下：被告梁占业向原告张新民给付因未能分得两套房屋的价款37.6万元。于本判决生效后十五日内履行。如上述金钱给付义务未在本判决确定的期限内履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7300元（已缴纳），由被告梁占业负担7000元，由原告张新民负担300元。在本院审理期间，上诉人向本院提交了新证据2014年2月10日北关村委会张贴的公示一张，拟证明村委会批给梁大某、梁占业的宅基地平面图，该平面图显示梁占业、梁大某地块南侧有空闲土地，北侧为马路，东侧邻居为孟某，西邻为王某，周边没有被上诉人的任何宅基地。被上诉人认为当时建房手续均是在双方签订协议书之后发生的，根据协议书约定，楼房开发由梁占业负责，占用两家的地基，手续以梁占业及梁大某名义办理，故没有被上诉人名字。被上诉人向本院提交了其在1986年向村委会交纳土地使用费的票据一张，以证明开发楼房的土地上有被上诉人的房子和地基。上诉人认为该票据只能证明被上诉人交纳过土地使用费，不能证明村委会给其批过土地，也无法证明批划的土地与本案诉争的土地有关。依据双方提交的证据，本院认定的事实认定与一审一致。本院认为：由双方于2010年6月15日签订的协议书来看，该协议载明“双方为开发双方房子和地积（基）进行了拆除（地址：文明巷南侧）”，再结合被上诉人提交的2010年6月15日的2000元地皮使用费的收据、北关村委会2016年10月9日的证明以及1986年的土地使用费票据，已经形成完整的证据链，可以证实在本案诉争土地中有被上诉人宅基地0.32亩。上诉人称被上诉人提交的2000元收据系伪造，但并未对此申请鉴定。上诉人提交的2000元土地使用费票据，自己亦认可是超占费，与被上诉人的2000元收据属不同事项。上诉人称村委会的的公示上并无被上诉人名字，对此，被上诉人称楼房开发由梁占业负责，占用两家的地基，手续以梁占业及梁大某名义办理，故没有被上诉人名字。结合双方协议书第一条约定“共同开发有（由）梁占业负责”，对于被上诉人说法本院予以采纳。故原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，梁占业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由上诉人梁占业负担。本判决为终审判决。审判长 姜新生审判员 杨 霞审判员 叶新发二〇一七年五月二十三日书记员 吕张萍 来自