（2017）皖1102民初918号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-06-20

案件名称

滁州市农业科学研究所与缪伟、缪战房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

滁州市琅琊区人民法院

所属地区

滁州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

滁州市农业科学研究所,缪伟,缪战

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初918号原告：滁州市农业科学研究所,住所地安徽省滁州市农科巷30号，组织机构代码48608981-7。法定代表人：郑发明，该研究所书记。委托诉讼代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。被告：缪伟，男，1988年1月1日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：缪战，男，1978年2月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告滁州市农业科学研究所(以下简称农科所)与被告缪伟、缪战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告农科所的委托诉讼代理人谢伟到庭参加诉讼，被告缪伟、缪战经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农科所向本院提出诉讼请求：判令解除其所与缪伟、缪战签订的房屋租赁合同，缪伟、缪战返还所使用的位于凤凰西路××房产；支付自2016年6月1日至交付房屋时止的房租﹝至2017年3月1日租金为60820元（6082元/月×10个月），以后按6082元/月计算）﹞及违约金14596.8元（72984元/年×20%）；缪伟、缪战的履约保证金10000元归其所所有；本案诉讼费用由缪伟、缪战承担。事实与理由：2015年12月1日，其所与缪伟签订了《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，合同约定其所将位于凤凰西路497-6号的门面房屋（面积约为87.97平方米，以实际面积为准）出租给缪伟使用；合同有效期为五年，从2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金标准为72984元／年；合同有效期间，逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达贰仟元或以上的，可以有权随时单方解除合同并没收履约保证金，还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，其所依照合同约定交付房屋，缪战系实际经营者，但缪伟、缪战至今只支付了2015年12月1日至2016年5月31日的租金。其所多次催要租金，并于2016年7月8日向缪伟、缪战发出书面通知，要求支付拖欠的房租，缪伟、缪战在通知上签名确认，但至今未付。缪伟、缪战未作答辩。农科所为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、农科所的事业单位法人证书���组织机构代码证复印件及滁州市小不点儿童摄影店工商登记信息各一份。证明农科所、缪伟、缪战的基本情况；证据二、滁国用（2014）第16857号土地使用证、房地权证滁字第××号房地产权证各一份。证明农科所是房产的所有权人；证据三、《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》、欠条、说明、通知各一份，票据七张。证明其所与缪伟、缪战的房屋租赁关系，缪战交纳了2015年12月1日至2016年5月31日的租金；证据四、2015年11月30日的结算票据一份。证明缪伟、缪战缴纳了10000元履约保证金。缪伟、缪战未到庭，放弃了对上述证据质证和辩驳的权利，也未举证。本院认为：农科所举证的四组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结���本案庭审调查，本院查明以下事实：滁州市琅琊区小布点儿童摄影店于2015年12月8日注册成立，该个体工商户经营场所位于安徽省滁州市凤凰路497-6号，经营者为缪战。2015年12月1日，缪伟通过公开竞价方式取得农科所位于滁州市××号门面房（面积约87.97平方米）承租权，农科所(出租方、甲方)与缪伟（承租方、乙方）签订一份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，约定：第二条租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止；第三条租金72984元/年，租金先付后租，租金为中标价，第一年租金在签订合同时交纳和收取，后按年度支付，在该年度开始计算前一个月中旬交纳。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同。并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租��额20%的房屋占有费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。第四条在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳10000元履约保证金，乙方由违约情形的，甲方将不负责退还该履约保证金。第八条合同有效期间，乙方逾期15日未交纳租金或累计拖欠租金达2000元或以上的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金。第十一条合同有效期间，乙方逾期15日未交纳租金或累计拖欠租金达2000元或以上的，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。2015年11月30日，缪伟支付了10000元履约保证金（农科所出具的发票中写为房租）。同年12月4日，缪战支付了凤凰西路497-6号门面房36492元房租（2015年12月1日至2016年5月31日），自2016年6月1日起，缪伟未支付房租。诉讼过程中，缪伟以合同约定的违约金过高为由，申请人民法院依法对违约金数额进行调整。本院认为：综合双方当事人诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、缪伟是否构成违约。二、农科所要求缪伟支付违约金应否支持。一、关于缪伟是否构成违约的问题。农科所与缪伟签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。缪伟未按照合同约定支付租金，构成违约，本院对农科所要求解除与缪伟签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》、返还房屋并支付租金（自2016年6月1日起按6082元/月计至房屋实际交还之日止）予以支持。缪战占有使用凤凰西路497-6号门面房，应协助缪伟返还上述房屋。二、关于农科所要求缪伟支付违约金应否支持的问题。农科所依据双方租赁合同约定主张缪伟支付年租金20%（即14596.8元）的违约金、不返还10000元履约保证金，本质上都是因缪伟违约而承担的违约责任。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿，故本案违约金的计算应以农科所的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。农科所要求不返还缪伟10000元履约保证金符合合同约定，本院予以支持；农科所另要求缪伟支付年租金72984元的20%（即14596.8元）的违约金明显高于其可能因缪伟违约而造成的损失，本院依缪伟的申请，依法将违约金数额调整为房屋年租金72984元的10%即7298.4元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市农业科学研究所与被告缪伟于2015年12月1日签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，被告缪伟于判决生效后三十日内将滁州市凤凰西路497-6号门面房返还给原告滁州市农业科学研究所；被告缪战协助被告缪伟返还上述房屋；二、被告缪伟于判决生效后十日内支付原告滁州市农业科学研究所租金（自2016年6月1日起按6082元/月计算至房屋实际返还之日止）及违约金7298.4元；三、被告缪伟交纳的10000元履约保证金原告滁州市农业科学研究所不予返还；四、驳回原告滁州市农业科学研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取1020元，由被告缪伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审　判　员　　石有维二〇一七年五月二十三日代理书记员　　姚尚萍附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满��年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支��。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自