（2016）渝0242民初4254号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-09-28
案件名称
杨碧亚与重庆多佳厨房设备技术有限公司重庆建工集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨碧亚,重庆建工集团房地产开发有限公司,重庆多佳厨房设备技术公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初4254号原告：杨碧亚，男，1976年1月3日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。委托代理人：冉承华，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆建工集团房地产开发有限公司。住所地：重庆市经开区北区金开大道****号（办公楼）11、12层。统一社会信用代码：91500000756226341C。法定代表人：李骋，该公司董事长。委托代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。被告：重庆多佳厨房设备技术公司。住所地：重庆市沙坪坝区上桥农场湾**号。统一社会信用代码：915001062028956823。法定代表人：唐大祝，该公司总经理。委托代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。原告杨碧亚诉被告重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称重庆建工房地产公司）、重庆多佳厨房设备技术公司（以下简称多佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，被告多佳公司在答辩期间提出管辖权异议，本院作出(2016)渝0242民初4254号民事裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院维持了本院作出的裁定。本案依法由本院审判员冉玲珑独任审理，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉承华，被告重庆建工房地产公司及多佳公司的共同委托代理人况洪江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月16日，原、被告共同签订商品房买卖合同，原告在被告处购买位于酉阳县的商品房一套，房屋建筑面积118.24平方米，总价款322253元，原告依约支付了相应的房款。合同约定由被告在房屋实际交付使用之日起90日内向房屋登记机构申请办理《房地产权证》，并取得登记机构出具的登记受理单。由于被告的原因未能按期办理并取得登记受理单，原告要求继续履行合同，并由被告向原告支付违约金。现原告诉至法院，请求判令：1.由被告支付原告逾期办证违约金49433.61元（从2012年10月4日至2016年12月16日按日以原告已付购房款322253元的万分之一为标准计算）；2.由被告立即为原告办理《房地产权证》；3.由被告承担本案诉讼费用。被告重庆建工房地产公司、多佳公司共同辩称：1.涉案房屋未能办理《房地产权证》的原因在于原告，原告既未向房屋登记机关提交办证申请，也未提供资料委托被告办理，逾期办证的责任不在被告，被告不存在违约；2.合同约定的违约金标准过高，主张进行调整。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年2月16日，原告杨碧亚作为乙方，被告重庆建工房地产公司、多佳公司作为甲方，双方共同签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于酉阳县的商品房一套。房屋建筑面积为118.24平方米，房屋总价款为322008元，付款方式为首付97008元，按揭付款225000元。《合同》第二条约定涉案商品房为预售商品房。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。附件五《合同补充协议》第三条约定：乙方应在本合同约定的商品房交付时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方……”；第四条约定：本合同第十三条第2款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间变更为90个工作日。另查明：合同签订后，原告通过支付首付款和办理银行按揭的方式共向被告付清了全部购房款。被告向原告出具了购房款税务发票，发票中载明房屋实际建筑面积为118.33平方米，购房款为322253元。2012年7月4日，原告自愿接房入住。原告同意继续履行《合同》。被告至今未取得办理产权登记的登记受理单，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。涉案商品房工程项目系由被告多佳公司、重庆建工房地产公司共同开发，该项目于2010年10月9日取得重房（2010）预字第（12）号《重庆市商品房预售许可证》，2012年9月3日取得建竣备字[酉阳]2012002号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。认定上述事实的证据有原告提交的身份证复印件、被告的营业执照、重庆市商品房买卖合同、抵押贷款合同、房屋销售专用收据、销售不动产统一发票、契税证明、住宅交付验收单、个人借款凭证、业主手册、情况说明、重庆市商品房预售许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证以及当事人的陈述等证据记录在案，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，依据相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：一、被告是否有权为原告办理房地产权证。根据《合同补充协议》第3条的约定，房地产权证应由被告代原告向登记机构申请办理，原告需提供资料给被告。本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理房地产权证。但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发房地产权证，且即使其申请了办理房地产权证，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原告诉请被告为其办理房地产权证属于法律上或事实上不能履行的情况，故本院对原告要求被告为其办理房地产权证的请求不予支持。二、被告是否应当支付逾期办证违约金。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。申请办理商品房产权登记并取得登记受理单系原、被告共同的义务，双方应当相互配合完成，且原告应当向被告提交其应当提交的相关资料。既然办理商品房产权登记的资料是由原告向被告提交而不是直接向行政主管部门提交，那么被告就有告知原告办理商品房产权登记所需具体资料的义务，在因原告提交资料不齐导致无法办理时还应有及时告知原告补交资料的义务。而本案中，被告没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因原告提交的资料不齐且被告已经履行了告知原告补充相关办证资料而原告拒绝补充的义务。故本案原告至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告逾期办证的违约事实成立，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。原告于2012年7月4日接房入住，至今尚未办理房屋产权证，逾期已经超过90日，但原告自愿继续履行《合同》，《合同》应当继续履行。根据《合同》第十三条约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，但《合同补充协议》第四条亦对《合同》第十三条约定提交办理商品房《房地产权证》的申请手续的时间变更为90个工作日。变更约定系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。因此，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2012年7月4日)起90个工作日的次日，即2012年11月13日。原告请求从2012年10月4日起开始计算，不符合双方的约定，本院对原告多主张的天数不予支持。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2016年12月16日，符合法律规定，本院予以支持。根据双方签订的《合同》第十三条第四款的约定，逾期办证违约金的计算为每日支付原告已付房价款的万分之一，不存在过高的情形，故被告主张违约金过高并要求调低的理由不成立，本院不予支持。原告通过首付款和银行按揭的方式向被告支付了购房款322253元，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算。因此，被告应当支付的逾期办证违约金为：322253元×0.0001×1495天=48176.82元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司于本判决生效后15日内支付原告杨碧亚逾期办证违约金48176.82元；二、驳回原告杨碧亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元已由原告杨碧亚预交，因适用简易程序减半收取517.5元，由被告重庆建工集团房地产开发有限公司承担258.75元、重庆多佳厨房设备技术公司承担258.75元，退回原告杨碧亚1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冉玲珑二〇一七年五月二十三日书记员 庹骊骅 关注微信公众号“”