（2017）沪02民终4880号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司、联华超市股份有限公司与上海深金房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司,上海深金房地产发展有限公司,联华超市股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4880号上诉人(原审被告)：上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：程平英，总经理。委托诉讼代理人：黄顺宝，上海市天目律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅佳俊，上海市天目律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海深金房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。原审被告：联华超市股份有限公司，住所地上海��普陀区。法定代表人：叶永明，董事长。委托诉讼代理人：唐晓韵，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司(以下简称“哈密公司”)因与被上诉人上海深金房地产发展有限公司(以下简称“深金公司”)、原审被告联华超市股份有限公司(以下简称“联华超市”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人哈密公司上诉请求：依法撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初636号民事判决主文第二项，驳回被上诉人一审诉请。事实与理由：一审法院认为上诉人经依法传唤，无正当理由拒不到庭，系上诉人自愿放弃相关诉讼权利的认定是错误的。在(2017)沪0118民初720号案件中，主审法官给予两个月的调解时间。因此，上诉人认为其因同一法律关系，在本案一审中作为被告缺乏法律依据，其书面告知一审法院，一审法院没有回应，却径行开庭，上诉人难以信服。在联华超市诉上诉人案件未审结的情况下，判决上诉人迁出，影响上诉人权利。被上诉人深金公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原审被告联华超市述称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。深金公司向一审法院起诉请求：1、判令解除深金公司和联华超市于2006年3月28日签订的《物业租赁合同》、2008年6月18日签订的《物业租赁合同补充协议》、2010年1月30日签订的《物业租赁合同补充协议》；2、判令联华超市、哈密公司在判决书生效后的15日内搬离该租赁合同房屋，将房屋腾退、恢复原状后交还深金公司(含联华超市所有转租房屋)；3、判令联华超市向深金公司支付拖欠的租金(按照每月人民币(以下币种均为人民币)474,084.25元，自2016年1月1日计算至实际腾退之日止)；4、联华超市支付逾期支付租金的滞纳金(以年租金5,688,963元为基数，按照日千分之0.3的标准，自2015年11月16起算至实际付清之日止)；5、判令联华超市向深金公司支付解约赔偿金，合计5,688,963元；6、判令联华超市在判决书生效后的15日内注销该租赁房屋地址(含联华超市转租房屋)上存在的所有工商注册登记；7、判令联华超市在判决书生效后的15日内，将涉案房屋租赁地址上的水表、电表、燃气表更名至深金公司名下。一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路5669弄。2006年3月28日，深金公司(出��方、甲方)与联华超市(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区城南村56/1宗地的建筑物出租给乙方开设超市大卖场，乙方承租区域建筑面积为18,000平方米，乙方在租赁内因经营需要，可对承租房屋进行部分转租。租期20年，自2009年1月1日至2028年12月31日，房屋日租金0.9元/平方米/天。租金先付后用，每季度支付一次，支付时间为每年度3月15日、5月15日、8月15日和11月15日，甲方应提前10天提供相应金额的正式租赁发票，若甲方迟延开具发票，乙方有权相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金的义务。合同第8.4条约定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿一切损失：(1)乙方无正当理由逾期支付租金连续达六个月(含)以上的……(5)乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁该房屋。合同第9.2条约定，本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方当时使用租赁物业的乙方租赁区域的实际状态收回房屋。乙方有权在合同终止后的60天内拆除及取回乙方所有的设施、设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。该60天拆除期，甲方免收租金。合同第9.3条约定，合同如提前终止、解除或届满时，乙方须于合同终止后的7天内将乙方使用的水、电、煤等各项费用的户名变更回甲方名下。合同第10.2条约定，在甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取每年租金之0.3‰的滞纳金，如逾期超过180天，甲方有权提前终止合同，乙方须支付甲方相当于合同年基本租金的违约金，如违约金不足弥补甲方由此造成的直接经济损失，乙方应就不足部分承担违约责任。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，深金公司将系争房屋交付联华超���使用。2008年6月18日，深金公司与联华超市签订《物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租区域建筑面积为17,318平方米，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，年租金5,688,963元等。2010年1月30日，深金公司与联华超市签订《物业租赁合同补充协议》，约定深金公司将物业总电表和乙方独立使用的水表过户给乙方等。联华超市在承租的房屋上设立了上海世纪联华超市青浦有限公司第二分公司，该公司已于2016年6月30日注销登记。2016年3月23日，联华超市向深金公司发送联系函，表示因门店自开业以来一直处于严重亏损状态，金地格林郡金域广场的招商客户相继搬离，目前处于全部停业状态，难以继续负担严重亏损的压力，希望与深金公司协商在2016年3月底之前解除双方于2006年3月28日签订的物业租赁合同。2016年8月16日，上海市东方公证处应上海世纪联华超市发展有限公司的申请对上海市沪青平公路5669弄的“世纪联华云湖店”的方位及周边现状进行拍摄并出具公证书。联华超市自2016年1月1日起未向深金公司支付租金至今。在本案的诉前调解阶段，联华超市于2016年11月28日收到深金公司起诉状及证据材料。联华超市在承租后将部分房屋对外转租，目前除哈密公司外，其余租户均已搬离。2015年5月26日，联华超市将其中的1,364平方米房屋转租给哈密公司用于游艺厅使用，期限自2015年7月1日至2018年6月30日。2017年1月10日，联华超市起诉哈密公司，要求解除双方签订的租赁合同、搬离并支付租金等。一审法院以(2017)沪0118民初720号案件予以受理，该案目前在审理过程中。一审法院审理中，深金公司明确表示仅要求联华超市、哈密公司将设备和物品搬离，不要求拆���固定装修。一审法院审理中，深金公司认为：联华超市系因自身经营不善要求提前解除合同，不同意减少租金。深金公司已经于2016年4月5日开具了2016年1至3月的租金发票并送达联华超市，联华超市经办人签收发票，因为双方就租赁及租金支付问题未协商一致，联华超市未支付租金，深金公司也未继续开具之后的租金发票。深金公司仅要求联华超市、哈密公司将物资设备搬离，钥匙交还，不要求拆除固定装修，故要求在判决生效15日内搬离，不需要60天拆除期。为此深金公司提供了2016年4月5日的发票，联华超市表示该未收到该发票，没有发票上签名的员工。联华超市认为：深金公司未及时开具租金发票，联华超市有权顺延支付租金，且不承担滞纳金。如果深金公司不要求拆除固定装修，可以在15日内腾退。因房屋周边环境发生重大变化导致合同无���履行，不同意支付滞纳金和解约赔偿金。合同约定的解约赔偿金过高，要求法院予以调整。一审法院认为，深金公司与联华超市签订的物业租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。联华超市至今未支付2016年1月1日起的租金，且在2016年3月发函明确表示因亏损无法继续经营要求协商解除合同，故深金公司有权依据合同约定行使合同解除权。联华超市于2016年11月28日收到深金公司的起诉状，故深金公司与联华超市签订的《物业租赁合同》及补充协议于2016年11月28日解除。合同解除后，联华超市理应将房屋腾退交还深金公司。鉴于深金公司与联华超市的租赁合同解除，哈密公司作为次承租人，理应一并予以腾退。联华超市自2016年1月1日起未支付租金，理应支付合同期内的租金和腾退前的房屋使用费。深金公司按照合同约定的租金标准主张租金和使用费，法院予以支持。联华超市抗辩因周边商业不景气导致联华超市无法正常营业要求减免2016年4月之后的租金，此系联华超市自身经营所致，对联华超市的此抗辩意见法院不予采纳。联华超市违约导致合同解除，理应支付合同解除违约金。联华超市认为合同约定的违约金标准过高，法院依据合同履行程度，当事人的过错程度、深金公司的实际损失等因素，酌情认定联华超市应支付深金公司合同解除违约金1,422,240元。就滞纳金，根据合同约定，深金公司应当提前10天开具发票，否则联华超市可以顺延支付租金，且不承担支付滞纳金的义务。虽深金公司提供了2016年第一季度的租金发票，但联华超市否认收到该发票，深金公司也未进一步举证证明该发票已经送达联华超市，且深金公司未开具之后的租金发票，故对深金公司主张的租金滞纳金的诉讼请求法院不予支持。联华超市已经注销了工商注册登记，就其他转租户的工商登记注销问题，非本案处理范围。合同约定联华超市理应在合同解除后将水、电、煤户名变更至深金公司名下，故对深金公司的该项诉讼请求法院予以支持。哈蜜公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为。一审法院判决：一、上海深金房地产发展有限公司与联华超市股份有限公司在2006年3月28日签订的《物业租赁合同》、2008年6月18日签订的《物业租赁合同补充协议》及2010年1月30日签订的《物业租赁合同补充协议》于2016年11月28日解除；二、联华超市股份有限公司、上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路5669弄房屋，并由联华超市股份有限公司将上述房屋交还给上���深金房地产发展有限公司；三、联华超市股份有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海深金房地产发展有限公司房租及使用费(按照每月474,084.25元，自2016年1月1日计算至实际腾退之日止)；四、联华超市股份有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海深金房地产发展有限公司合同解除违约金1,422,240元；五、联华超市股份有限公司应于判决生效之日起十五日内将上述房屋上的水、电、煤户名变更至上海深金房地产发展有限公司名下；六、驳回上海深金房地产发展有限公司的其余诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。上诉人在本案一审审理中，经法院送达传票，知晓法院开庭审理日期，却以有他案在审理而拒不到庭，��其对自身权利的处分，一审法院依法缺席审理，并无不当。深金公司与联华超市的房屋租赁合同解除，深金公司要求承租人联华超市及次承租人哈密公司迁出系争房屋，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于哈密公司与联华超市的之间就房屋租赁合同解除之后的后续结果的处理，可另行主张。上诉人哈密公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年五月二十三日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”