（2017）川1321民初1823号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-26
案件名称
原告四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司与被告四川奇林房地产开发有限公司合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南部县人民法院
所属地区
南部县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司,四川奇林房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条
全文
四川省南部县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1321民初1823号原告：四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司,住所地：四川省南充市南部县。法定代表人：汪润林，经理。委托诉讼代理人：周成德，四川建春律师事务所律师。被告：四川奇林房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：孔海塘，董事长。四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产公司）与四川奇林房地产开发有限公司（以下简称奇林房产公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫鑫房产公司的委托诉讼代理人周成德到庭参加诉讼,奇林房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产开发项目管理协议》；2、确认“国际丽都城”的所用权归被告所有，原告协助被告办理权属变更手续；3、判令被告向原告支付管理费20万元。事实与理由：2013年3月21日，原、被告签订《房地产开发项目管理协议》，约定被告以原告名义开发“国际丽都城”，并向原告支付管理费30万元，在开发过程中，被告不得作出违反国家对房地产开发建设的法律、法规和政策及其他相关规定的事宜，不得对社会及原告信誉和形象造成影响及损失，否则原告有权单方面终止协议，其缴纳的管理费不予退还等等。协议签订后，原告按约履行了合同约定的全部义务，被告虽进行了全额投资，但仅缴纳管理费10万元，且将所开发的商品房以自己公司的名义一房多卖，同时还拖欠工程款、原材料款、电梯安装款等达千万余元，严重影响原告的信誉和形象，因此，提起诉讼。奇林房产公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年，案外人合伙以原告鑫鑫房产公司的名义取得位于南部县南隆镇五里村面积为4000平方米的国有出让土地。2010年8月6日，原告鑫鑫房产公司（甲方）与前述土地实际受让人（乙方）签订《房地产开发项目管理协议》，约定乙方全额投资并挂靠甲方名下开发该宗土地，甲方向乙方按建筑面积收取8元/㎡挂靠管理费等。同年9月28日，南部县人民政府将该宗土地的国有土地使用权证颁发给原告鑫鑫房产公司，权证号为南部国用（2010）第4313号，该证载明：“座落：南部县南隆镇五里村，地类（用途）：商住，使用权类型：国有土地出让，使用权面积：12611平方米，其中分摊面积4000平方米”。2011年10月25日，因该宗土地的实际所有人需资金要用该宗土地进行抵押借款，遂向原告鑫鑫房产公司出具一份《承诺》，主要内容为：“该笔贷款后如果不能按期偿还贷款本息，我×人同意无条件将该宗土地对外公开拍卖，拍卖所得用于偿还贷款本息和相关费用，如不足，则由我×人个人的一切财产偿还，并承担无限责任，并全部承担由此引起的一切经济和法律的责任，与你公司不承担任何经济的、法律的责任”。2012年6月14日，该宗土地的实际所有人以四川省南部县第五建筑公司的名义（甲方）与仪陇县农村信用合作联社签订了《流动资金借款合同》，原告鑫鑫房产公司以该宗土地作抵押也与仪陇县农村信用合作联社签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记，仪陇县农村信用合作联社分别于当日和2012年7月26日向四川省南部县第五建筑公司发放贷款各700万元，共计1400万元。事后，该宗土地的实际所有人与被告奇林房产公司法定代表人孔海塘达成转让协议，并由原告鑫鑫房产公司作为转让方（甲方）、被告奇林房产公司作为受让方（乙方）、四川省南部县第五建筑公司作为第三人签订了《土地使用权转让合同》，约定“甲方将位于南部县南隆镇五里村的土地使用权全部转让给乙方，转让价格1240万元。由于乙方没有现金支付，自愿从2012年12月1日起，偿还该宗土地作抵押的以第三人四川省南部县第五建筑公司名义在仪陇县农村信用合作联社的贷款1400万元的贷款本息，其中，利息由乙方按原贷款合同约定按月支付。该笔贷款合同作为本协议的附件。同时，上述贷款中的本金160万元，由甲方的6亩土地的实际所有人在签订本协议的当日一次性退还给四川省南部县第五建筑公司，由第三人四川省南部县第五建筑公司处置。乙方及其法定代表人孔海塘自愿以公司及其私人财产作抵押，保证上述贷款本息的及时足额偿还，并且与四川省南部县第五建筑公司另行履行经济手续。转让后，甲方及其该宗土地的原实际所有人协助乙方过户，保证乙方对该宗土地的正常开发、利用，但开发、利用该宗土地的一切债权债务由乙方享有和承担，与甲方无关。其中：若甲方要过户，则必须在上述贷款1400万元的本息由乙方归还清后才能实施。等等”。2012年12月17日，被告奇林房产公司及其法定代表人孔海塘与四川省南部县第五建筑公司及其法定代表人梁开荣向原告鑫鑫房产公司出具一份《承诺书》，主要内容为：“奇林房产公司孔海塘、四川省南部县第五建筑公司梁开荣在×××处受让土地一宗面积约6亩，该宗土地原是挂靠鑫鑫房产公司，于2012年6月14日×××在仪陇县农村信用合作联社以四川省南部县第五建筑公司的名义贷款1400万元，同时用该宗土地作抵押贷款。现该宗土地已由×××将该土地和贷款全部转让给奇林房产公司孔海塘和四川省南部县第五建筑公司梁开荣名下，随着土地的转移，该宗土地的一切债权债务等应全部由奇林房产公司孔海塘和四川省南部县第五建筑公司梁开荣全部承担，为此，承诺如下：一、如果抵押贷款1400万元到期后不能按时还清本息，无条件则由鑫鑫房产公司将该宗土地进行变卖，变卖所得款项全部用于偿还该笔贷款本息和相关事宜发生的一切税、费等。如果该宗土地变卖后，还不能还清贷款本息和相关税费，则由奇林房产公司孔海塘和四川省南部县第五建筑公司梁开荣的全部公司资产、资金以及他们个人的全部资金、财产进行全部偿还。等等。”。2013年3月21日，原告鑫鑫房产公司（甲方）与被告奇林房产公司（乙方）签订《房地产开发项目管理协议》，约定“乙方以甲方名义开发案涉土地的商品房，即“国际丽都城”，乙方向甲方缴纳项目管理费30万元（含甲方派一名监管人员的工资和费用），在签订协议时向甲方缴纳10万元，主体竣工交10万元，竣工验收交房时交10万元。乙方在开发过程中，如作出违反国家对房地产开发建设的法律、法规、政策和其他相关规范规定的事宜，并对社会和甲方信誉和形象造成影响和损失，甲方有权单方面终止本协议，管理服务费不予退还乙方，并由乙方全额赔偿由此造成的经济的、法律的、刑事的等全部责任。甲方必须向乙方提供房地产开发经营相关的所有手续和证件，为乙方出具法人授权委托书一份，雕刻该项目部公章一枚。乙方在办理该项目相关的一切手续时甲方应积极协助配合乙方并提供全方位服务。乙方从事该项目的房地产开发经营，实行内部独立核算，自负盈亏，并独立承担相关对外的一切经济、民事和刑事责任。本项目无论盈利与亏损，均由乙方全部享有和承担，甲方不承担任何经济和法律责任。乙方全额投资对项目开发经营建设所需资金，及时足额筹集和按时支付。乙方商品房预（销）售，必须实行备案制，不准私下签订合同，必须严格执行《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》，所有商品房预（销）售收入，必须全额存入房管局监管账户，并按规定用途支付费用，严禁挪用售房款，严格执行专款专用，尤其不能拖欠民工工资、材料款、各种税费等费用，不能挪用资金，更不能搞体外循环预（销）售房款，维护甲方的信誉和形象，不作任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情。等等”。合同签订后，原告鑫鑫房产公司按约履行了相应义务。被告奇林房产公司也按约向原告鑫鑫房产公司支付管理费10万元。2014年1月21日，被告奇林房产公司因以原告鑫鑫房产公司名义代缴的“国际丽都城”项目配套费原件不能向原告鑫鑫房产公司提供，遂向原告鑫鑫房产公司出具《承诺书》一份，承诺如因配套费所引起的经济与法律责任由其公司承担，与原告鑫鑫房产公司无关。2014年3月20日，因被告奇林房产公司及孔海塘以网签“国际丽都城”138套商品房买卖合同提供担保的方式向他人借款2500万元的事由，被告奇林房产公司及孔海塘向原告鑫鑫房产公司出具《承诺》一份，承诺奇林房产公司必须保证该笔借款按期付息，到期还清本息，与鑫鑫房产公司无任何责任，并保证“国际丽都城”所有商品房不得重复销售，该笔借款优先偿还仪陇信用社的1400万元贷款等。次日，被告奇林房产公司偿还了原该宗土地的实际所有人以四川省南部县第五建筑公司的名义在仪陇县农村信用合作联社的全部借款本息。“国际丽都城”建设竣工后，被告奇林房产公司以原告鑫鑫房产公司的名义对所开发建设的商品房一房多卖，而且还以被告奇林房产公司的名义销售商品房，并拖欠工程款、原材料款、电梯安装款等，已有多人提起诉讼。另查明，本院在执行案外人与奇林房产公司民间借贷纠纷一案时，被告奇林房产公司的法定代表人孔海塘陈述“国际丽都城”是奇林房产公司实际修建，也是由奇林房产公司委托中介销售，其实际所有人是奇林房产公司，只是登记时将开发商登记为鑫鑫房产公司。原告鑫鑫房产公司系房地产开发经营三级资质企业，被告奇林房产公司也系房地产开发经营三级资质企业。本院认为，鑫鑫房产公司与奇林房产公司均具有房地产开发经营三级资质，且其签订《房地产开发项目管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己义务，鑫鑫房产公司已按照约定全面履行了自己义务，奇林房产公司不按约履行自己义务，不仅以原告鑫鑫房产公司的名义对所开发建设的商品房一房多卖，而且还以被告奇林房产公司的名义销售商品房，并拖欠工程款、原材料款、电梯安装款等，已有多人提起诉讼，根据合同约定，奇林房产公司的上述违约行为，鑫鑫房产公司有权单方面终止本协议，故鑫鑫房产公司请求解除双方签订的《房地产开发项目管理协议》，符合双方约定和法律规定。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力，故鑫鑫房产公司请求奇林房产公司支付未缴纳的管理费20万元，本院予以支持。从本案查明的事实看，案涉“国际丽都城”仅仅系奇林房产公司借鑫鑫房产公司的名义进行开发经营，奇林房产公司是案涉“国际丽都城”的出资和权利享有者，故鑫鑫房产公司请求确认案涉“国际丽都城”系奇林房产公司所有的主张，本院予以支持。至于双方的权属变更问题，鑫鑫房产公司理应协助配合。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：一、解除原告四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司与被告四川奇林房地产开发有限公司签订的《房地产开发项目管理协议》；二、确认位于南部县南隆镇五里村的“国际丽都城”的所有权属于被告四川奇林房地产开发有限公司所有，原告四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助被告四川奇林房地产开发有限公司办理该“国际丽都城”所有权的权属变更手续；三、判令被告四川奇林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司支付管理费20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告四川奇林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 王琳琅二〇一七年五月二十三日书记员 向明思 来自