（2017）津0111民初261号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-07-13
案件名称
天津高盛君安物业管理有限公司与冯兴建、秋玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津高盛君安物业管理有限公司,冯兴建,秋玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初261号原告：天津高盛君安物业管理有限公司，住所地天津市西青区。统一社会信用代码：91120111660339800K。法定代表人：石垒，总经理。委托诉讼代理人：孙颖，天津高盛君安物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘剑飞，天津元泽律师事务所律师。被告：冯兴建，男，1953年10月21日出生，汉族，住天津市西青区。被告：秋玲，女，1953年3月23日出生，汉族，住天天津市西青区。原告天津高盛君安物业管理有限公司诉被告冯兴建、秋玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙纪清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津高盛君安物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙颖、刘剑飞，被告冯兴建、秋玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年11月15日签订天津市西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑B区***房屋前期物业管理合同。被告房屋面积350.19平方米，按照合同规定，物业费每月每平米3元。被告自2013年7月至今未交纳物业费，截止到2017年2月28日被告拖欠原告物业费45909.93元、违约金11018.38元，违约金按照银行贷款年利率24%计算。为此，请求法院判令被告给付物业费45909.93元、违约金11018.38元；案件受理费由被告负担。被告辩称：原告所述2010年11月15日与被告签订前期物业合同，没有事实依据，那时双方还没有签订房屋买卖协议。另外，原告在给被告维修自来水管道时，由于操作不当造成跑水，给被告造成很大损失。由于自来水管道改装在外面，水管年年冻，修理费用远远超出物业费，所以被告自2013年2月21日没有交纳物业费，原告也未再收取。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原、被告于2011年7月13日签订天津市西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑B区***房屋前期物业管理合同。被告房屋面积为350.19平米。按照合同规定，物业费每月每平米3元。被告物业费交纳至2013年2月21日，之后未交纳物业费。本案中，原告主张被告交纳自2013年7月8日至2017年2月28日的物业费45909.93元及违约金11018.38元。违约金参照银行贷款年利率24%计算。庭审中，被告提供U盘图片及视频，证明小区生态环境与入住时截然不一样，车辆停放混乱、没有消防通道，绿化减少三分之一，绿化管理跟不上，树上生了很多虫子，掉一地虫屎。小区每家每户都进行装修，物业公司收取装修押金，但对装修垃圾不进行管理，原告还剥夺了被告出入的权利。正门不让被告进，只能走装修通道，原告没有按物业合同执行。原告主张被告提供的图片及录像不能客观反映小区物业服务的全貌，不予认可。同时主张小区喷泉被破坏，原告第一时间进行了制止，也向综合执法部门上报。车辆乱停乱放是小区业主婚丧嫁娶时出现的短时间现象，而且保安也出来维持、指挥。关于树木有虫子的问题，原告定期进行打药。如果有打不上的地方，只要业主打电话通知原告就会及时喷药。另外，小区实行门禁卡制度，只要业主交了物业费，就会凭卡进出。没有交纳物业费的业主没有门禁卡，只能走后门。被告说装修垃圾无人管理不存在，原告收取业主装修押金，业主必须将装修垃圾清理完毕，否则不退押金。所以业主不会违约不清理垃圾。另外，原告提交了EMS函件留存联，未提供邮件回执联,主张原告于2015年7月9日向被告催缴物业费。被告则表示，原告通过EMS发函催缴物业费，被告既没有听说也没有收到,并主张原告诉请的物业费存在诉讼时效问题。另查，被告提供的图片及视频涉及的内容属于公共配套设施、园林绿化、车辆停放服务范围。按照服务合同规定，公共配套设施完好率在95%以上为合格，绿化完好率98%以上为合格，机动车有序停放为合格。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：原、被告签订的前期物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。合同双方均应按照约定履行各自义务。原告履行了物业服务义务，被告应履行交纳物业费的义务。本案被告提供的小区环境图片及视频，无法全面反映被告欠费期间的物业服务水平，以此要求驳回原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但是，小区物业服务是否存在问题，原告应予自查自纠，有则改之。本院本着维护小区物业服务正常进行，避免小区物业服务水平恶性循环,综合考虑，原告主张的物业费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金，本院不予支持。另外，原告向被告发函催缴物业费，只提交了EMS函件留存联，未提供被告签字或拒收的回执联，以此证明诉讼时效中断，证据不足，本院不予支持。原告于2017年4月20日向法院起诉。因此，2015年4月20日至2017年2月28日的物业费，符合法律规定，本院予以支持，超过诉讼时效的物业费，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条之规定，判决如下：一、被告冯兴建、秋玲于本判决生效之日起十日内给付原告天津高盛君安物业管理有限公司2015年4月20日至2017年2月28日的物业费23812.92元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元,原告天津高盛君安物业管理有限公司负担414.5元，被告冯兴建、秋玲负担197.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙纪清二〇一七年五月二十三日书记员 张 倩附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 来源：