（2017）粤0604民初5584号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-20
案件名称
佛山市汇隆物业管理有限公司与谭宝华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市汇隆物业管理有限公司,谭宝华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5584号原告：佛山市汇隆物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区同福西二街十八号之一201（东段），统一社会信用代码91440604782032188G。法定代表人：陈俊涛。委托诉讼代理人：曹兴旋，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告：谭宝华，男，1966年2月16日出生，汉族，住江西省赣州市全南县，委托诉讼代理人：曹阳，广东豪益律师事务所律师。原告佛山市汇隆物业管理有限公司诉被告谭宝华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付物业服务费、公共用水、公共用电、自用电及违约金共计37606.67元。（详见附表，暂计至2017年2月28日，并要求计至实际清偿日止。）2、本案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告谭宝华系佛山市禅城区汾江中路2号二层24、58号的业主。其中，24号铺面建筑面积为23.56㎡，58号铺面建筑面积为47.07㎡，原告与被告所属的佛山市禅城区建设大厦第二届业主委员会签订了《建设大厦物业服务委托合同》，约定由原告为位于佛山市禅城区汾江中路2号建设大厦商住小区提供物业管理服务，合同期限三年，从2014年10月8日起至2017年9月30日止。商铺的物业服务收费标准为13.00元/㎡/月，本小区的物业管理服务费以及相关公共公摊费用均实行按月收取。各业主/物业使用人应于每月10日前支付其所属物业当月的物业服务费及公共分摊等费用。逾期支付的，从逾期之日起每日按拖欠费用总额的1‰的标准支付违约金。被告从2015年7月起开始拒交物业服务费及公共分摊费用，经原告多次催收均未支付。被告辩称：对物业管理费，原告无权主张全部收取。理由是：1、根据物业管理条例，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，原告未提供相应资质证书，被告对物业服务合同的合法性有异议；2、根据物业服务收费管理办法规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，原告未有证据证明其已履行上述义务，其收取物业服务费不合法；3、即使合同有效，原告也未依约履行义务，服务不到位，管理混乱，乱收取所谓公摊费用，拖欠应支付的承包费等，其先违反合同约定，被告有权拒绝支付相应费用。对公摊水电费、自用水电费，原告单据不齐全，公摊计算方式不公平，不公开、不合理；原告应提供完整水电费单据及计算方式，将原告物业服务合同期间收取的公摊水电费公平计算清楚，多退少补。滞纳金是行政管理的行政责任方式，其具体适用的规定在个行政法规中，原告收取所谓滞纳金没有法律依据。如本案中滞纳金实际是违约金，也明显过高，且原告自身物业服务违约在先，服务不到位，管理混乱，乱收取所谓公摊费用，拖欠支付的承包费等，其先违反合同约定，原告无权收取相应费用，更不用说违约金。同时，水电费原告只是代收，收取所谓滞纳金没有法律依据。综上，请法院驳回原告诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：原告营业执照、被告户籍登记信息复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。不动产登记信息查询结果一份。证明被告是该物业的权属人，理应承担物业管理费等费用。建设大厦物业服务合同一份。证明原告在2014年10月24日与建设大厦第二届业主委员会签订了合同，明确了双方的权利与义务；合同期限：2014年10月8日至2017年9月30日止；商铺的物业服务费收费标准为13.00/㎡/月；被告不按合同约定的收费标准和时间及时缴纳有关费用，原告有权要求被告补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠额的1‰支付违约金。4、2024欠费计算明细表及收款单13张、2058铺欠费计算明细表及收款单16张。证明二楼2024铺从2015年10月至2017年3月15日拖欠的费用及应承担违约金的总费用为9289.50元。二楼2058铺从2015年7月至2017年3月15日拖欠的费用及应承担违约金的总费用为28317.17元。5、2014年12月至2016年10月公共用水、用电分摊公告及发票。证明被告欠缴水电费的具体情况。6、2016年11月至2017年3月公共用水、用电分摊公告及发票，2014年12月及2015年2月水、电发票，2015年11月、12月公共用水、用电分摊公告、发票。证明被告在该期间应承担的公摊费用。公众责任险（保单号码：63003120120150000069）及发票。证明原告购买公众责任险及购买保险支出的费用，保险期限：2015年8月5日至2016年8月4日。8、公众责任险（保单号码：63003120120160000041）及发票。证明原告购买公众责任险及购买保险支出的费用，保险期限：2016年9月10日至2017年9月9日。9、《函》、《电梯维修报价表》、电梯维修发票。证明原告维修电梯前通过公示告知了全体业主，且实际上维修了电梯，电梯的维修费用是4200元。10、关于购买公众责任险及财产保险的函及业主委员会给汇隆公司关于购买保险的复函。证明原告购买保险前通过公示告知了全体业主，而且业主通过复函的形式表示同意原告购买保险。11、2014年12月至2017年建设大厦首、二层商铺自用电抄表记录。证明2058的店铺从2016年1月开始空置，之前一直有出租，所以2016年1月以前的公摊水、电费及自用电费被告应该承担。12、原告物业服务企业资质证书。证明原告具有符合国家规定的资质从事物业服务。诉讼中，被告举证如下：关于建设大厦1至3楼商铺2014年10月至2015年12月公共用水、用电分摊的公告14张及收款单31张。证明原告没有合理计算公用水电费的分摊，被告多承担了公用水电费。我方认为应按建筑总面积平均分摊，而不是按照当月经营面积分摊。工作联系函、关于建设大厦手扶电梯维修及更换相关配件的函的复函、关于近期建设大厦业主反映问题的函、关于建设大厦1至3层商铺自用电费的函、关于建设大厦1至3层商铺公摊水电费的函、关于太平洋电脑城管理费用异常的函、关于停车场乱收费的函、关于业主反映问题的函、催款通知单各一份。证明原告未依约提供物业服务，管理混乱。微信聊天截图一份。证明原告没有尽到物业管理公司的义务解决问题。招租告示的图片2张。证明涉案的两个铺位没有出租和经营。经质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体资料，本院经审查后予以确认；原告提供的证据2、3、5、6、7、8、10、11、12有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4的收款单有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据的计算明细表系原告单方制作，本院将在下文中结合其他事实予以认证。证据9中的《函》及发票有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据中的《电梯维修报价表》无原件核对，本院对真实性不予确认。原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；证据2的关于建设大厦1至3层商铺公摊水电费的函及催款通知单无原件核对，本院对该两份材料的真实性不予确认，该组证据的其他材料均有原件核对，本院对真实性予以确认；证据3、4无原件核对，本院对真实性不予确认。经审理，本院查明案件事实如下：2014年10月24日，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《建设大厦物业服务委托合同》，约定：1、甲方代表小区全体业主选聘乙方为位于佛山市禅城区汾江中路2号的建设大厦的商住小区提供物业服务。2、合同期限自2014年10月8日起生效，至2017年9月30日终止，约三年；3、商铺的物业服务费收费标准为13元/㎡/月，以上收费标准不含小区公用水/用电、中央空调用水/用电等公共分摊费用，相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊。4、物业服务费以及相关的公共分摊费用均实行按月收取，乙方应于每月5日前向小区全体业主/物业使用人发出列有其当月应缴费用明细的《缴费通知书》，并把分摊费用计算依据、方法及水电费等公摊费用的合法正规单据复印粘贴在公告栏内公示。各业主/物业使用人如有任何疑问可持《缴费通知书》向乙方的【客户服务中心】咨询，乙方应予释疑。各业主/物业使用人应于每月10日前，支付其所属物业当月应缴的物业服务费及其公共分摊等费用。5、业主/物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间及时交纳有关费用的，乙方有权要求相应业主/物业使用人补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠金额的1‰支付违约滞纳金。原告与佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会分别在上述合同落款处盖章确认。经审查，原告垫付汾江中路2号建设大厦电脑城公摊电费情况如下：2015年7月95360.44元（含2777.49元违约金）、2015年8月87523.27元、2015年9月79682.98元、2015年10月64567.57元、2015年11至12月79708.98元、2016年1月33336.58元、2016年2月24281.05元、2016年3月34420.97元、2016年4月53602.48元、2016年5月70857.63元、2016年6月85679.78元、2016年7月94754.50元、2016年8月91662.68元、2016年9月79343.66元、2016年10月66247.74元、2016年11月34058.22元、2016年12月32910元、2017年1月24938.94元、2017年2月26008.46元。经审查，原告垫付汾江中路2号1至2层公摊水费情况如下：2015年7月4日至2015年8月4日2607.86元、2015年8月4日至2015年9月4日2975.77元、2015年9月4日至2015年10月4日2782.14元、2015年10月4日至2015年11月4日2554.54元、2015年11月4日至2015年12月4日1769.84元、2015年12月4日至2016年1月4日1681.52元、2016年1月4日至2016年2月4日1352.01元、2016年2月4日至2016年3月4日1209.33元、2016年3月4日至2016年4月4日1569.41元、2016年4月4日至2016年5月4日2320.15元、2016年5月4日至2016年6月4日2442.44元、2016年6月4日至2016年7月4日2462.83元、2016年7月4日至2016年8月4日2897.64元、2016年8月4日至2016年9月4日2666.65元、2016年9月4日至2016年10月4日2418.66元、2016年10月4日至2016年11月4日2106.14元、2016年11月4日至2016年12月4日1966.86元、2016年12月4日至2017年1月4日1735.87元、2017年1月4日至2017年2月4日1107.42元、2017年2月4日至2017年3月4日1705.29元。根据原告提供的各月份公共用水、用电分摊公告可知，在2016年以前，建设大厦太平洋电脑城1至2层的公共电费分摊计算公式为：1至3层总计电费-停车场收费岗亭电费-（1至3层商户自用电费+三楼公共用电+三楼西段公共用电）÷当月已出租商铺建筑面积（当月经营面积）；公共用水分摊计算公式为：1至2层公用水费总额÷当月经营面积。2016年以后，原告计算公共水电费的基数变更为固定值1至2层商铺总建筑面积4375.68㎡。庭审中，原告确认涉案商铺在2014年10月至2015年12月期间，公摊水电费的计算基数均为当月经营面积，该计算方式与原告接手涉案物业之前的的计算方式一致，后因空置的铺位增加，实际经营的业主要求原告按照总面积公摊水电费，所以在2016年变更为以商铺总面积为基数。此外，原告确认三楼公共用电有独立电表，计算公式中的三楼公告用电及三楼西段公共用电金额均是根据独立电表核算得来。2015年7月27日，原告向佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会送达《函》一份，以函件的形式询问业委会是否为太平洋电脑城购买公众责任保险及财产保险及购买何种保险方案，并载明如需购买保险，相关费用由相应业主/物业使用人共同承担或由小区公共收益支付。该函由业委会主任也即本案被告谭宝华签收。2015年8月1日，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会向原告复函，载明：“关于佛山市禅城区建设大厦小区太平洋电脑城购买公众责任保险及财产保险的事项，采纳由中国太平财产保险有限公司提供的承保建议，其所需费用报价总计16000元，先由贵公司集中垫付，然后由贵公司向相关物业使用人按面积分摊收取。据此，原告于2015年8月4日作为被保险人与太平财产保险有限公司广东分公司签订保险合同，承保区域为禅城区汾江中路太平洋电脑城，保险期限自2015年8月5日至2016年8月4日，保险费为16000元，该费用已由原告垫付。2016年9月9日，原告再次与上述保险公司签订保险合同，承保区域不变，保险期限自2016年9月10日至2017年9月9日，保险费为18500元，该费用已由原告垫付。另查明，原告系具备贰级资质的物业管理公司，于2005年10月21日登记成立，其经营范围包括物业管理（凭有效的资质证经营）、房地产中介服务、停车场管理服务。涉案佛山市禅城区汾江中路2号二层24号、58号商铺的权利人为被告谭宝华，其中24号商铺的房屋建筑面积为23.56㎡，58号商铺的房屋建筑面积为47.07㎡。涉案建设大厦1至2层商铺总建筑面积为4375.68㎡。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会签订的《建设大厦物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。被告抗辩提出是因为原告提供物业服务不合格，所以才不交纳物业管理费。本院认为：首先，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗原告要求交纳物业管理费的主张；最后，被告并未举证证明，案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费及其他费用。庭审中，原告明确上述费用计算至2017年2月，本院予以支持。经核算，被告应支付24号铺2015年10月-2017年2月的物业服务费5206.76元、58号铺2015年7月至2017年2月物业服务费12238.20元。上述两个商铺物业服务费合计17444.96元。关于公摊水电费。被告抗辩认为公摊水电费计算不合理，要求重新核算。本院认为：首先，原告关于公共用电及公共用水的分摊计算公式，符合《建设大厦物业服务委托合同》关于“相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊”的约定。就被告针对需分摊公共费用的建筑面积提出的异议，原告在以当月经营面积为计算基数时对未经营物业不收取公共用电、用水费用，以商铺建筑面积为计算基数时所有物业均按面积计算公共用水、用电的做法合情合理，并无不妥；其次，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，其向被告公示的分摊公告中的分摊电费金额亦未超出发票金额；再次，被告并未举证证明涉案商场大部分业主对原告分摊费用的方式有异议，亦未举证证明上述分摊方式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。综上，被告关于公摊水电费不合理的抗辩意见不成立，本院不予采纳。至于2015年7月垫付的电费中含有的违约金2777.49元，不应计入分摊范围内，应在计算分摊时在电费总额中予以扣减，即2015年7月总计公共电费为92582.95元，经核算，1至2层各商户分摊为13元/㎡【92582.95元-停车场收费岗亭电费532.95元-（1至3层商户自用电费40899.60元+三楼公共用电329.08元+三楼西段公共用电162.88元）÷3895.46㎡（当月经营面积）】，也即58铺2015年7月分摊的公共电费为611.91元（47.07㎡×13元/㎡）。原告在明细表中其他月份的公共电费分摊均计算合理，本院予以确认。经核算，被告名下24号铺2016年1月至2017年2月应付公摊电费2098.26元、公摊水费143.97元；58号铺2015年6月至2017年2月应付电费7359.4元、公摊水费482.93元。至于原告主张的58号商铺2015年6月至2017年2月的自用电费，电表读数有被告员工的签字确认，且原告已经在垫付公共用电时一并垫付，本院予以支持。经核算，被告58号铺2015年6月至2017年2月应支付自用电费合计为1201.05元。关于电梯维修费。原告于2015年5月16日支付电梯配件费4200元，根据1至2层的商铺建筑面积计算分摊费用为0.96元/㎡，经核算，被告所经营的58号铺应分摊45.19元，原告对该项费用的主张合法有据、分摊合理，本院予以支持。关于保险费。原告2015年购买保险已经业委会同意，且该费用实际支付，各业主应根据面积平均分摊。经核算，每平方米分摊金额约为3.66元（16000元÷4375.68㎡），被告经营的24号铺分摊金额为86.23元、58号铺分摊金额为172.28元，原告对24号铺仅主张71.86元，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许；至于原告2016年支付公众责任险保险费18500元，虽未举证已经征得业委会同意，但承保区域是太平洋电脑城，被告作为电脑城的业主已经实际享受到了保险权益，该项费用应该由各业主分摊。经核算，每平方米分摊金额约为4.23元（18500元÷4375.68㎡），被告经营的24号铺分摊金额为99.66元、58号铺分摊金额为199.11元。综上，原告对保险费的主张合法有据，且分摊合理，本院予以支持。关于违约金。本案中，被告认为原告提供物业服务存在瑕疵及公共水电费分摊计算不合理是被告拒交物业服务费的主要原因，其并非故意拖欠，且被告对违约金的计收提出异议，结合案情，本院酌定被告应支付的违约金为拖欠物业服务费总额的百分之五，即872.25元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告谭宝华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路2号二层24号2015年10月至2017年2月的物业服务费5206.76元、支付佛山市禅城区汾江中路2号二层58号2015年7月至2017年2月物业服务费12238.20元，两笔费用合计17444.96元；被告谭宝华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路2号二层24号2016年1月至2017年2月公摊水电费合计2242.23元、保险费171.52元；支付佛山市禅城区汾江中路2号二层58号2015年6月至2017年2月公摊水电费合计7842.33元、自用电费1201.05元、电梯维修费及保险费416.58元，以上各项费用合计11873.81元；被告谭宝华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付违约金872.25元；驳回原告佛山市汇隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费370元，由原告负担70元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年五月二十三日书记员 张应成 微信公众号“”