（2017）粤06民终814号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-08-03
案件名称
罗秋明、梁秀芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗秋明,梁秀芳,林南海,佛山市南海区诚骏地产中介服务部,胡俊华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终814号上诉人（原审原告）：罗秋明，男，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秀芳，女，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林南海，男，汉族，住海南省万宁市。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区诚骏地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区。经营者：胡俊华。原审被告：胡俊华，男，1988年10月6日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人罗秋明因与被上诉人梁秀芳、林南海、佛山市南海区诚骏地产中介服务部（以下简称诚骏服务部）、原审被告胡俊华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗秋明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持罗秋明的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由梁秀芳、林南海、诚骏服务部承担。事实和理由：（一）罗秋明与梁秀芳、林南海、诚骏服务部未签订任何解除合同的协议，也未达成任何关于《房屋买卖合同》解除及补偿的一致意见。一审判决认定“罗秋明、梁秀芳协商一致由梁秀芳退回定金15万元并支付1万元补偿予罗秋明，表明双方已就解除涉讼合同中关于罗秋明、梁秀芳权利义务的约定及解除后的处理方案达成合意”不是事实。罗秋明未与梁秀芳、林南海、诚骏服务部就合同解除和补偿达成一致意见。梁秀芳的违约行为已经给罗秋明造成了65万元的损失，梁秀芳只愿意赔偿罗秋明1万元，这种情况下是不可能达成合同解除的一致意见。（二）罗秋明在梁秀芳多次威胁“不拿这15万就一分钱都不给”的情况下收取了梁秀芳退回的15万元，属于受胁迫、违背真实意思的表示，是不得已而为之的行为，不属于罗秋明的真实意思表示，不能就此认定罗秋明与梁秀芳达成了解除赔偿协议，并强迫罗秋明按此协议履行。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，即使法院认定罗秋明与梁秀芳达成了解除赔偿协议，也属于可撤销的合同。罗秋明提供的梁秀芳转15万元给罗秋明之前一天的电话录音里，短短3分钟左右的时间梁秀芳6次提到“不同意的话，以后我一分钱都没的给你”,并威胁“走司法程序的话，一分钱都没的给你”。在此之前，梁秀芳将其夫妻的个人信用报告主动发给罗秋明，用以证明夫妻二人欠外债共118万余元，且梁秀芳多次明确告诉罗秋明自己名下没有任何财产。罗秋明通过自力救济挽回一点损失却被一审法院认定为放弃索赔权利，理由不能成立。（三）梁秀芳在房屋涨价之后违约不履行合同义务，甚至隐瞒买家直接将房产卖给第三人，直至房屋已经过户之后仍然不告知买家实情，却继续催促买家付款，其行为不诚信。涉讼房产已经涨价超过65万元，给罗秋明造成了巨大经济损失。2016年3月签订房屋买卖合同时，涉讼房屋所在小区的房屋均价为每平方米8500元，由于梁秀芳一房二卖导致罗秋明重新购房多花了近65万元，2016年10月小区房屋均价高达每平方米12500元，这是梁秀芳的违约行为给罗秋明造成的直接损失。一审判决违约方赔偿守约方1万元，不能令人信服。梁秀芳、林南海辩称，（一）罗秋明与梁秀芳已经就解除涉讼合同及赔偿问题协商并达成一致意见，双方是在平等自愿的基础上达成协议，应该共同遵守。罗秋明与梁秀芳在2016年3月21日签订《房屋买卖合同》，2016年4月1日涉讼房屋被广州市白云区人民法院查封，梁秀芳马上通知罗秋明，之后梁秀芳借钱解封了房屋。双方曾在2016年5月31日签订补充协议，但是最终没有继续履行，而是就合同解除问题一直协商。2016年7月，双方就赔偿问题达成一致意见，由梁秀芳向罗秋明返还15万元定金及赔偿1万元，还约定7月20日双方去中介办理手续。2016年7月20日双方按照约定来到中介，当时商量的操作流程是梁秀芳去银行操作返还15万元定金，罗秋明收到后把收据及买卖合同原件还给中介，梁秀芳向罗秋明支付1万元赔偿款。当时梁秀芳去银行转账，罗秋明手写银行账号给梁秀芳并且在中介等待。梁秀芳到银行转账前特意打电话给罗秋明问罗秋明是否接受这样的赔偿方式，罗秋明说“是的，你转吧”，所以梁秀芳立即转账15万元定金给罗秋明。罗秋明收到钱后趁中介不注意走了。但是，从协商过程以及履行情况可以看出，双方已经对合同解除以及处理方式达成一致意见。（二）罗秋明收到银行转账后立即离开，中介报警，梁秀芳也报警。因为双方在2016年7月19日达成一致协议，罗秋明才会从广州来到诚骏服务部，罗秋明同意收钱，梁秀芳才会有罗秋明的银行账户。罗秋明在上诉状中称梁秀芳隐瞒房屋情况并卖给第三人，该说法不合实际。2016年5月31日双方签订补充协议，约定罗秋明先出钱解押房屋再进行过户，后来罗秋明认为风险过大，不同意。梁秀芳的确是继续用钱把涉讼房屋赎出来，所以协商解除后梁秀芳才找其他的买家。（三）双方在平等自愿的基础上协商，梁秀芳没有进行任何威胁。梁秀芳当时经济很困难，所以多次向罗秋明表明其没有办法给更多补偿。录音内容是梁秀芳把其现在的真实情况告诉罗秋明，说其的难处希望罗秋明可以谅解并同意这样的补偿方案，该情形不应被认定为胁迫。虽然罗秋明在通话过程中曾经说过只赔偿1万元其没有办法接受，最终其接受这样的方案并约定第二天履行。罗秋明实际上有选择权，其可以选择和梁秀芳达成协议，或者不同意赔偿方案而是通过起诉来达成其希望的方案。罗秋明一审说其是假意拿到钱后再反悔，该行为不应得到支持。诚骏服务部辩称，2016年4月1日中介方及胡俊华已告知罗秋明涉讼房屋已被查封，后各方协商罗秋明不再购买涉讼房屋，梁秀芳在退还定金之外再赔偿1万元，各方原约定2016年4月底前签订解除房屋买卖合同协议并退还定金，但因罗秋明外出未归，至7月20日梁秀芳才约到罗秋明到中介处并退还定金，但罗秋明确认收到梁秀芳转账退还的定金后不肯签订解除合同协议并离开，中介方及胡俊华已尽中介义务，不需承担赔偿责任。胡俊华辩称：罗秋明陈述的交易过程和当时的实际交易过程不一致。罗秋明向一审法院起诉请求：1.解除罗秋明与梁秀芳签订的《房屋买卖合同》；2.梁秀芳双倍返还定金15万元（双倍定金共30万元，梁秀芳已返还15万元，尚欠15万元）；3.林南海、诚骏服务部、胡俊华与梁秀芳承担连带赔偿责任；4.诉讼费用由梁秀芳、林南海、诚骏服务部、胡俊华承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区里水镇里水大道某室、某室分别于2015年4月7日、2016年4月5日登记权利人为梁秀芳。2016年3月21日，罗秋明（买方）与梁秀芳（卖方）在诚骏服务部的居间下签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000031），约定梁秀芳将涉讼房产作价140万元出售给罗秋明，签订合同时支付15万元作为定金，首期楼款（含定金）60万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内支付，余款80万元以银行按揭贷款方式支付，卖方不能按合同约定将涉讼房产售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。同日，罗秋明向梁秀芳支付了定金13万元。2016年3月23日，罗秋明向梁秀芳再支付定金2万元。2016年4月1日，涉讼903室房产被广州市白云区人民法院查封。2016年5月31日，罗秋明（乙方）、梁秀芳（甲方）签订《房屋买卖合同NO.0000031补充协议》，约定建筑面积91.36平方米的房产交易过户手续需在2016年9月1日前完成过户，建筑面积71.92平方米的房产交易过户手续需在2016年10月1日前完成过户，否则将追究违约方责任；如果在交易过程中乙方交完税费后甲方违约导致不能过户，甲方除承担合同约定的违约赔偿责任以外，交易过户所产生的税费、手续费等一切损失由甲方承担赔偿；乙方只承担甲方房产证号02××27欠银行47万元的三个月垫资利息费用（在保证该物业能够过户给乙方的情况下）。2016年7月19日，罗秋明、梁秀芳曾电话协商，梁秀芳提出退回罗秋明15万元定金，再支付1万元补偿，罗秋明表示同意。2016年7月20日，罗秋明、梁秀芳到诚骏服务部办理解除房屋买卖合同手续，梁秀芳向罗秋明转账退回定金前致电罗秋明“退回定金15万元再补偿1万元，此事就此了结”，罗秋明予以确认并要求梁秀芳转款。当日，梁秀芳转账退回罗秋明定金15万元，罗秋明收到款项后随即离开诚骏服务部，未签订解除合同协议书或出具收据。梁秀芳、林南海于1997年12月28日登记结婚。2016年7月26日，罗秋明提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。罗秋明、梁秀芳及诚骏服务部于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。2016年7月19日，罗秋明、梁秀芳协商一致由梁秀芳退回定金15万元并支付1万元补偿予罗秋明，表明双方已就解除涉讼合同中关于罗秋明、梁秀芳权利义务的约定及解除后的处理方案达成合意，次日，梁秀芳也按约退回罗秋明15万元定金，罗秋明在本案中请求解除涉讼合同，一审法院确认涉讼合同中关于罗秋明、梁秀芳权利义务约定的条款于2016年7月19日协商解除。罗秋明、梁秀芳已约定由梁秀芳退回定金15万元并支付1万元补偿予罗秋明，此事就此了结，双方均应按约履行。罗秋明主张被迫假装接受梁秀芳提出的方案、并非罗秋明的真实意思表示，有违诚实信用原则，一审法院不予采纳。罗秋明基于该理由请求梁秀芳双倍返还定金，缺乏依据，一审法院不予支持。但梁秀芳仍应按照双方协商的结果向罗秋明支付1万元补偿。林南海与梁秀芳系夫妻关系，本案所涉债务发生在林南海与梁秀芳的夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，林南海、梁秀芳无证据证明本案的债务已约定属个人债务或属法律规定的个人债务的情形，故本案债务应为林南海、梁秀芳的夫妻共同债务，林南海在本案中应与梁秀芳共同承担责任。罗秋明与梁秀芳协商一致解除涉讼合同中关于罗秋明、梁秀芳权利义务的约定，与诚骏服务部、胡俊华无关，罗秋明要求诚骏服务部、胡俊华承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认罗秋明与梁秀芳于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》中关于罗秋明、梁秀芳权利义务约定的条款于2016年7月19日解除；二、梁秀芳、林南海应于判决发生法律效力之日起十日内支付1万元补偿款予罗秋明；三、驳回罗秋明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为1650元（罗秋明已预交），由罗秋明负担1625元，由梁秀芳、林南海负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予罗秋明，一审法院不另收退。本院二审期间，罗秋明向本院提交佛山市（南海区）房产查询证明两份，拟证明梁秀芳的行为是一房二卖，罗秋明不清楚涉讼房屋现登记产权人候某的情况，无法证明梁秀芳和案外人候某串通，所以不能立刑事案件，但是梁秀芳在民事方面属于一房二卖；涉讼房屋买卖合同在2016年3月21日签订，合同约定同贷书出来后30日内去递件，在等待同贷书的过程中涉讼房屋价值上涨，梁秀芳于2016年5月16日将房屋卖给第三人候某并已经过户，梁秀芳没有在一房二卖之后立即告诉罗秋明涉讼房屋已经出售的情况，继续催促罗秋明履行下一步付款义务；梁秀芳一房二卖给罗秋明造成巨大损失。梁秀芳、林南海、诚骏服务部、胡俊华均未向本院提交新证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，梁秀芳、林南海、诚骏服务部、胡俊华发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：罗秋明向提交的佛山市（南海区）房产查询证明两份，各方当事人对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉讼903室房产于2016年6月20日登记至案外人名下，涉讼904室房产于2016年5月16日登记至案外人名下。再查明，罗秋明在一审法院于2016年8月30日开庭时陈述“罗秋明按合同约定向梁秀芳支付定金15万元，至2016年4月1日梁秀芳告知罗秋明涉讼房屋被查封，双方协商涉讼合同的后续履行方式，罗秋明要求继续履行合同并要求梁秀芳排除涉讼房屋交易的障碍，4月底罗秋明得知涉讼房屋已被解封，罗秋明多次催促梁秀芳继续履行涉讼合同，提出涉讼合同并未明确约定过户时间，故双方于2016年5月31日签订补充协议，罗秋明认为梁秀芳存在不诚信情况，7月10日查询涉讼房屋的信息，发现涉讼房屋已出售并过户至案外人名下，梁秀芳该行为未经罗秋明同意，罗秋明也不知情，罗秋明报案至公安机关但未被受理，后罗秋明与梁秀芳协商赔偿事宜，要求梁秀芳双倍赔偿定金，梁秀芳一直威胁罗秋明其并未其他财产，只能支付罗秋明1万元赔偿款，如罗秋明不接受梁秀芳的方案，则不退还或支付任何款项。在此情况下，罗秋明被迫假装接受梁秀芳提出的方案，于2016年7月20日先行收回15万元定金，再起诉”。本院认为,针对罗秋明的上诉请求和梁秀芳、林南海、诚骏服务部、胡俊华的答辩意见归纳本案二审的争议焦点有两个：一是梁秀芳应否双倍返还定金15万元（双倍定金共30万元，梁秀芳已返还15万元，剩余定金15万元）予罗秋明；二是林南海、诚骏服务部、胡俊华应否对梁秀芳的该笔债务向罗秋明承担连带赔偿责任。关于第一个争议焦点。罗秋明、梁秀芳、诚骏服务部于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年7月19日、7月20日，罗秋明、梁秀芳协商一致“由梁秀芳退回定金15万元并支付1万元补偿予罗秋明，此事就此了结”，随后梁秀芳依约退回15万元定金予罗秋明，履行了该协议的主要义务，罗秋明予以接受，表明双方已就解除《房屋买卖合同》及解除合同后的处理方案达成了口头协议。罗秋明上诉主张双方并未签订书面的解除合同协议，也未达成解除合同及补偿的一致意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，该口头协议中当事人名称、标的、价款等主要条款明确具体，该口头协议因具备合同的必备条款而应当认定罗秋明与梁秀芳以口头形式订立的合同成立。罗秋明上诉主张双方并未达成解除合同及补偿的一致意见，理由不成立，本院不予支持。罗秋明上诉主张“梁秀芳支付1万元补偿予罗秋明”系其在被胁迫的情况下违背真实意思表示而订立的合同，属于可撤销的合同。经审查，根据法律规定，以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为，受胁迫方依法有权行使请求撤销权。本案罗秋明提供的证据不足以证明其在订立口头协议时，梁秀芳有对其存在胁迫的行为；且罗秋明作为完全民事行为能力人，其对口头协议的内容是明知的、对行为后果是可预见的，其出于对风险等因素的考虑而自愿与梁秀芳达成口头协议，不能认定为被胁迫的情况下违背了真实意思表示。罗秋明上诉主张“梁秀芳支付1万元补偿予罗秋明”系其被胁迫的情况下作出不真实的意思表示，理由不成立，本院不予支持。罗秋明上诉主张涉讼房屋一房二卖，梁秀芳应双倍返还定金。因罗秋明已经在2016年7月10日知道涉讼房屋过户至案外人名下，清楚知道其权利受到了损害，但是罗秋明仍然于2016年7月19日、7月20日同意“由梁秀芳退回定金15万元并支付1万元补偿予罗秋明，此事就此了结”的方案，系其对自身权利的处分。罗秋明上诉主张梁秀芳因一房二卖而双倍返还定金，理由不成立，本院不予支持。一审判决梁秀芳按照双方协商的结果向罗秋明支付1万元补偿，处理并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。如上所述，梁秀芳应支付1万元补偿款予罗秋明，该债务发生在林南海与梁秀芳的夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，林南海应对梁秀芳的该债务承担清偿责任。一审判决对此处理正确，本院予以维持。罗秋明上诉主张林南海、诚骏服务部、胡俊华对梁秀芳双倍返还定金的债务承担连带赔偿责任，超出上述林南海与梁秀芳赔偿1万元之外的部分，本院不予支持。综上所述，罗秋明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人罗秋明负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一七年五月二十三日书 记 员 覃心怡 来源：