（2017）宁0121民初994号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-07-20
案件名称
牛彦民与宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永宁县人民法院
所属地区
永宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛彦民,宁夏蓝山投资置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0121民初994号原告：牛彦民，男，1971年5月3日出生，汉族，个体，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：庞传钊，宁夏大远律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢卓言，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏蓝山投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：肖奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生华，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：史天龙，宁夏辅德律师事务所律师。原告牛彦民与被告宁夏蓝山投资置业有限公司（以下简称：蓝山投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛彦民的委托诉讼代理人谢卓言，被告蓝山投资公司的委托诉讼代理人王生华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛彦民向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金共计26830.00元（按每日万分之一自2014年12月31日算至2017年3月21日，共810天），后续逾期违约金计算至被告房屋正式竣工验收且办理完房屋产权证及土地证为止；2.判令被告立即协助原告办理房屋产权证、土地证手续，并提供办理证件相关的全部材料，承担相应费用；3.判令被告向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告向原告支付购买、安装燃气壁挂炉的费用3500.00元；5.判令被告按照合同约定履行和完善公共配套附属设施，包括开通小高层电梯、物业服务、绿化、小区安防安保等；6.判令被告按全国统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月11日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以331234.00元的价格购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的”青年城”28幢4单元102号商品房。合同第九条约定房屋交付时间为2014年12月31日。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房屋价款。然而截止原告起诉前，”青年城”小区始终未竣工验收，整个小区基础设备未完工（未按照约定安装燃气壁挂炉），且小区内的水、电、暖、绿化、安防、安保等重要辅助设施及设备的工程均未完工，尤其是小高层现电梯仍因欠电梯公司货款未开启使用，自2015年年初开始小区一直处于无人管理状态，一片烂尾景象，给小区业主生活造成了极大的困扰和不便，苦不堪言。无奈之下，”青年城”近千余户业主集体上访维权，2015年7月6日在永宁县政府相关部门领导协调下，被告与原告在内的业主达成了《违约金调解方案》，约定：在被告未竣工验收情况下，业主先行入住装修，并声称后续工程在今后一个月的时间内争取完工。同时约定了逾期交房违约金的计算比例。然而，业主拿钥匙进行装修时，才发现小区内存在的问题十分严重。小区没有正规物业人员及物业公司，水、电、暖等设施均为临时性，断水断电频发，也没有绿化、监控、门禁等配套设施。而被告承诺的工程人员始终没有到位，截止起诉时业主们反映的问题始终搁置。综上所述，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第9、10、12、14条之规定诉请人民法院公正判决。被告蓝山投资公司辩称，一、驳回原告第一项、第四项、第六项、第七项的诉讼请求。原、被告双方于2013年11月17日签订商品房买卖合同，青年城项目完工以后，业主已经入住，根据相关法律规定，被告实际已经交付房屋，被告不构成实质违约，不应承担违约责任；二、根据原、被告双方后来达成的调解方案，违约金被告双方赔付，但对赔付违约金的用途明确约定用于冲抵物业维修储备金和物业费，因此本案中被告不应以现金的方式向原告支付违约金；三、按照原、被告签订的商品房买卖合同第三条第一款及第二十条的约定，该商品房为商业用途，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十条第四款之规定，本商品房使用年限为40年，因此原告的第三项和第六项诉讼请求不合法；四、原告没有按照双方约定购买的安装壁挂炉，原告要求被告支付壁挂炉的购买款项请求不应予以支持。综上所述，请求法院对原告的以上诉讼请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告出示的《商品房买卖合同》、发票、《青年城违约金调解方案》、（购买壁挂炉）《通知》复印件真实性没有异议，该部分证据可以证明原告所主张的主要案件事实，本院予以确认；对原告出示的《通告》复印件、青年城小区宣传彩页、永宁县众安物业服务有限公司（停办业务）《通知》各一份、照片一组，被告分别以真实性无法核实、”三性”不予认可及与案件无关提出异议，经本院审查，上述证据内容明确，与其他证据及当事人陈述可以相互印证，能够反映部分案件事实，本院予以确认。对被告出示的《商品房买卖合同》，与原告出示的《商品房买卖合同》一致，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年11月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县望远工业园区的蓝山·青年城28幢4单元102号建筑面积101.55平方米商品房一套，该商品房规划批准用途为商业，房屋总价为330518.00元（之后按照实测面积总价为331234.00元），付款方式为2013年11月11日付首付款165518.00元，余款以按揭贷款的方式支付；房屋交付时间为2014年12月31日。逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；房屋交接时，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金；属买受人所共有的公共设施、设备，按本地区行业标准执行；买受人的房屋仅作商业使用。合同附件四交房标准中约定采暖方式采用天然气壁挂炉地热辐射系统。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告逾期未能交付房屋。2015年3月5日，被告以《通告》的形式对蓝山青年城业主提出的问题进行回复，主要内容为：2015年5月30日前整体交房（其中15#、16#、17#、18#楼6月30日前交房），违约金按合同约定执行，如果到期仍不能交付，公司将双倍支付合同中约定的违约金；违约金交房时赔付等。2015年6月30日，原告与被告签订《青年城违约金调解方案》，约定一、赠送”一次性款清∕按揭款清”客户一年物业费；二、按照合同中约定的逾期交房违约金的标准双倍赔付”一次性款清∕按揭款清”客户违约金，自合同约定的交房之日起至出具房屋竣工备案表之日止，所赔付的违约金用以冲抵物业储备金和物业费；三、被告缴纳”一次性款清∕按揭款清”客户需要办理房屋产权证所需的相关费用，其中包括：契税、印花税、代办费，土地证、房产证、他项权利证工本费等；四、”2014年12月30日前房款全部缴清的客户”或”签订合同后8个月内提交完整有效的按揭资料的客户”均享受上述”一、二、三”条款；...七、本方案为逾期交房的最终调解方案，凡与本方案有冲突之处，以本方案为准。涉案房屋现尚未通过竣工验收备案。2015年11月5日，被告以公司资金紧张为由向青年城业主发出通知，通知没能领到壁挂炉的业主暂时自己出资购买，价格为3500.00元（此价格包含设备安装及与天然气管道连接费用），被告尽快筹措资金将业主购买壁挂炉的费用予以返还。2016年10月31日，永宁县众安物业服务有限公司向业主发出通知，以被告拖欠员工工资及绿化等水电维修款，停办正常业务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，属有效合同，双方均应认真遵守履行。原告交付购房款后，被告未能按照合同约定交付房屋，涉案房屋至今未通过竣工验收，即使被告现已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的交付使用条件，仍应承担违约责任。根据被告向蓝山青年城业主发出的《通告》及原、被告签订的《青年城违约金调解方案》，被告应当按照原告缴纳购房款331234.00元，以每日万分之一赔付自2014年12月31日起至出具房屋竣工备案表之日的违约金，并按照约定协助原告办理房屋登记及土地使用证、承担办理登记手续的费用。原告要求迟延交房违约金计算至办完产权证及土地使用权证没有合同和法律依据，超出约定期限部分本院不予支持；原告虽至今尚未购买壁挂炉，但依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告于2015年11月5日发出的《通知》，被告应向原告支付壁挂炉费用3500.00元；原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》，因合同约定涉案房屋为商业用房，且被告销售的房屋用途和属性系由行政部门确定，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告按合同约定履行和完善公共配套附属设施，公共配套附属设施涉及众多业主权益，被告应尽快予以完善，但涉案房屋尚未通过竣工验收，尚不具备履行条件，故对原告该项诉讼请求本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告牛彦民支付逾期交房违约金26830.00元（暂算至2017年3月21日，后续逾期违约金按照日万分之一计算至房屋竣工备案之日）；二、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告牛彦民办理蓝山·青年城28幢4单元102号房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并按约定承担相应费用；三、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告牛彦民支付购买、安装燃气壁挂炉费用3500.00元；四、驳回原告牛彦民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取279.00元，由被告宁夏蓝山投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 武 刚二〇一七年五月二十三日书记员 孙彩霞 来源：百度“”