（2017）川34民终401号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-04
案件名称
李兴武、陈明静与赵艾德、高明华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李兴武,陈明静,赵艾德,高明华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终401号上诉人（原审原告）：李兴武，男，1979年4月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县德州镇。上诉人（原审原告）：陈明静(系李兴武之妻)，女，1986年1月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县德州镇。被上诉人（原审被告）：赵艾德，男，1967年3月出生，汉族，四川省米易县人，居民，住四川省德昌县德州镇。委托诉讼代理人（特别授权）：刘红(系赵艾德之妻)，女，1967年3月出生，汉族，四川省米易县人，居民，住四川省德昌县德州镇。委托诉讼代理人(特别授权)：胡志刚，四川可泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高明华，男，汉族，1970年11月出生，四川省德昌县人，个体工商户，住四川省德昌县德州镇。上诉人李兴武、陈明静因与被上诉人赵艾德、高明华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院（2016)川3424民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭于2017年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人李兴武、陈明静，被上诉人赵艾德的委托诉讼代理人刘红、胡志刚到庭参加诉讼。被上诉人高明华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。李兴武、陈明静上诉请求：1.依法撤销（2016）川3424民初974号民事判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求;2.由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由:—、一审法院认定事实不清，导致本案定性错误。1.一审法院认为,上诉人与被上诉人自愿签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思。但在对该合同约定进行阐述时,一审法院只阐述对被上诉人有利的约定,对上诉人有利的约定却一点都不阐述,如《商品房买卖合同》关于上诉人有权退房的约定，即“如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起640日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:买受人有权退房产……”2.一审中,上诉人从一审法院另案中调取的德昌县房管所复印的抵押登记信息和一审法院在本案中依法调取的证据都能证明被上诉人在签订该合同时，有严重的欺诈行为,隐瞒了其将房屋设定了抵押的重要事实,严重违反了《中华人民共和国民法通则》关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”和《中华人民共和国合同法》中关于“诚实信用原则”的规定。一审审理期间,被上诉人将房屋的抵押权撤销,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律的规定,上诉人有权选择解除合同或者继续履行合同。但一审法院却对被上诉人的欺诈行为完全不作表述,对该合同中关于上诉人可以选择退房的约定避而不谈,不客观地认定上诉人无权解除合同,一审法院的这种行为属于严重违背客观事实的行为。3.一审法院认定2016年5月16日被上诉人已经将抵押权撤销的事实,违背客观事实。一审审理期间,被上诉人解除抵押权后,由一个没有诚信的公司随便出具一个违背事实的《说明》,即说明2016年5月19日向中国人民银行进行过抵押贷款,但于2016年9月13日在德昌县房管所撤销抵押权登记。该《说明》所反映的情况与被上诉人在德昌县房管所于2013年4月办理抵押登记的事实不符,且不存在被上诉人两次抵押登记的事实,所以《说明》是一个伪造的证据,一审法院不仅不惩处这种行为,反而还偏袒被上诉人,损害上诉人的合法权益。二、一审法院认定事实错误，从而导致适用法律错误，造成本案判决结果错误。一审法院错误地将被上诉人的行为与《合同法》关于合同解除的规定结合在一起,认为上诉人不符合解除《商品房买卖合同》的条件,严重违背了合同当事人意思自治的原则。本案中,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第14页明确约定了“如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起640日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:买受人有权退房……”而本案中出现了出卖人的责任，即被上诉人抵押房屋,欺诈上诉人,未能在交房后640日为买受人办理房产证，上诉人有权解除合同,且该约定不违反法律、法规的强制性规定。故一审法院适用法律错误。三、一审法院在将该案从简易程序转为普通程序后,未组织开庭更进一步地查明案件事实,就直接作出判决,属于审判程序违法。综上所述,为了维护本案当事人意思自治的原则,正确处理本案的纠纷,惩处被上诉人的欺诈行为,恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。赵艾德辨称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。上诉人认为双方签订房屋买卖合同的意思不真实，这不是事实。同时上诉人认为被上诉人欺诈上诉人更不是事实。本案是一个二手房买卖合同纠纷，双方是在平等、自愿的情况下签订的购房合同，该合同合法有效。合同签订后，被上诉人当日即交付房屋，而上诉人将房屋装修后使用至今，但仅支付被上诉人三分之一的购房款，因此本案中不存在欺诈的情况。在房屋交付使用后，被上诉人曾多次要求上诉人支付购房尾款，但无结果。被上诉人为支付工人工资、建材费用的确将房屋双证进行抵押，但现已撤销了抵押。上诉人使用房屋已达四年之久，且不存在无法履行合同的情况。故上诉人要求解除合同，退回房屋，没有事实依据，也不符合《中华人共和国合同法》关于合同无效和合同解除的规定。上诉人提出本案一审程序违法也不是事实。本案最初是简易程序，因上诉人提出了新的诉讼理由后，该程序才变为普通程序的。综上，本案不存在解除合同的事实和法律要件，也不存在审判程序违法的问题。李兴武、陈明静向一审法院起诉请求：1.判令解除李兴武、陈明静与赵艾德、高明华签订的《商品房买卖合同》；2.判令赵艾德、高明华立即返还购房首付款及商品房过户费150928.00元；3.判令赵艾德、高明华承担商品房首付款及过户费用的资金占用利息，合计27167.04元（每年按6%计算，从2013年7月4日至今）；4.判令赵艾德、高明华承担装修商品房的损失约100000.00元；5.判令赵艾德、高明华承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月20日，赵艾德、高明华经政府公开拍卖受让取得位于德昌县德州镇交通路94—104号的土地，该土地的使用性质为国有出让，使用期限为40年。赵艾德、高明华取得土地后在该地块上自行修建房屋并出售。2013年7月6日，李兴武、陈明静与赵艾德、高明华经协商一致签订《商品房买卖合同》（合同编号08），合同约定赵艾德、高明华将其位于德昌县德州镇交通路94—104号自建出让性质的框架结构房屋第一栋第二层1单元1号（1-201号），面积为123.83平方米的一套房屋售予李兴武、陈明静，单价为3480.00元/平方米，总价款430928.40元。合同约定李兴武、陈明静付款方式为“由买受人可以首期支付总价款的30%，其余价款可以向德昌县工商银行或住房公积金管理机构借款支付”，同时还约定房屋过户税费由李兴武、陈明静一次性缴纳20000.00元给赵艾德、高明华后由其代为办理。赵艾德、高明华接受李兴武、陈明静委托代为办理其产权转移手续的办证时间为商品房屋交付之日起的640日内。合同签订当日，李兴武、陈明静按约定向赵艾德、高明华交纳了购房首付款130928.00元及代办证税费20000.00元，赵艾德、高明华亦向李兴武、陈明静交付了该房屋，李兴武、陈明静随即装修该房屋并入住至今。另查明，双方诉争的德昌县德州镇交通路94—104号的1-201号房屋，赵艾德于2013年3月25日办理了《房屋所有产权证》（房权证德权字第000189**号），2014年11月11日办理了《国有土地使用权证》【德国用(2014)第2043号】,房屋所有权证和国有土地使用权证登记人均为赵艾德个人独有。该房屋曾于2013年4月27日以房产抵押方式为成都小企业融资担保有限责任公司提供反担保向中国银行凉山分行贷款，其抵押期限为10年，并在德昌县城建局房管所办理了房屋他项所有权登记。2016年5月16日成都小企业融资担保有限责任公司解除了该房屋抵押手续，目前暂无抵押登记。一审法院认为，本案中房屋的出卖人系自然人，不是房地产开发企业，虽然李兴武、陈明静使用格式化的《商品房买卖合同》来签订的房屋买卖合同，但实际并不是房地产开发企业向社会销售商品房的行为，而是自然人之间进行现房交易的普通房屋买卖行为，双方签订的合同系普通的房屋买卖合同。本案中依据查明的事实，一审法院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，且双方签订的合同内容亦不违反法律的禁止性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。一审法院认为，在本案中，赵艾德、高明华虽未按约定期限办理房屋过户转移登记手续，但赵艾德、高明华并未表示拒绝或不能履行为李兴武、陈明静办理房屋权证过户登记的义务，赵艾德、高明华虽曾将该房屋用于抵押，但赵艾德、高明华已于2016年9月13日与成都小企业融资担保有限责任公司解除了反担保合同，其房屋所有权证已归还赵艾德、高明华，赵艾德、高明华也并未因抵押表示不履行房屋权证转移的义务，现双方签订的《商品房买卖合同》约定的办证条件已成就，赵艾德能够按合同约定办理房屋过户手续，因此，赵艾德、高明华的迟延办理房屋过户转移登记的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，另李兴武、陈明静也未向一审法院提交催告赵艾德、高明华履行义务的相关证据，因此，一审法院认为，李兴武、陈明静要求解除双方签订的《商品房买卖合同》之请求理由不充足，证据不充分，不符合上述法律规定，应当不予支持。李兴武、陈明静就房屋过户登记事宜可与赵艾德、高明华自行协商，如协商不成可依法起诉。综上，本案报经本院审判委员会讨论，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李兴武、陈明静的诉讼请求。案件受理费5470元，由李兴武、陈明静负担。本院二审诉讼中，当事人没有提交新证据。经本院二审查明，李兴武、陈明静对一审法院查明的“2016年5月16日成都小企业融资担保有限责任公司解除了该房屋抵押手续，目前暂无抵押登记。”事实持有异议，认为案涉房屋的双证解除抵押的真实时间不是一审判决上载明的时间，应往后延。除上述异议外，双方当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.本案一审程序是否违法；2.李兴武、陈明静与赵艾德、高明华签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。本院认为，根据《中华人共和国民事诉讼法》第一百六十三条关于“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”的规定，本案审理中，一审法院鉴于案情复杂，在将案件从简易程序转为普通程序时，审判员以口头形式裁定并告知各方当事人，因此本案一审程序不存在违法的问题。根据本案查明的事实：2013年7月6日，李兴武、陈明静与赵艾德、高明华签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：赵艾德、高明华将其位于德昌县德州镇交通路94—104号自建出让性质的框架结构房屋第一栋第二层1单元1号（1-201号），面积为123.83平方米的一套房屋售予李兴武、陈明静，总价款430928.40元，李兴武、陈明静付款方式为“由买受人可以首期支付总价款的30%，其余价款可以向德昌县工商银行或住房公积金管理机构借款支付”。一审法院据此认定双方签订的合同为普通的房屋买卖合同。由于该合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律的禁止性规定,故一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效正确。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本条法律规定了合同解除的法定条件。本案中，李兴武、陈明静在合同签订的当日即向赵艾德、高明华交纳了购房首付款130928.00元及代办证税费20000.00元，而赵艾德、高明华也向李兴武、陈明静交付了案涉房屋，李兴武、陈明静将该房屋装修后入住至今。故双方当事人已按房屋买卖合同的约定履行了各自的主要义务。虽然案涉房屋曾在2013年4月27日设定抵押，但之后赵艾德、高明华归还债务，消灭抵押权，排除合同履行的障碍，现赵艾德、高明华能够办理房屋过户手续。故李兴武、陈明静上诉要求解除与赵艾德、高明华签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，李兴武、陈明静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470.00元，由李兴武、陈明静负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱红莲审 判 员 王和平代理审判员 赵 娜二〇一七年五月二十三日书 记 员 马 亚附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：