（2016）皖1823民初2120号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-12-19
案件名称
王芝兰与陶小汉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泾县人民法院
所属地区
泾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王芝兰,陶小汉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十八条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1823民初2120号原告：王芝兰，女，1966年9月20日生，汉族，居民，户籍所在地安徽省泾县，现住安徽省泾县。委托诉讼代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。被告：陶小汉，男，1978年8月11日生，汉族，居民，住安徽省泾县。原告王芝兰诉被告陶小汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，在适用简易程序审理的过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2016年12月19日裁定将本案转入普通程序，并依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告王芝兰及其委托诉讼代理人周志宏到庭参加诉讼，被告陶小汉经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。王芝兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令陶小汉立即支付王芝兰房租款人民币45000元及利息（自2016年3月1日起开始计算，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，现约为1000元）；2、诉讼费用由陶小汉承担。事实和理由：王芝兰和张某原系夫妻关系，2011年因拆迁王芝兰家分得位于泾县××大道××号地安置门面房4间。2012年3月1日，陶小汉和张某签订房屋租赁合同一份，约定陶小汉承租其中491、493号（现为4号、5号）2间门面房用于经营“伟星”管道，租期8年，自2012年3月1日至2020年3月1日止，二间门面房每年房租共45000元，在每年3月1日前支付下一年房租，如不能按期交房租，逾期15天出租人有权单方解除合同，无偿收回房屋。此外，合同还对其他事项进行了约定。2012年9月13日，王芝兰和张某经法院调解离婚，离婚时约定出租给陶小汉的4号、5号门面房归王芝兰所有。此后陶小汉每年将房租交给王芝兰。2016年3月1日，陶小汉未按约支付房租，王芝兰多次催要，陶小汉总借故拖延。陶小汉未作答辩。王芝兰为证明自己的主张，向法庭举证如下：1、王芝兰的身份证复印件、陶小汉的户口本复印件各1份，证明王芝兰、陶小汉的身份情况。2、民事调解书复印件1份，证明王芝兰与前夫张某离婚时约定案涉门面房归王芝兰所有。3、王芝兰前夫张某与陶小汉签订的房屋租赁合同1份，证明陶小汉承租案涉门面房的事实以及合同约定的具体情况。4、证人张某出庭证言，证明王芝兰与张某离婚时约定本案案涉房屋分割给王芝兰所有，房租也由王芝兰直接收取的事实，房屋租赁合同中的491号、493号门面房就是调解书中所载明的位于泾县××××大道门面安置房4号、5号。经审查，王芝兰所举证据1、2、3、4，具有证据的三性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王芝兰和张某原系夫妻关系。2012年3月1日，张某和陶小汉签订房屋租赁合同一份，约定陶小汉承租张某位于泾县××大道××地××、××号门面房，租赁期限8年，自2012年3月1日至2020年3月1日止，二间门面房年租金为45000元，合同约定陶小汉在每年3月1日前支付下一年房租。陶小汉如不能按期交纳房租，逾期15天未足额缴纳房租，张某有权单方终止合同，无偿收回房屋。2012年9月13日，王芝兰诉至本院要求与张某离婚。案经调解，双方当事人达成如下协议：一、王芝兰与张某离婚；二、共同财产分割：坐落于泾县泾川镇××大道门面安置房××、××（××给××泾县××大道××地××、××号门面房）归王芝兰所有，门面安置房2号、3号归张某所有。此后，陶小汉将房租直接付给了王芝兰，但2016年3月1日前，陶小汉未按合同约定向王芝兰支付下一年的房租。庭审中，王芝兰变更原诉讼请求为：1、要求解除2012年3月1日陶小汉与张某签订的房屋租赁合同；2、请求判令陶小汉支付自2016年3月1日起至合同解除之日的租金，另支付自合同解除之日至陶小汉实际交还房屋之日期间的房屋占用费（按房租标准计算）；3、诉讼费由陶小汉承担。本院认为：张某和陶小汉签订的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张某与王芝兰离婚时，离婚协议约定，张某出租给陶小汉的门面房归王芝兰所有。因此在租赁期限内案涉张某出租给陶小汉的房屋产权发生转移，但张某和陶小汉签订的房屋租赁合同对承租人陶小汉和新房主王芝兰应继续有效，陶小汉应当按照原租赁合同约定向新房主王芝兰履行自己的义务。因陶小汉未按合同约定向王芝兰支付自2016年3月1日起的下一年的房租，致使王芝兰不能实现合同目的，王芝兰据此可以解除合同。王芝兰要求解除2012年3月1日陶小汉与张某签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，由于陶小汉自2016年3月1日起便开始实际拖欠王芝兰房屋租金，故陶小汉还应当按照实际占有期间支付房屋的占用费。自2016年3月1日至租赁房屋实际返还之日，陶小汉应参照合同约定的租金标准向王芝兰支付房屋的占用费。因合同约定年租金为45000元，对上述2016年3月1日起至租赁房屋实际返还之日，陶小汉应参照年租金45000元标准向王芝兰支付房屋的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除2012年3月1日被告陶小汉与张国林签订的房屋租赁合同；二、被告陶小汉于本判决生效后十日内按年租金45000元标准向原告王芝兰支付房屋的占用费，占用费的给付自2016年3月1日起至租赁房屋实际返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（原告已预交475元），公告费300元，合计1250元，由被告陶小汉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 齐军仕人民陪审员 章 敏人民陪审员 余小和二〇一七年五月二十三日书 记 员 孔为超附:相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。