（2017）浙10民终799号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-27
案件名称
李用信、符天伦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李用信,符天伦,冯冬香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终799号上诉人（原审被告）：李用信，男，1967年5月30日出生，汉族，户籍所在地临海市，现住台州市黄岩区。被上诉人（原审原告）：符天伦，男，1968年10月14日出生，汉族，住台州市黄岩区。被上诉人（原审原告）：冯冬香，女，1969年1月23日出生，汉族，住台州市黄岩区。两被上诉人委托代理人：解月华，台州市西北法律服务所法律工作者。上诉人李用信因与被上诉人符天伦、冯冬香房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初8463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李用信上诉请求：1、依法撤销（2016）浙1003民初8463号民事判决并改判驳回被上诉人全部诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决结论并无法律依据。依原审判决书列明，判决所依据的法律条文分别为合同法第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及物权法第九条。但所列条文之中，并无一条明确规定“农村宅基地上的房屋只能在本村集体经济组织成员内部转让”。而合同法司法解释二第十四条规定合同法第五十二条第一款第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；合同法司法解释一第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。故，如以违法无效判决本案涉案合同无效，则必须援引明确的法律规定，否则于法无据。另，一审法院在强制执行过程中对于农村房屋的处置以拍卖方式进行，说明农村房屋是可以进行买卖的。二、本案已不具备返还的条件，应当驳回被上诉人的诉请。依物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋已被征收，被上诉人不再享有物权。对此，上诉人提供的黄岩北区建设指挥部出具的《证明》可以证实。因此即使涉案合同无效，上诉人也不可能予以返还。至于一审法院认为黄岩北区建设指挥部《证明》的真实性难以认定，实为不妥。依民事证据规则第七十七之规定，国家机关依职权制作的公文证书的证明力一般大于其他书证。一审法院在黄岩北区建设指挥部未参与庭审的情况下，直接作出“即使该协议存在，但被告不是涉案房屋的所有人，其与指挥部签订的涉案房屋征收补偿产权调换协议也是无效的”的论述，违反了不告不理的原则。符天伦、冯冬香辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同涉及到集体经济组织成员向本集体经济组织以外的人转让宅基地使用权，违反了法律、行政法规的禁止性规定，要求二审法院驳回上诉，维持原判。符天伦、冯冬香向一审法院起诉请求：1、确认上诉人与被上诉人于1999年9月9日签订的房屋买卖协议无效。2、由上诉人返还坐落在台州市黄岩区北城街道妙儿桥村三层楼房一间。3、本案诉讼费由上诉人承担。一审法院认定事实：原告符天伦和冯冬香系夫妻。1999年9月9日，原告符天伦（甲方）与被告李用信（乙方）签订一份《卖房协议》约定：“经甲、乙双方协商，甲方将坐落在妙儿桥一间三楼买给乙方，具体事宜如下：1、甲方将一间三楼连同后面屋基地房前天井至路卖给乙方。三楼东面同符宇光接攘，西边同符德源接攘，东西两边接墙以墙中为界，东西两边交界墙各占一半。2、房东边交界墙中对出直至路的西边天井及房西边也同符德源的交界墙中对出直至路的东面天井为乙方管业。3、出卖价一间三楼为陆万陆仟捌佰元，在本月底付清。本协议在付清款项后生效。房产证在付清房款后交给乙方。4、房中电线及电表归乙方所有。”甲、乙双方在协议上签名捺印。后被告按约支付了房款66800元，原告将上述房屋交给被告使用。该房屋现地址为台州市黄岩区北城街道妙儿桥村大桥路312弄10号，至今一直由被告居住。该房屋房产证号为黄字第××号，证载两原告共同所有；土地证号为黄集建（92）字第34163**号，证载土地使用者为陈冬香（系符天伦母亲，符德源妻子），面积为127.29平方米，为三间房屋的宅基地，东边一间为涉案房屋宅基地。涉案房屋规划为九龙街拆迁区块，原告于2016年12月14日诉至该院。一审法院认为，涉案房屋为农村宅基地上建造的房屋，根据我国相关规定：农村宅基地上的房屋只能在本村集体经济组织成员内部转让。原告符天伦将涉案房屋转让给集体经济组织之外的被告李用信，违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，故原、被告之间签订的《卖房协议》应无效。我国合同法规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的《卖房协议》无效后，应由原告返还被告购房款人民币66800元，由被告返还给原告涉案房屋。故原告的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。因被告购买涉案房屋有十几年，房屋的现价值远大于原购买价值，被告因该房屋买卖无效造成的损失显然存在，但经该院释明后，被告没有提出反诉主张其损失，故该损失应另案处理。被告称涉案房屋买卖合同有效，与法不符，不予采信；被告称房屋已被征收，物权发生了变化，被告不再享有物权，即使合同无效，也不能予以返还，应当折价补偿，鉴于被告已支付相应的对价，故也不存在再行承担补偿的责任。该院认为：涉案房屋买卖合同无效，无效合同自始就无效，涉案房屋的物权始终属于两原告，该物权没有发生变化，何况到目前止该房屋没有被征收，被告一直居住至今，该房屋还存在，完全可以返还，不存在折价补偿的情形。被告提供黄岩北区建设指挥部（以下简称指挥部）的证明，想证实被告已与指挥部签订了涉案房屋征收补偿产权调换协议。但没有提供该协议，该证明的真实性难以认定。即使该协议存在，但被告不是涉案房屋的所有人，其与指挥部签订的涉案房屋征收补偿产权调换协议也是无效的。故被告的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、原告符天伦与被告李用信在1999年9月9日签订的《卖房协议》无效；二、原告符天伦、冯冬香于判决生效后十日内返还给被告李用信购房款人民币66800元；三、被告李用信于原告符天伦、冯冬香履行了第二项义务后一个月内腾空位于台州市黄岩区北城街道妙儿桥村大桥路312弄10号三层楼房（房屋房产证号为黄字第××号）并返还给原告符天伦、冯冬香。如两原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，依法减半收取735元，由原告符天伦、冯冬香承担660元，由被告李用信承担75元。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第43条和第63条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人李用信不属于黄岩区北城街道妙儿桥村集体经济组织成员，无权享有黄岩区北城街道妙儿桥村大桥路312弄10号的宅基地使用权，故原审法院确认涉案房屋买卖合同无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。上诉人李用信一审提供的台州市黄岩北区建设指挥部《证明》并非人民政府的征收决定，涉案房屋至今未被拆除，其物权不因上诉人与指挥部签订房屋征收补偿产权调换协议而消灭，本案也不存在不能返还的其他情形。综上所述，李用信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人李用信负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文杰审 判 员 王文兴代理审判员 柯星霞二〇一七年五月二十三日书 记 员 马 里 微信公众号“”