（2016）苏0111民初9676号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-16
案件名称
原告黄昱华与张志清、张小梅房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄昱华,张志清,张小梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9676号原告：黄昱华,女，1981年12月10日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：周宁，江苏宏林律师事务所律师。被告：张志清，男，1978年3月7日生，汉族，住南京市浦口区。被告：张小梅，女，1951年4月11日生，汉族，住南京市浦口区。原告黄昱华与被告张志清、张小梅房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月23日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄昱华的委托代理人周宁，被告张志清、张小梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄昱华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告双方签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还原告100800元购房定金，以及赔偿因逾期返还定金所产生的银行同期贷款四倍利息；3、判令本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年9月25日签订了《房地产买卖中介合同》，约定由原告购买被告位于南京市浦口区明发滨江新城××室房屋一套。合同签订当天原告如约支付给被告100800元购房定金，并由被告张志清出具收条。合同签订后的次日，南京市政府相继出台了主城区住房限购政策，根据政策的规定，原告已不具有购房资格。事后，原告多次就已支付的定金返还事宜与被告协商，被告均以各种理由予以推诿，最终明确表示不予返还。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告张志清、张小梅辩称，原告起诉的事项违背事实，不符合法律规定，请求法院依法驳回其诉讼请求，并要求原告继续履行与被告签订的房地产买卖合同。原被告双方签订合同当天，南京市政府发布政策，实行限购。被告看到后立即通过中介联系原告，原告告知被告该文件不会影响合同的履行，其准备以离婚的方式来规避政策的约束，此处房产中介可以证明。第一次限购后二手房价格还是上涨，紧接着南京市政府又于2016年10月5日发布文件进一步加强限购后，南京房价开始出现松动，二手房行情不被看好，原告于是在2016年10月13日致电被告，要求解除合同，退还全部定金。原告及其夫在南京已有一套住房，根据南京市相关政策规定，原告完全可以将其户口迁至南京，这样就可以不受相关政策的影响。退而求其次，受限购政策影响，原告应当及时通知被告，要求解除合同。但直到10月13日才通知，若原告及时通知，被告完全有充分的时间将房屋以更高的价格卖掉。此外，被告于2016年9月24日购买了一套二手房，在和原告签订购房协议时已明确告知对方，并且要求原告付款日期和金额均能满足被告的购房要求。原告答应了被告的要求，由于原告没有及时履行合同，以致被告购房合同无法继续履行，造成被告购房定金和中介费损失。综上，被告认为原告的诉请无法律依据，不应得到法律支持。请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告继续履行和被告签订的房产买卖合同。经审理查明，2016年9月25日，被告张志清（合同甲方）与原告黄昱华（合同乙方）通过南京九家房产经纪有限公司居间介绍签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同约定由甲方将名下位于南京市浦口区明发滨江新城××室的房屋出售给乙方，房屋总售价为192万元。双方关于买卖合同又签订了一份《补充协议》，协议约定乙方于2016年9月25日支付甲方购房定金10万元；于2016年10月15日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方购房款70万元；剩余房款110万元乙方以贷款形式发放至甲方账户；尾款2万元于甲方交房当日，乙方以现金方式支付。当日，原告黄昱华通过银行转账方式向被告张志清支付购房定金10万元，被告张志清出具收条一张，同时原告通过银行转账方式还向被告支付了800元的购房款。合同签订当日，南京市政府办公厅发布《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该通知载明对主城区（不含高淳、溧水、六合）实施住房限购措施，暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房住房和二手住房；暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍出售新建商品住房。新建商品房以合同鉴证时间为准，二手房以网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关手续。该通知自2016年9月26日起执行。2016年10月5日，南京市政府再次发布通知进一步加强房地产市场调控力度。原告黄昱华因住房限购政策出台致使其不符合购房资格而无法继续履行购房合同，其委托律师于2016年11月14日向被告张志清、张小梅寄发《律师函》，该函要求被告全额退还原告购房定金。此外，原告在庭审中提交了户口本、结婚证、以及房屋登记簿，证明其与丈夫罗鸣的户口均不在南京市且双方名下在南京市××区已××套住房。原告提交微信聊天记录，证明就退还定金一事与被告协商但未达成一致意见，后原告在庭审中提出要求解除双方的买卖合同。被告在庭审中陈述原告曾说要以离婚的方式来规避政策，并提交了证人证言对此予以证明，原告对该证言不予确认。另查明，原被告双方诉争的涉案房屋的产权共有人为被告张志清、张小梅以及案外人张方亮。被告在庭审中出示名下招商银行的交易明细，证明因共有人张方亮已去世，为办理公证手续，支付公证费4790元。原告认为该笔款项的支出无法确认是用于涉案房屋的公证。再查明，2016年9月24日，被告张志清（合同乙方）与案外人王前景（合同甲方）在南京九家房产经纪有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同约定由甲方将其名下位于南京市浦口区明发滨江新城××室的房屋出售给乙方，房屋售价为2340800元。合同签订当天，张志清向案外人王前景、孔亦倩支付了5万元的购房定金，对方出具收条。被告在法庭上陈述其出售涉案房屋是为了再购住房，因原告不能继续购买致使其无法购买该套住房，从而造成定金和中介费的损失。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖中介合同》、户口本复印件、房屋登记簿、证人证言、银行明细单、律师函、通知等予以证实。本院认为,依法订立的合同受法律保护。原告黄昱华与被告张志清、张小华签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能实现合同目的，当事人可以请求解除。本案原被告双方签订买卖合同后，因本市限购政策出台暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房住房和二手住房。原告黄昱华及其丈夫罗鸣的户口均不在南京市且双方名下在南京市××区已××套住房，属限购对象。故双方不能按原合同约定继续履行合同。政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的非商业风险因素，政策变更后本案合同目的不能实现，现原告黄昱华要求解除双方的买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案买卖合同解除后，买方已支付的购房定金及购房款应当退还。故原告黄昱华要求被告张志清、张小梅退还已付房款100800元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期返还定金所产生的银行同期贷款利率四倍利息的诉讼主张，本院认为，原被告双方的房地产买卖中介合同并未解除，被告因此不存在逾期返还购房定金的情况，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告在庭审中辩称其已经支付的公证费系其继承张方亮房屋份额应履行的手续，不应计算为损失。被告提出其无法再购房的损失亦没有相应的证据证明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:解除原告黄昱华与被告张志清、张小梅于2016年9月25日签订的关于南京市浦口区明发滨江新城114幢902室房屋的《房地产买卖中介合同》。被告张志清、张小梅于本判决生效之日起五日内返还原告黄昱华购房定金及购房款100800元。驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取11040元，由原告黄昱华负担5520元，被告张志清、张小梅负担5520元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22080元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员 鄢志文二〇一七年五月二十三日书记员 孙彦文 微信公众号“”