（2016）鲁1082民初4486号

裁判日期: 2017-05-23

公开日期: 2017-06-16

案件名称

利群集团荣成购物广场有限公司与荣成市纺织品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

荣成市人民法院

所属地区

荣成市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

利群集团荣成购物广场有限公司,荣成市纺织品有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条

全文

山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1082民初4486号原告(反诉被告)：利群集团荣成购物广场有限公司。法定代表人：曹莉娟，董事长。委托诉讼代理人：钟振静，系公司职工。委托诉讼代理人：张志清，系公司职工。被告（反诉原告）：荣成市纺织品有限公司。法定代表人：杨东瑾，董事长。委托诉讼代理人：姜洪敏，系公司职工。委托诉讼代理人：高艳艳，山东荣顺律师事务所律师。原告利群集团荣成购物广场有限公司与被告荣成市纺织品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利群集团荣成购物广场有限公司之委托诉讼代理人钟振静、张志清，被告荣成市纺织品有限公司之委托诉讼代理人高艳艳、姜洪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利群集团荣成购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告到期应付租金1692977.62元（2016年1月20日至2016年8月15日）及逾期违约金1586298.14元（按5‰计算至判决给付之日止）；2、判令被告返还租赁场地并向原告支付场地占用赔偿费，该费用自2016年8月16日起计算至被告实际归还租赁场地止，按19506.85元每天计算；3、判令被告支付原告解除合同一次性违约金50万元；4、判令被告赔偿原告解除合同的经济损失178万元。事实和理由：2014年10月9日，原被告签订租赁合同，约定被告承租原告的利群荣成购物广场一至三层建筑物用于商业经营，合同并约定了租赁期限、租金，合同计租时间为2015年7月20日。被告自2016年1月20日起开始拖欠租金至今，原告多次电话、发函催交租金，被告拒绝缴纳。被告拒不支付租金的行为构成了根本违约，2016年8月16日，原告通过EMS发函通知被告解除双方签订的租赁合同，但至今未向原告交付房屋。租赁合同第四.2条约定，被告按季度向原告支付租金，迟延支付租金超过30日，原告有权选择解除合同，被告应向原告一次性支付违约金50万元，并同时赔偿原告的经济损失。第十一.2条约定，被告如提前解约，应向原告赔偿相当于当年6个月的租金作为违约金，按年租金356万元计算，半年租金为178万元，被告应赔偿原告该损失。第十四条约定，合同期满，被告应及时将建筑物保持原本状态交换原告。租赁场所到期后，逾期不还，被告每日应按最后一个合同年度日租金的两倍向原告支付赔偿费，由此，按356万元/365天×2计算，每天的场地使用费为19506.85元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。荣成市纺织品有限公司辩称，1、原告利群集团荣成购物广场有限公司不享有租赁标的物的所有权及使用权，因此其诉讼主体不适格；2、租赁的标的物未经所有权人的同意，原告擅自转租给被告，租赁合同无效；3、租赁合同签订后，因原告不能提供房产证及建筑物结构图纸，导致被告不能办理消防检验合格证，商场无法开业，合同目的无法实现；4、原告主张违约金的计算方式不合理，租赁合同第四.2项中，明确约定原告选择解除合同，被告需支付一次性违约金50万元，因此，不存在被告支付逾期违约金、场地使用费、赔偿经济损失的问题。荣成市纺织品有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告利群集团荣成购物广场有限公司返还保证金100万元；2、赔偿装修损失1000万元；3、返还已付租金119.5899万元。事实与理由：2014年10月9日，原被告签订租赁合同，约定被告承租原告的利群荣成购物广场一至三层建筑物用于商业经营，合同并约定了租赁期限、租金。合同签订后，反诉原告按约定向反诉被告支付了保证金及租金，但反诉被告未经所有权人的同意擅自将租赁标的物转租给反诉原告，租赁合同应属无效合同。故，反诉被告应向反诉原告返还已缴纳的保证金及租金并承担反诉原告为此造成的装修损失。利群集团荣成购物广场有限公司对反诉请求辩称，涉案房产系反诉被告合法购买使用，有权对外出租；根据租赁合同交接单的约定，反诉人同意现状接收建筑物，并自行进行消防整改工作，直至消防验收合格，综上，反诉请求无事实理由与法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2016年3月25日《关于催缴租金的函》、2016年7月14日《关于敦促山东荣成市纺织品有限公司缴纳租金函》及EMS回单一份、2016年8月16日《关于解除租赁合同的通知》及EMS回单一份，证实原告致函被告催缴2016年1月21日至2016年7月20日期间的租金1694234.21元，水电费64744元、违约金，以及催收2016年7月21日至2016年10月20日期间的租金89万元。原告经过多次催收租金，被告一直拖延拒绝缴纳，严重违反了合同的约定，原告无奈之下于2016年8月17日致函通知被告，自2016年8月16日起解除双方于2014年10月9日签订的《租赁合同》，并向被告清收欠付的租金2584234.21元，水电费10242.71元，逾期违约金1455683.64元，解除合同赔偿金50万元，并要求被告5日之内移交租赁场地。该邮件于2016年8月18日签收，签收人为“于家华”。被告质证称，公司有“于家华”这个人,但被告未收到该证据。本院认为，原告邮寄的解除合同通知书已被被告公司人员签收，应视为被告收到了该份通知。2、原告提交与荣成市崖头建筑工程有限公司、荣成市金城建筑工程有限公司签订的房屋使用权购买合同及青岛利群投资有限公司出具的说明一份。用于证实原告的集团公司青岛利群投资有限公司，购买了荣成市金城建筑工程有限公司以及荣成市崖头建筑工程有限公司涉案建筑物的房屋使用权20年。期限为2002年9月28日至2022年9月28日。上述房屋使用权尚在有效期内，且根据合同约定原告有权对该房屋的使用权进行合法处分。被告质证称，对合同的真实性无法确认，且合同骑缝章明显不吻合，有改动痕迹。该两份合同的购买方均系青岛利群投资有限公司，合同主体与原告不一致。对情况说明无法确认也并不知情。经本院向荣成市金城建筑工程有限公司调查了解，其与青岛利群投资有限公司签订的房屋使用权购买合同是真实的。并称，青岛利群投资有限公司与荣成市崖头建筑工程有限公司签订的合同也是真实的。其与荣成市崖头建筑工程有限公司同时与青岛利群投资有限公司签订的合同，且两个合同的条款也是一样的。合同的名称均为房屋使用权购买合同，即利群如何经营，他们两个公司不予干涉。房屋租赁费利群集团已一次性支付完毕。3、被告提交荣成崖头建筑工程有限公司提供的证明及荣成崖头建筑工程有限公司与青岛利群投资有限公司签订的房屋租赁合同，证明青岛利群投资有限公司在租赁期间未经崖头建筑工程有限公司同意擅自将建筑物转租他人，崖头建筑工程有限公司不予认可。原告质证称，根据合同的第三条青岛利群投资有限公司在接收建筑物后注册成立相应的经营公司，自主经营，自负盈亏，独立纳税，办理相应的营业执照，此处的经营公司也就是本案的原告。原告有权出租、使用涉案房产。4、被告提交荣成市行政审批中心消防大队窗口出具的建设工程消防设计文件申报要求一份，其中该要求中第三、第七条明确要求应当提供建设工程用地构造许可证、房产证复印件、图纸等要求，原告拒不提供，导致被告无法正常开业，合同无法履行。原告质证称，1、该申报要求仅为打印件，并无消防部门印件认可，对其真实性有异议。2、即使该申报要求真实，那么相关的申报要求是针对的新建工程的消防申报，在2002时，涉案建筑物已经经过了荣成市公安局消防部门的消防验收，可以投入使用。被告的二次装修根据双方的租赁合同约定，消防验收的义务属被告。3、被告从未向原告要求提供过产权证、结构图等，建设图纸在城建部门也都能查到，且被告已经正常营业，也恰恰说明，原告并无违约。经本院向荣成市消防大队了解，建设工程消防设计文件确系申请办理安全消防合格证所需文件，故本院对该证据真实性予以采信。但被告主张向原告索要过房产证、图纸等文件原告拒付，并因此导致被告无法开业，未提供证据证实，故本院不予支持。5、被告提交荣成市公安消防大队出具的证明一份，该证明中载明，被告多次到消防大队进行开业消防申请，因被告未能提供商场建筑图纸，消防大队无法对商场进行消防验收，故未能给予消防开业。原告质证称，对该份证据的真实性无法确认。即使该证据是真实的，被告也从未向原告要求过提供建筑图纸等。且被告在没有验收的情况下，也已经开业，消防是否验收并不影响双方租赁合同的履行。在被告提交该份证据前，本院曾到荣成市公安消防大队了解办理消防安全检查合格证一事。荣成市公安消防大队提到在业务管辖范围上，建筑面积在5000平米以下的消防安全检查合格证在荣成市申请办理，超出5000平米的在威海办理。被告的经营面积已超过一万平方米，故荣成市公安消防大队对被告申请办理消防安全检查合格证一事的说明已超出其职责范围，本院不予采信。且在被告提交该份证据前，本院已向被告了解办理消防安全检查合格证一事，被告称只是去咨询过，但因需要的图纸原告不提供，因此无法申请办理。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月25日，青岛利群投资有限公司（合同乙方）分别与荣成市崖头建筑工程有限公司（合同甲方）、荣成市金城建筑工程有限公司（合同甲方）签订房屋及设备租赁合同，并约定合同甲方愿意出售其所有的坐落于荣成市沿河北路的新世纪商城5号楼、6号楼（含相关的设备设施及商场南侧约3000平方米的停车场）的整体使用权，给乙方使用和管理，用于商业经营。使用权限为20年，自2012年9月28日至2022年9月28日。购买金额分别为1600万元、1448万元。并约定乙方接收建筑物后，注册成立相应的建筑公司，自主经营、自负盈亏、独立纳税、办理相应营业执照。乙方自主确定经营公司的注册名称、经营范围、经营方式等。乙方所购买使用权的建筑物及设备设施，其使用权、管理权为乙方，由乙方依法管理、维护、使用，合同甲方不得干预影响乙方，否则构成违约。青岛利群投资有限公司接收建筑物后，于2002年5月29日成立利群集团荣成购物广场有限公司并进行独立经营。2014年10月9日，原告利群集团荣成购物广场有限公司（合同甲方）与被告荣成市纺织品有限公司（合同乙方）签订租赁合同，约定甲方出租位于荣成市沿河北路的利群荣成购物广场一至三层建筑物（含相关设备、设施等）给乙方，用于商业经营。乙方租赁甲方经营场所，乙方自行成立经营公司进行商业运营。租期至2022年9月28日。租赁面积共计17732平方米，每平方米每天租金0.55元，年租金356万元。租金按季度支付，前一季度最后一个月的15日之前支付下一季度的租金。乙方迟延支付租金不超过30日的，按迟延支付金额的日5‰向甲方支付违约金，如逾期超过30日仍未付清租金及违约金的，甲方有权解除合同，且不承担任何违约责任。乙方向甲方一次性支付违约金50万元同时应赔偿甲方的经济损失。同时乙方应向甲方支付定金100万元，乙方开始营业后，其中50万元转为首期租金，剩余50万元转为保证金。乙方违反合同的任何条款时，甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项。合同期内，乙方无违约情形，甲方在合同终止之日起30日内将质保金无息返还。合同约定，甲方交付给乙方的商场内现有设施，如空调、电梯等能正常使用，消防设施完好，并有消防验收合格证。建筑物及设备设施交付乙方后，使用过程中的维修问题由乙方负责，与甲方无关。乙方可根据自身经营需要对建筑物进行完善，在不损坏建筑物整体结构及消防设施的情况下，乙方可对内部进行装修、增加设备设施。租赁期间乙方新增添的可移动设备归乙方所有，合同终止时，出租区域及其附着装修装饰应完整交付甲方。乙方不交付或者不按约定时间缴纳租金达30日以上的，甲方有权书面通知乙方后终止合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5日内结清所欠甲方费用，除无权要求返还保证金外，还应赔偿甲方遭受的一切损失。乙方如在租赁期间提前解约，必须提前6个月，以书面形式告知甲方，并赔偿甲方相当于当年的6个月的租金作为违约金。合同期满，乙方应及时将建筑物保持完好状态交还甲方。到期后，逾期不交付租赁场所，乙方每日应按最后一个合同年度日租金的两倍向甲方支付赔偿费。合同后并附有建筑平面图纸、交接单等附件。其中就交接部分，原被告双方于2014年11月26日签署交接单，就部分设施设备进行交接。2015年5月20日，双方签订交接补充协议一份，对防火门、扶梯、货梯、空调系统、办公室、消防烟感进行了交接。其中对消防设施部分，双方认可2015年5月11日消防检查过程中出现的问题，并约定，原被告双方在认可租赁合同有关消防设施约定的原则下，被告同意按照现状接收商场并自行进行消防整改工作直至消防验收合格，消防整改过程中和产生的费用由原告负担，负担方式为在下期租金支付时予以抵扣。消防设施的检查、维护、维修、保养部分，原告负责负一层、四楼。被告负责一、二、三楼。该补充协议并约定了租赁合同的计租时间为2015年7月20日。合同签订后，被告向原告交纳了100万元保证金。其中50万元已转为租金，剩余50万元转为保证金。被告交付租金至2016年1月19日。2016年7月15，原告向被告发出催交租金的函一份，告知被告尚欠原告2016年1月21日至2016年7月20日期间的租金1694234.21元，水电费64744元、违约金等，并催促被告应于2016年7月16日前向原告交纳。2016年8月16日，原告通过EMS向被告发出解除租赁合同通知一份，通知被告其于2016年1月27日、3月25日、7月14日发函并多次以电话方式催促缴纳租金及水电费、违约金，被告仍未缴纳，已构成严重违约，符合双方约定的解除租赁合同的条件，通知自2016年8月16日起，解除双方于2014年10月9日签订的租赁合同，并通知在合同解除后5日内，立即结清拖欠原告的应付租金2584234.21元、水电费10242.71元、逾期支付租金的违约金1455683.64元，并支付违约金50万元，并通知被告在合同解除后5日内向原告移交租赁场地，逾期移交，原告将按照2016年日租金的两倍向被告索要使用费。2016年8月18日，被告收到该通知。截至2016年8月18日，被告尚欠原告租金1721999.36元。另查，2016年6月23日，荣成市公安消防大队向被告下发荣公消限字（2016）第1410号责令限期改正通知书，告知被告在对其进行消防监督检查过程中发现存有消防设施、器材、安全标志配置不符合标准及未保持完好有效；未办理开业前消防安全检查合格证；占用堵塞封闭疏散通道；遮挡消防栓等问题，并责令被告限期改正。本院向荣成市消防大队了解，商场新开业前，必须要办理消防安全检查合格证。被告承租原告商场经营，被告要重新办理消防安全检查合格证。办理时要按照要求提供材料，消防部门进行审批、现场勘查，出具法律文书，下发合格证。对于装修改造工程，还需要找专门的设计院制作装修后现状的蓝图，里面要包括全套水电暖和消防设施。本院认为，本案的争议焦点为1、原被告签订的租赁合同合同是否为无效合同，原告是否应当返还租金？2、原被告签订的租赁合同是否已经解除，何时解除的？3、原告应否赔偿被告装修损失1000万元。4、原告主张的逾期违约金及一次性违约金是否过高？被告是否应当赔偿原告178万的经济损失？针对第一个争议焦点，虽然被告租赁的房屋，系原告从荣成市崖头建筑工程有限公司、荣成市金城建筑工程有限公司租赁而来，且荣成市崖头建筑工程有限公司出具不同意转租的证明，即使该证明确系荣成市崖头建筑工程有限公司真实意思表示，但未有法律明确规定转租无效。故被告以存有转租行为主张原被告间签订的租赁合同无效无法律依据，本院不予支持。原被告双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。故被告要求返还租金无事实与法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，租赁合同约定了被告逾期超过30日未付清租金，原告享有解除合同的权利。被告自2016年1月份起未按时足额交纳租金，已构成根本违约。原告于2016年7月15日发快件催促后，被告仍未交纳，原告于2016年8月通知被告解除合同符合法律规定及合同约定，本院予以认可。根据合同法第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行，另一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到解除合同通知后，未向权利机关提出过异议，故本院确认原被告签订的租赁合同自2016年8月18日起解除。合同解除后，被告应当向原告支付截至解除合同日止的租金并返还租赁物。因被告尚有50万元保证金在原告处，根据合同约定，该保证金可以抵顶被告应付款项，故被告应付租金应按扣除保证金50万元计算，即应为1221999.36元。另，合同约定了逾期交付租赁物的赔偿费用，故原告主张被告按每天19506.85（356万/365天x2）元计算支付占用租赁物期间的赔偿费用符合法律规定，本院予以支持，但该费用应自合同解除日起算为宜。针对第三个争议焦点，对于装修损失，租赁合同中约定了装修装饰物的分配，即可移动设备归被告所有，合同终止时，出租区域及其附着装修装饰应完整交付原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰、装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内，装饰、装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内，装饰、装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内，予以适当补偿。涉案租赁合同的解除系被告逾期交纳租金构成根本违约所致。因此，被告要求原告赔偿装饰、装修残值损失无法律依据，本院不予支持。被告以原告不能提供房产证及建筑物结构图纸，导致被告不能办理消防检验合格证为由抗辩原告违约，因为未能提供证据证实，本院不予采信。针对第四个争议焦点，合同中对逾期支付租金约定了两种情形，即迟延支付租金不超过30日的，按迟延支付金额的日5‰支付违约金；如超过30日仍未付清租金及违约金的，原告有权解除合同，被告向原告一次性支付违约金50万元同时赔偿经济损失。该两种违约情形属并列情形，现合同已解除，原告主张支付逾期违约金不符合合同约定，本院不予支持。庭审中，被告主张50万元违约金约定过高，申请法院予以调整。本院认为，原告无证据证明损失数额，被告未按期支付租金的损失应为利息损失。根据合同法司法解释规定，本院认为，违约金应按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。对原告主张的178万元的损失，其依据合同条款约定的使用条件为为被告在租赁期间提前解约的情形，该条款与本案合同解除事由不符，原告以此要求赔偿损失不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，二百一十二条，二百二十七条，二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、被告荣成市纺织品有限公司自本判决生效后十日内支付原告利群集团荣成购物广场有限公司租金1221999.36元及违约金（自2016年8月19日起计算至被告实际清偿之日止按银行同期贷款利率1.3倍计算）；二、被告荣成市纺织品有限公司自本判决生效后三十日内返还原告利群集团荣成购物广场有限公司位于荣成市沿河北路的利群荣成购物广场一至三层建筑物，并赔偿占用期间的费用，该费用自2016年8月19日起计算至被告实际归还租赁场地止，按19506.85元每天计算；三、驳回原告利群集团荣成购物广场有限公司要求被告荣成市纺织品有限公司支付逾期违约金1586298.14元并赔偿解除合同的经济损失178万元的诉讼请求；四、驳回被告荣成市纺织品有限公司反诉要求原告利群集团荣成购物广场有限公司返还保证金100万、赔偿装修损失1000万元、返还已付租金119.5899万元的诉讼请求。案件受理费50722元，由原告负担39107元，由被告负担11615元。反诉费47488元，由被告负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审　判　长　　孙文丽人民陪审员　　李顺福人民陪审员　　毕云侠二〇一七年五月二十三日书　记　员　　张潇文 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