（2017）粤01民终8095号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-20
案件名称
广州市越秀区第二房屋管理所与广州南粤副食品连锁有限公司房屋租赁合同纠纷2017民终8095二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州南粤副食品连锁有限公司,广州市越秀区第二房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8095号上诉人（原审被告）：广州南粤副食品连锁有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：王菊花。委托代理人：黄蕴仪、王婉菁，分别为广东经国律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：俞寿德、劳坚强，该所职员，通讯地址同该所。上诉人广州南粤副食品连锁有限公司（下称“南粤公司”）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（下称“第二房管所”）房屋租赁合同一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。南粤公司上诉请求：1、请求二审法院变更原审判决第三项为：自判决发生法律效力15日内，广州南粤副食品连锁有限公司一次性向广州市越秀区第二房屋管理所支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按11783.9元计付）；此后的房屋使用费，由上诉人参照上述标准向被上诉人支付至实际腾空交还房屋之日止。2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋的法定用途使用性质是属于“工业用房”，此有查册表佐证，我方与出租人所签订的《补充协议》第三条第一项有明确约定“乙方应严格按房屋使用性质使用房屋”，因此我方系一直严格按照房屋的法定使用性质承租使用涉案房屋，将二楼以上的部位作工业厂房使用，而合同约定房屋月租金为11783.9元（每平方米租金：11783.9/298.78≈40元），也是根据房管局公布的同期同类工业厂房的租金标准计算得出）。被上诉人要求按照商业和办公性质标准计算涉案房屋使用费是没有任何依据的，且调增的幅度如此巨大，显然是为角逐商业利益故意升租迫使我方结业。虽然我方自2015年11月起每月按照56774元标准交租，但也是迫于无奈。即使法院判决双方租赁关系解除，自判决发生法律效力至实际腾空交还房屋之日前的房屋使用费理应继续按照原“工业性质”标准进行计算，而不能按被上诉人所述按照商业和办公性质计算。双方合同于2009年6月30日期满后一直继续履行至今，双方形成事实上的不定期租赁关系，根据公平合理原则在不定期租赁关系期间我方继续沿用原租金标准即工业厂房的租金标准向出租方缴纳租金并未违反法律规定，且该标准是符合2014年和2015年房管局公布的同期同类房屋租金参考价，法院应予以支持。第二房管所辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人从2015年11月起已经实际履行了新的租金标准。第二房管所向一审法院起诉请求：1、判令南粤公司与第二房管所终止一德西路397号全幢房屋的租赁关系，南粤公司将上述房屋腾空交还给第二房管所。2、判令南粤公司支付从2014年12月至2015年10月的调租差额。3、南粤公司向第二房管所支付从2016年5月起至实际腾空交还房屋之日止的房屋租金（每月56774元）。一审法院查明事实：广州市越秀区一德西路397号全幢房屋原为广州市越秀区第一房屋管理所管理的经租房，自2014年1月1日起改为第二房管所管理。南粤公司承租使用该幢房屋，按11783.90元/月的标准交租至2015年10月，并自2015年11月起按56774元/月的标准交租。根据广州市越秀区房屋管理局向南粤公司开具的租赁发票显示，至2015年10月止，南粤公司承租的一德西路0397号[全幢]部位为经租产，性质为非住宅商业，月租金11783.90元。另查明：南粤公司（乙方）与广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）于2006年8月22日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德西路397号全幢出租给乙方作商业用途使用，建筑面积298.78平方米，租赁期限自2006年6月1日至2009年6月30日，其中2006年6月1日至2007年6月30日每月租金10712.60元，2007年7月1日至2009年6月30日每月租金11783.90元等。合同约定的租期届满后南粤公司未与任何人续签租赁合同，但一直实际使用涉讼房屋至今，并以转账方式向广州市越秀区房屋管理局的账户支付租金至2017年1月。第二房管所向一审法院提供了广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2013年12月27日作出的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》及该通知张贴于广州市越秀区第一土地房屋管理所门外及广州市华锋物业管理有限公司门外的照片，证明广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局已将房管所和物业公司管理变更事宜公示，南粤公司理应清楚上述情况。一审法院认为：根据第二房管所提交的证据，涉讼房屋自2014年1月1日起转由第二房管所管理，相关情况已于原出租人广州市越秀区第一房屋管理所、物业管理公司的门外张贴公示，且房屋管理人变更不影响租赁合同的履行，第二房管所承接了广州市越秀区第一房屋管理所于租赁合同内约定的权利义务，与南粤公司形成事实上的租赁关系，依法有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方的租赁期间早已届满，第二房管所要求收回房屋的诉讼请求合法，一审法院予以支持。因第二房管所未提供证据证明双方对租赁期间的租金调整达成一致意见，且南粤公司在2014年12月至2015年10月期间一直按照11783.90元的标准向第二房管所支付租金，期间第二房管所照常按该金额向南粤公司出具全额的租赁发票，故第二房管所要求调整该段期间租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2015年11月起，南粤公司已按56774元的标准交付租金，视为双方已协商一致同意调整租金标准，且2016年5月至2017年1月的租金，南粤公司已按56774元/月的标准按照一贯的交租方式转账到广州市越秀区房屋管理局的账户，即南粤公司已履行交付租金的义务，第二房管所要求南粤公司支付该段时间的租金没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二房屋管理所与广州南粤副食品连锁有限公司就广州市越秀区一德西路397号全幢房屋的租赁关系予以解除。二、广州南粤副食品连锁有限公司应在一审判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区一德西路397号全幢房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所。三、自一审判决发生法律效力之日起15日内，广州南粤副食品连锁有限公司一次性向广州市越秀区第二房屋管理所支付自2017年2月1日起至一审判决发生法律效力之日止的租金（每月按56774元计付）；此后的房屋使用费，由南粤公司参照上述标准向第二房管所支付至实际腾空交还房屋之日止。四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。一审受理费8723元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担8623元，广州南粤副食品连锁有限公司负担100元。二审期间，当事人均未提交新证据。上诉人南粤公司与被上诉人第二房管所双方均确认，上诉人南粤公司已按56774元的标准交付租金至2017年5月30日。经审查，一审查明事实清楚、认定无误，本院予以确认。本院认为，原审法院对被上诉人第二房管所与上诉人南粤公司之间就涉案房屋权利义务的认定，事实清楚、论理清晰，不作赘述。关于上诉人南粤公司上诉请求应按11783.9元计付租金的意见，经查，上诉人与被上诉人之间形成事实上租赁合同，2015年11月起，南粤公司已按56774元的标准交付租金交付至今，视为双方已协商一致同意调整租金标准，故对上诉人南粤公司的上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人南粤公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南粤公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 柳玮玮审判员 李 焕二〇一七年五月二十三日书记员 王日平冯镇辉 来自：