（2017）粤01民终4433号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州中祈房地产中介服务有限公司与邬爱姬居间合同纠纷2017民终4433二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邬爱姬,广州中祈房地产中介服务有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4433号上诉人（原审被告）：邬爱姬，住广州市番禺区。委托代理人：刘艳滨，与邬爱姬关系。被上诉人（原审原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区，统一社会信用代码：914401135523764957。法定代表人：李守毅，职务：经理。委托代理人：梁传宾，系广东奔犇律师事务所律师。委托代理人：林家静，系广东奔犇律师事务所实习人员。上诉人邬爱姬因与被上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邬爱姬上诉请求：1、变更一审判决第一项，改判邬爱姬向中祈公司支付中介代理费18500元，违约金按银行同期贷款利率上浮30%进行计算；2、请求贵院依法判令由中祈公司承担此案的上诉受理费用。事实与理由：一、一审判决中认定中祈公司收到了邬爱姬丈夫刘艳滨代其支付的6500元中介费，但却认定6500元中介费为支付的另一份居间合同的中介费用，未从25000元中介费中进行扣除，此为案件事实认定错误，应依法改判，理由如下：(1)邬爱姬提供了向中祈公司支付6500元中介费的证据，并经中祈公司认定，所以应由中祈公司举证证明此6500元中介费为另一个房产的居间合同中介费用，但中祈公司未能举证证明。(2)即使存在另一份居间合同，也只能证明邬爱姬与中祈公司就另一套房产的中介服务达成合意，而中祈公司有权主张中介费的前提是向邬爱姬提供中介服务，而中祈公司并没有提供证据证明其提供了另一份居间合同服务，而根据一审判决事实认定，邬爱姬是通过“北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司”提供的中介服务将房产售出的，并由案外人陈某(买方)支付的中介服务费，邬爱姬并没有通过中祈公司的中介服务将房产售出，所以此6500元应被认定为邬爱姬向中祈公司支付的中介费用，从25000元中介服务费中进行扣除。二、一审判决邬爱姬向中祈公司按每日0.1%支付违约金，为适用法律错误，应依法改判。我国的同期贷款利率为4.35%，每日0.1%的违约金，相当于中祈公司损失近10倍。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此若任由当事人约定过高的违约金而不加合理合法调整，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利，也违背了“任何人都不得从诉讼中谋取利益”的法律谚语。故应调整为违约金按银行同期贷款利率上浮30%进行支付。被上诉人中祈公司二审书面辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律准确。二、邬爱姬于2015年8月17日支付的6500元为另一物业中介费用，与本案无关。本案中祈公司的诉求为广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼之物业的居间服务费用。然而，邬爱姬多次提供的是广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡5街33号2楼的中介代理费用，与此同时，中祈公司于2015年8月21日根据6500元的钱款出具了广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡5街33号2楼的中介代理费用的收款收据，与本案无关，因此应予维持原判。广州中祈房地产中介服务有限公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令邬爱姬支付中介服务费用25000元及违约金32500元（以未付佣金金额为基数，每日1%计算，自2015年6月6日起计算）。2.判令邬爱姬承担本案受理费、公告费等诉讼费用。中祈公司围绕诉讼请求，向一审法院提供了以下证据：1.《房屋买卖合同》一份，合同号：00003423；2.广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼的《房地产权证》及《共有权证》复印件各一份；3.自编号分别为0008514、0008516的《服务收费确认书》各一份；4.《广州市房地产中介服务机构资质证书》复印件一份。（证据的主要内容见一审法院认定事实）邬爱姬围绕答辩主张，向一审法院提供了以下证据：1.刘艳滨与邬爱姬的《结婚证》；2.《限时代理委托协议》一份；3.工商银行借记卡账户历史明细清单一份；4.支付宝转账电子回单二份；5.《房屋买卖补充协议》一份；6.《存量房买卖合同》一份。（证据的主要内容见一审法院认定事实）一审法院审查认定以下事实：1.2015年5月31日，邬爱姬的丈夫刘艳滨与中祈公司订立一份《限时代理委托协议》，约定：由刘艳滨委托中祈公司“独家”代理出售广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡5街33号2楼，售价为75万元或以上，委托期从2015年5月31日至售出之日止，如刘艳滨成功与买家签定合同，应向中祈公司支付成交价的1%作为中介代理费及咨询服务费。协议还约定了其它内容。但并未涉及其它房产。2.2015年6月6日，邬爱姬作为买方，“宋某、赖某”作为卖方，中祈公司作为“经纪方”，三方签订了一份自编号为00003423的《房屋买卖合同》，该合同文本由中祈公司提供，但合同文本中有部分内容须手写，部分内容则明显划掉，“其他事项”一栏则直接手写。其中约定：买卖之房屋地址为广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼，成交价为125万元；合同第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已经促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费：卖方支付的中介代理费及咨询服务费详见《服务收费确认书》（NO.0008514），买方支付的中介代理费及咨询服务费详见《服务收费确认书》（NO.0008516）；买方或卖方逾期支付上述中介代理及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止。3.2015年6月6日，邬爱姬签署了一份编号为NO.0008516《服务收费确认书》，并由中祈公司收执。该文书主要内容为：“本人邬爱姬……，现经广州中祈房地产中介服务有限公司促成广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼物业之购买合同成立，现本人同意向经纪方支付人民币贰万伍仟元整（RMB￥25000元）作为经纪方之中介代理费及咨询服务费等。本人确认该费用于2015年6月6日前支付完毕，如逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》编号：00003423之附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力”。该确认书文本由中祈公司提供，部分内容打印，但姓名、地址、金额、支付日期等内容是手写。邬爱姬在“确认人签署”栏签名及捺指印，在签署日期处捺指印。中祈公司还向一审法院提供了一份有“宋某、赖某”署名的编号NO.0008514《服务收费确认书》，内容与上述确认书内容大体相同，只是事由为“出售”而非“购买”，中介代理费及咨询服务费金额是12500元，支付期限是2015年10月31日。4.2015年8月16日，刘艳滨与“陈某”及“北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司”签订一份《存量房买卖合同》，合同主要内容是：“北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司”作为经纪方、房地产中介服务机构，促成了该合同的成立，刘艳滨以66.8万元的售价将上述广州市番禺区祈福新村绿怡5街33号2楼的房产出售给名为“陈某”的人。5.2015年8月17日，刘艳滨分两次向某个人账户汇入共6500元，刘艳滨在汇款摘要中称“骆小姐中介服务费，付款人刘艳滨”。中祈公司称该款是针对广州市番禺区祈福新村绿怡5街33号2楼的《限时代理委托协议》的中介代理费及咨询服务费，并出具了收据。中祈公司未向一审法院提供收据作为证据。6.邬爱姬向一审法院提供的《房屋买卖补充协议》显示，买卖双方就广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼的房屋买卖达成补充协议，顺延交易期限。邬爱姬确认该房屋已过户。7.关于中祈公司与邬爱姬之间，就促成广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼买卖而约定的“中介代理费及咨询服务费”，是否以促成广州市番禺区祈福新村绿怡5街33号2楼的买卖为条件？邬爱姬提供的证据不能证实。一审法院认为，中祈公司与邬爱姬签订的《房屋买卖合同》中有关居间服务的内容，以及自编号为0008516的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性禁止规定，合法有效。邬爱姬认为上述《房屋买卖合同》的有关内容是格式条款，一审法院认为，该合同文本虽由中祈公司提供，但从该合同签订的过程判断，该合同有不少部分是选择、修改、划掉或补充内容，可见合同当事人已充分协商，并对合同条款作充分的了解，意思表示真实明确。邬爱姬认为《服务收费确认书》的除签名外的其余内容不是其填写，且未经其同意。但邬爱姬对该填写内容未经其同意，并未提供证据证实。邬爱姬是完全民事行为能力人，既然已在作为“确认人”署名，应视为该文书内容已经其明示确认。中祈公司在订立上述《房屋买卖合同》时，虽未由从业人员在合同上署名，存在一定瑕疵，但并不因此而影响合同的效力。中祈公司向买卖双方收取的经纪服务费用虽超过了早期地方性规范性文件规定的范围，但随着政府对房地产经纪收费管理的下放甚至放开，本省的房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费已实行市场调节价，当事人根据公平合理原则，可依服务内容、服务成本、市场供求状况协商确定，因此中祈公司与邬爱姬约定收取25000元服务费用，意思表示真实、合法有效。邬爱姬辩称已支付6500元且中祈公司在履行与刘艳滨的另一份居间合同中违约，一审法院认为中祈公司与邬爱姬之间，就促成广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡12街7B号2楼买卖而约定的“中介代理费及咨询服务费”，并未约定以促成广州市番禺区祈福新村绿怡5街33号2楼的买卖为条件，根据合同的相对性原理，该两份合同在法律上无关联，中祈公司与刘艳滨之间合同的效力及履行问题，本案不评价。邬爱姬称该6500元是刘艳滨代付，但刘艳滨在付款前后未向中祈公司明示，且刘艳滨与中祈公司已有另一份居间合同存在，在刘艳滨与中祈公司就该6500元的归属争议未明确之前，本案不予采信该款为邬爱姬交付。邬爱姬逾期仍未交付居间服务费，已构成违约，除应继续履行交付义务外，仍应承担支付违约金的义务，但合同约定每日支付服务费的1%作为违约金，确实过高，应调整为按每日0.1%计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月26日作出如下判决：一、被告邬爱姬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州中祈房地产中介服务有限公司支付“中介代理费及咨询服务费”25000元及违约金（以25000元为本金基数，按每日支付0.1%即25元的标准从2015年6月7日计至该款清偿之日止）；二、驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由原告广州中祈房地产中介服务有限公司负担300元，由被告邬爱姬负担319元。本院二审期间，上诉人邬爱姬提交了其银行账户的存款历史交易明细清单，证实一审判决后，其于2017年1月16日、2017年1月17日两次向中祈公司的中国银行账户各划款9000元，共计18000元。中祈公司提交2017年1月17日的收款收据予以确认。中祈公司并提交2015年8月21日的收款收据，该收据写明刘艳滨支付的6500元是因出售广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡5街33号2楼而产生的中介服务费。邬爱姬质证称：对证据的真实性不予确认，相关费用的收据未经付款人的签字确认，并且也无其他证据证明中祈公司进行了居间服务。对于中祈公司此份证据的证明内容拟证明邬爱姬是承认接受中祈公司的中介服务不能认可，因为并无邬爱姬及其丈夫刘艳滨的签字确认，所以此份收据中所确认的6500元中介服务费应认定为邬爱姬向中祈公司就7B二楼房屋支付的中介费，应从诉讼请求中进行扣除。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。双方均确认2017年1月16日、1月17日，邬爱姬共向中祈公司支付涉案中介服务费18000元，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、刘艳滨所支付的6500元的性质？二、违约金标准问题。本院分析如下：关于焦点一，经本案查明的事实，邬爱姬签署《服务收费确认书》确认涉案中介服务费为25000元，于2015年6月6日前支付完毕，但邬爱姬没有按时支付。2015年8月17日，刘艳滨向某个人账户支付6500元，中祈公司确认该款是针对《限时委托协议》所收取的中介代理费。本案邬爱姬主张该款系刘艳滨代付的涉案中介服务费，但是，从刘艳滨于该汇款摘要内容看，并无明确指明系支付涉案中介服务费，而且，该6500元的支付时间、数额也与上述《服务收费确认书》的约定不一致。因此，邬爱姬的主张缺乏充分依据。其次，刘艳滨与中祈公司签订《限时代理委托协议》委托中祈公司出售另一套房屋，而本案双方对于是否应当支付该房屋的中介服务费存在争议，因中祈公司与刘艳滨之间的居间合同关系不属于本案审理范围，本案不予调处。故在此情况下，一审不予采信该6500元系邬爱姬所支付，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，邬爱姬未按约定向中祈公司支付中介服务费，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院以当事人实际损失为基础，综合合同的履行情况，双方当事人的过错程度等因素，对合同约定的违约金标准所作的调整，符合法律规定，并无不当，但违约金总和应以本金为限。本案双方均确认2017年1月16日、1月17日邬爱姬共向中祈公司支付中介服务费18000元，故邬爱姬尚欠付中介服务费7000元。鉴于此，本院对一审判决第一项作相应变更。综上所述，邬爱姬的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因二审发生新的事实，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9744号民事判决第二项及案件受理费分担的决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9744号民事判决第一项为：邬爱姬应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州中祈房地产中介服务有限公司支付“中介代理费及咨询服务费”7000元及违约金（以25000元为本金，按每日0.1%的标准从2015年6月7日计至2017年1月17日；以7000元为本金，按每日0.1%的标准从2017年1月18日计至该款实际清偿之日止。上述违约金总和以25000元为限）。二审案件受理费50元，由上诉人邬爱姬负担。本判决为终审判决。审判长 黄春成审判员 岳为群审判员 刘碧莹二〇一七年五月二十三日书记员 罗 涛黄咏欣 搜索“”