（2017）渝0112民初7746号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-10-16
案件名称
重庆南方物业管理有限公司与杨伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆南方物业管理有限公司,杨伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初7746号原告：重庆南方物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，统一社会信用代码915001072028132619。法定代表人：冉娅玲，董事长。委托诉讼代理人：钟燕，女，该公司工作人员。被告：杨伟，男，1984年7月25日出生，汉族，住广东省东莞市。原告重庆南方物业管理有限公司与被告杨伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆南方物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟燕，被告杨伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆南方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2014年3月至2016年12月期间拖欠原告的物业管理费4012元，公摊水电费266元，共计4278元；2.判决被告支付迟延交纳物业管理费的违约金至实际交费之日止（违约金按拖欠的物业服务费每日千分之三的标准计算），现暂计为2000元。事实和理由：被告系X小区的业主，于2013年5月接房装修完毕并使用。原告于2010年4月15日与南方集团签订了《前期物业服务合同》，从X交付至今一直对该小区实施物业管理。原告严格按照合同履行了自己的义务，被告在享受物业服务的情况下无故拒交物业服务费。原告多次催收未果。被告杨伟辩称，原告没有按照前期物业服务合同的约定履行职责；小区露天停车场被改作他用；被告房屋烟道渗水导致装修延迟两个月，现在渗水问题仍没有解决；被告交纳的装修押金和除渣费没有退还；原告带头在小区违章搭建；小区广告没有经过业主同意到处张贴；外来人员可以随意进出。经审理查明，被告杨伟系房屋的业主，该房屋建筑面积为73.74平方米，系高层住宅。2010年4月15日，原告与重庆南方集团有限公司签订了一份以重庆南方集团有限公司为甲方、原告为乙方的《X前期物业管理服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务，物业服务期限自双方签字盖章之日起至X业主大会与选聘或续聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用的标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月/平方米（含电梯费）。第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第七条约定，业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-10日内履行交纳义务。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应交费用每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2012年8月13日，原、被告签订《X前期物业服务协议》一份，约定由原告对被告所在的本案房屋提供物业服务，高层住宅的物业服务费标准为1.6元/月/平方米（含电梯费）。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2017年4月11日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称其针对被告的物业服务收费标准为1.6元/月/平方米，被告对此无异议；对于原告诉请的2014年3月至2016年12月期间的公摊水电费266元，被告予以认可；原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求；被告称其交纳的装修押金和除渣费没有退还，提供了收据予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、X前期物业管理服务合同、X前期物业服务协议、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆南方集团有限公司签订的《X前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原、被告签订的《X前期物业服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告亦具有法律约束力。原告作为物业服务企业为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。根据上述合同及协议的约定，结合原、被告陈述，被告交纳物业服务费的标准为1.6元/月/平方米，在2014年3月至2016年12月期间，被告应交纳的费用为1.6元/月/平方米×73.74平方米×34个月=4011.46元。本院对原告诉请的物业服务费中超出该计算标准的部分不予支持。对于原告诉请的2014年3月至2016年12月期间的公摊水电费266元，因被告予以认可，故本院予以支持。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告称其交纳的装修押金和除渣费没有退还，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨伟在本判决生效之日起三日内支付原告重庆南方物业管理有限公司2014年3月至2016年12月期间的物业服务费4011.46元；二、被告杨伟在本判决生效之日起三日内支付原告重庆南方物业管理有限公司2014年3月至2016年12月期间的公摊水电费266元；三、驳回原告重庆南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨伟负担。本判决为终审判决。审判员 张晓华二〇一七年五月二十三日书记员 温 娟 来自