（2017）渝05民终2486号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张莉娜与重庆宗申天润地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张莉娜,重庆宗申天润地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2486号上诉人（原审原告）：张莉娜，女，1975年10月26日出生，汉族。委托代理人段小刚，重庆合融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆宗申天润地产有限公司，住所地重庆市巴南区宗申工业园，统一社会信用代码91500113762697641E。法定代表人张大学，总经理。委托代理人王琴，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人张莉娜与被上诉人重庆宗申天润地产有限公司（以下简称“宗申公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初10186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张莉娜委托诉讼代理人、被上诉人宗申公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张莉娜上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审中，双方对合同约定的“一户一表”的理解产生分歧：上诉人认为，“一户一表”应当是开发商为每户业主安装一个独立的水表，业主能依据该水表显示的计量数据直接向自来水公司缴纳费用；被上诉人则认为，“一户一表”仅应当是开发商为每户业主安装一个独立计量的水表。本案的关键点有如下几点：一、关于“一户一表”如何理解的问题。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”而小区业主与作为与被上诉人关联公司的物业公司签订的物业服务协议中，也明确约定，小区水费是委托物业公司代为缴纳，代为缴纳应当是向二次供水缴纳，应当有户头，能够开具发票，而事实并非如此。再根据日常生活经验可知，城市居民生活用水的传统计量方式为总分表制。近年来，为推进水价改革、促进节约用水，国务院和重庆市人民政府相继出台相关规定由政府主导推行居民用水的一户一表制，一户一表制不同于传统的总分表制，且优于总分表制。重庆市人民政府发布的《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》第三条、《重庆市城市供水节水管理条例》第十三条均有相关规定。对于应如何理解双方在合同附件中约定的房屋水表实行一户一表的问题，法院应主要考虑一下几点情况：首先，被上诉人与物业公司均未取得二次供水许可证，违反了《重庆市城市供水节水管理条例》第十三条中关于二次供水的资质规定。而且在庭审中还查明水务公司不负责该小区各分户表的抄录，该小区总表以前的水质严格按国家标准执行，由水务公司负责解释，总表以后经过储存水箱加压进入用户的水质标准及水处理由被上诉人和物业公司负责。其次，水务公司在该小区只设有一个二次供水总表，按照总表计量收取水费，但由于水务公司并未与包括上诉人在内的该小区7楼以上需要二次供水的高层住户建立直接的消费结算关系，水务公司不直接统计并掌握各二次供水用户的用水量，这也为日后推行阶梯水价带来困难，而实行阶梯水价恰恰是推行一户一表制度的直接目的。再次，自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”据此，本案双方当事人签订商品房预售合同的目的之一即是应保证最终用户能够顺利地自行向供水企业缴费。而涉案小区现有的供水模式导致购房人因在供水企业处未建立独立的水表户头而无法自行向供水企业交费，无法明明白白消费，故该模式并不符合合同目的和诚实信用原则。在上述国家及地方政策的指引和舆论宣传的背景下，上诉人与被上诉人签订合同时，完全有理由相信合同附件中约定的“一户一表”应是不同于传统总分表制下物理形态的一户一表，而是政府所倡导的能够实现由供水企业抄表到户、独立计量的一户一表。二、关于格式条款的问题。《合同法》第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案争议的“一户一表”的条款出现在合同附件部分，该合同附件的文本由宗申公司提供，其中关于“一户一表”的条款系宗申公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与上诉人协商的条款，属于格式条款。而宗申公司与小区物业均未取得二次供水资格，该小区二次供水设备的验收，是由渝南公司验收，而政府并未将相关权利授权给渝南公司，其实质是未获得验收。上诉人的二次供水的水质得不到保障，上诉人缴费也得不到相应的税费发票，物业公司想停水就停水，明显权利受到制约，因此，从作出不利于提供格式条款一方的解释的角度，均应当采纳购房人对“一户一表”的理解，上诉人应为购房人安装能够自行到自来水公司交费的水表。三、关于实际履行条件的问题。一审法院认为是双向选择的问题，而在上诉人起诉前，宗申公司及物业公司已经发布通知，让小区业主动用大修基金对小区二次供水进行改造，小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系、直接交费的“一户一表”，只是需要另行支付费用。四、关于上诉人一审诉讼请求是否明确的问题。上诉人认为，上诉人并不要求是直供水企业，还是二次供水企业，或是具体到哪一家企业，只要有符合资质要求的企业都可以，这并不是诉讼请求不明确。要求合同的相对方履行合同，合同并未约定履行方式的情况下，能实现合同目的就应当得到法院的认可，且无数的法院判决，都是这样判决。被上诉人宗申公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张莉娜上诉，维持原判。张莉娜向一审法院起诉请求：诉请宗申公司按照合同约定为张莉娜安装在经政府许可的专业供水机构享有张莉娜户头，并可以直接向该供水机构缴纳水费的一户一表的水表。一审法院认定事实：2009年10月22日，重庆市市政管理委员会（以下简称重庆市政委）向宗申公司位于重庆市巴南区宗申工业园的项目发放重庆市城市二次供水许可证书。2011年3月25日，重庆市政委向宗申公司位于重庆市巴南区宗申工业园-宗申动力城二期发放重庆市城市二次供水许可证书。2012年9月20日，重庆市政委向宗申公司位于巴南区草油场宗申工业园-宗申动力城三期发放重庆市城市二次供水许可证书。双方于2013年4月26日签订商品房买卖合同，约定张莉娜购买宗申公司开发的位于重庆市巴南区渝南大道130号XX幢XX号商品房（后因公安机关门牌编制，该地址确定为6号房地址），商品房项目名称为宗申·动力城四期。总成交金额403090元。宗申公司应在2014年8月31日前将XX号房交付张莉娜使用。同时约定水、电、气一户一表，户内设强电箱一个。此后，张莉娜支付购房款。2013年11月7日，重庆市人民政府办公厅发出关于印发22件民生实事工作实施方案的通知（渝府办发[2013]217号）中的主城区居民住宅供水设施改造暨二次供水同城同价工作实施方案载明“……对居民住宅供水设施新建项目，按照《重庆市居民用水一户一表及二次供水设施工程技术规范》实施建设。竣工验收合格后，由城市公共供水企业根据市场物价部门核定的收费标准向建设业主收取建设费用，并统一维护管理，实现抄表到户。本方案印发后，城市供水行政主管部门停止二次供水行政许可……”。2014年7月29日，重庆市渝南自来水有限公司（以下简称渝南公司）对宗申·动力城四期给水工程进行验收，验收范围为宗申·动力城四期23#、24#、26#、27#、29#一次、二次供水安装工程，含绿化清洁用表。小区管网主要采用衬塑管车库吊装方式安装，供水管道安装符合规范要求，方便后期维护管理，一户一表全部采用远传智能水表，水井安装。供水水质、水压、水量能够满足用户的需求，目前不存在违章用水的现象。2015年5月19日，宗申公司向张莉娜交付XX号房。2014年11月3日，6号房房屋产权登记至张莉娜名下。2016年8月10日，张莉娜诉请如上。另查明，XX号房交水费的方式为该房所在的物管公司即重庆天源物业管理有限公司（以下简称天源公司）物业管理人员在水表井里将XX号房所在的单独水表显示用水起止度抄好，由物业管理人员根据起止度计量好水费后代收XX号房水费。天源公司代收的水费中未包含公摊水费等项目。宗申公司与天源公司均为宗申产业集团有限公司的下属单位，互为关联公司。宗申公司开发的宗申·动力城四期6幢即为26号楼,29幢即为29号楼。原审法院认为，1999年7月1日起施行的《重庆市城市供水节水管理条例》第二十五条规定“城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费”及国家发改委、建设部1998年共同制定的《城市供水价格管理办法》（计价格[1998]1810号）第十八条规定“供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格在不改变居民生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门备案。双方对临时供水价格有争议的，由所在城市人民政府价格主管部门协调”，按照以上规定，“一户一表”应当分为二种情况：一种是供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，二次供水管理单位在征得业主委员会同意的情况下，按照临时趸售的方式向供水企业买断供水总量的方法实行总表制下的“一户一表”制。另一种则是供水企业按照政府规定的完全供水价格，不管是向用户或单位收取水费，供水企业都有应当抄表到最终户，实行真正意义上的“一户一表”制。张莉娜所购房屋用水需要二次加压，在本市现行的供水模式下，不能与直供水企业建立“一户一表”关系，只能与二次供水管理单位（物业管理公司或二次供水公司等）建立结算关系，即实行总表下的“一户一表”。2013年11月7日下发的渝府办发[2013]217号文表明文件涵盖的方案印发后，城市供水行政主管部门停止二次供水行政许可，宗申公司未取得宗申·动力城四期二次供水许可证系前述文件下发后停办，且结合2014年7月29日渝南公司对宗申·动力城四期给水工程进行二次供水安装工程验收合格的情况，宗申公司安装的二次供水设备和管理结算模式，并不违反国家法律、法规的强制性规定。在本案现行供水模式下，张莉娜的用水实行独立计量，户外抄表，跟与二次供水企业结算相比，张莉娜并未因此承担额外的水价和水量，且天源公司代收的水费中也并未包含公摊水费等项目，张莉娜的合法权益并未受损。本案不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，在购房户与开发商之间并未形成有利与不利的对峙，因此不能适用合同法有关格式条款的相关规定。此外，张莉娜的诉讼请求并不明确，其请求判令宗申公司为其安装在经政府许可的专业供水机构享有张莉娜户头，并可以直接向该供水机构缴纳水费的一户一表的水表，供水机构是指直供水企业、还是二次供水企业，是哪一家二次供水企业并不明确。而且，购房户与供水公司建立用水结算关系是一种双向选择，而非开发商单方行为就能办到。综上，宗申公司履行了商品房预售合同中给水设施的安装义务，给水设施符合合同约定，故对张莉娜的诉请，原审法院不予支持。张莉娜于2015年5月19日接收6号房时起才知晓水表的安装情况，故其于2016年8月10日起诉并未逾越诉讼时效。双方举示的其他证据，对待证事实缺乏足够证明力，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《重庆市城市供水节水管理条例》第二十五条，参照《城市供水价格管理办法》第十八条之规定，遂判决驳回张莉娜的诉讼请求。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：关于“一户一表”如何理解的问题；关于“一户一表”的约定是否适用格式条款规定的问题。针对前述争议焦点，本院分别评述如下。关于“一户一表”如何理解的问题。根据《重庆市城市供水节水管理条例》、《城市供水价格管理办法》等规定，“一户一表”包括两种情况：一种是供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，二次供水管理单位在征得业主委员会同意的情况下，按照临时趸售的方式向供水企业买断供水总量的方法实行总表制下的“一户一表”制；另一种则是供水企业按照政府规定的完全供水价格，不管是向用户或单位收取水费，供水企业都有应当抄表到最终户，实行真正意义上的“一户一表”制。就双方签订房屋买卖合同当时的供水模式而言，两种供水方式均客观存在。双方在合同附件“建筑材料设备安装标准说明”中约定“水、电、气一户一表”，并不能当然推导出提供由供水企业抄表到最终户的“一户一表”模式系房地产开发企业的约定义务。根据审理查明的事实，宗申公司未取得宗申·动力城四期二次供水许可证系因渝府办发[2013]217号文规定所致，且宗申·动力城四期二次供水安装工程已依渝府办发[2013]217号文规定，经渝南公司验收合格，故宗申公司安装的二次供水设备和管理结算模式并不违反国家法律、法规的强制性规定，也不违反双方合同约定。关于“一户一表”的约定是否适用格式条款规定的问题。根据审理查明的事实，张莉娜用水实行户外抄表、独立计量，与同二次供水企业直接结算相比，张莉娜并未因此而承担额外费用，天源公司代收的水费中也并未包含公摊水费等项目，张莉娜的合法权益并未受损。故本案中不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方之间并未形成利益上的对峙，不能适用合同法有关格式条款的相关规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张莉娜负担。本判决为终审判决。审判长 江信红审判员 邓方彬审判员 钱昳心二〇一七年五月二十三日书记员 张乾胜 来源：百度搜索“”