（2016）湘0104民初5766号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-11-10
案件名称
孟令军与长沙市中浩实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟令军,长沙市中浩实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初5766号原告孟令军，男，汉族，1981年1月2日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人周利发，湖南鸿锐律师事务所律师。委托代理人刘兵，湖南鸿锐律师事务所律师。被告长沙市中浩实业有限公司，住所地长沙市天心区体育产业2号商住楼-104室。法定代表人杨林，系该公司总经理。委托代理人肖志，男，汉族，1977年5月5日出生，住长沙市雨花区。系该公司员工。委托代理人金劲松，湖南华麟律师事务所律师。原告孟令军诉被告长沙市中浩实业有限公司（以下简称“中浩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月3日、4月21日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周利发，被告的委托代理人肖志、金劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月18日，原告与“长沙西站商业广场”签订了一份《西站商业广场场地租赁合同》，约定由该广场将座落于河西××××）汽车西站交通枢纽过渡站负一层的长沙西站商业广场C19商号出租给原告作休闲餐饮。为此，原告向其支付了信誉保证金5000元、经营费36942元（含管理费、商场设备维护折旧费用31440元和物业管理费5502元）。之后，原告对C19商号进行了装修并购置了经营所需的设备。在办证过程中，发现“长沙西站商业广场”未进行工商注册登记，该广场实为被告从长沙交通投资控股集团有限公司租赁而来，然后再以“长沙西站商业广场”名义对外招租；同时该商业广场，没有经过相关政府部门的竣工验收。另，被告设立的长沙西站商业广场于2015年12月24日开业，其应当依照相关规定，在开业前向长沙市公安消防支队申请消防安全检查，并取得开业消防安全检查合格证。但原告发现，被告在开业前并未申请消防安全检查，更未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。据此，原告曾致函给商业广场和被告，要求被告立即为该广场办妥竣工验收并提供相关资料，但被告未作任何回复。原告不得不于2016年7月1日，向其发函解除双方的《租赁合同》，然而被告却以各种理由拒收。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.立即解除原、被告之间签订的《西站商业广场场地租赁合同》，并责令退还原告信誉保证金5000元和2016年7月起至12月份至期间的经营费18471元（含管理费、商场设备维护折旧费用和物业管理费）；2.被告赔偿原告经济损失36041元（含装修损失5780元、2015年12月至2016年6月份期间的经营损失30261元）。被告辩称：一、被告作为出租人，其主要义务是依约将租赁物交付承租人使用。在原告的诉讼请求和理由中，原告对被告已经按照约定交付租赁物且原告已经实际使用租赁房屋的事实未提出争议，该无争议的事实首先应当予以确认。二、被告有房屋所有权人提供的房屋所有权证、建设工程竣工验收备案表等证据，证明被告出租给原告的商铺所占用的房屋是经过竣工验收并已经取得房屋权属证书的合法建筑物。故原告关于该商业广场没有经过相关政府部门的竣工验收的主张，与客观事实不符。三、被告认可长沙西站商业广场与原告签订的《西站商业广场场地租赁合同》中出租方的权利义务由被告承担和享有。长沙西站商业广场只是被告设立的内部下属经营机构，以自己名义与原告签约，是经过被告授权和房屋所有人同意的。该事实在被告与原告签约时，房屋所有权人出具的场地证明予以证实。该份场地证明的作用，就是为了向承租人说明出租房屋的来源和西站商业广场与被告系同一主体，所以才会在证明内容中使用“特此证明”等对外公示的语言。虽然原告在其陈述中提出长沙西站商业广场没有进行工商登记，但原告的诉讼请求是“立即解除原告与被告之间签订的《西站商业广场场地租赁合同》”，证明原告亦认可与其建立房屋租赁关系的对方主体是被告。同时，原告也提供了房屋所有权人出具的《场地证明》，证明原告对被告与长沙西站商业广场为同一主体的事实是明知的。在本案中，被告同时提供西站商业广场众多租户中其中五户所签订的合同和办理的营业执照，用以证明同一商场的其他租户依据与原告所签订的主要内容相同的合同可以办理工商登记，可以正常合法进行经营活动的事实，不存在不能合法经营的情形。四、对于原告邮递给被告的《催告函》和《解除合同通知书》，被告认为：第一，被告出租给原告的商铺房屋已经办理了竣工验收手续，无须按照催告函的要求再次办理。第二，被告出租给原告的商铺房屋，是已经取得房屋所有权证的合法建筑物，不存在没有进行竣工验收的情形，也不存在违法使用的情形，原告要求解除合同的理由明显与客观事实不符，不能成立。第三，原告解除合同的要求既不符合双方合同约定的条件，也不符合国家法律规定的情形，被告可以不同意原告解除合同的要求。并且截止今日，原告亦没有向被告交退商铺，商铺还一直处于被原告占用状态。关于原告要求退还信誉保证金、经营费和赔偿经济损失的诉讼请求，被告认为在合同签订以及履行过程中，被告没有任何违约行为，不存在退还和赔偿的情形。如果原告单方违约，所造成的的损失依法应当由原告自行承担。据此，被告认为在双方合同履行期间，被告已经按约履行了出租方的主要义务，并且在履约过程中，被告没有任何违约行为，而原告的诉讼请求及理由，缺乏事实依据，且主要诉讼主张与客观事实不符。另，对原告当庭补充的事实及理由做如下答辩：关于消防问题，原告的主张缺乏客观事实依据，被告有证据能够证明本案诉争的租赁房屋已经经过了消防安全检测，并取得了合格的检测结果，可以进行使用。关于房屋用途问题，被告与房屋所有权人签订的租赁合同中约定的房屋用途，与原、被告签订的租赁合同中约定的用途相符，依据我国住房和城乡建设部及国土资源部2016年8月31日颁布的《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第二条第五项之规定，房屋所有权人可以在20%的比例内将车库作为商业房屋使用和租赁。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年12月18日，原告（承租方-乙方）与被告（被告“以长沙西站商业广场”的名义签订合同）（出租方-甲方）签订了《西站商业广场场地租赁合同》，分别约定由原告承租长沙西站商业广场坐落于河西汽车西站交通枢纽过渡站负一层，甲方将该商业广场C19号商位租赁给乙方作服饰经营，租赁期限为三年从2015年12月24日至2018年12月23日止。双方在该合同中约定的经营费用标准分别为：1.乙方在合同期间内每月交纳经营费用为3144元，第一年收取10个月的经营费用为31440元，第二年收取11个月经营费用为34584元，第三年收取12个月经营费用为37728元；用于应上缴的产权方的管理费、商场设备维护折旧费等费用。2.商场物业管理费5502元，按实用面积35元／月.㎡收取（包括空调费、卫生费、公摊水电费等）。3.优惠政策：第一年免租金两个月，第二年免租金一个月。合同第四条还约定，上述合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳履约保证金5000元为信用保证，合同期满后，若乙方不续签合同，且无违约行为，又与甲方无债务关系，其所交履约保证金于合同期满后一个月后凭履约保证金收据和合同书、代收费收据全部退还给乙方（不计息）。该合同还对其他事项进行了详细约定。2015年12月18日，原告共向被告支付了履约保证金5000元，并共支付了2015年12月24日至2016年12月23日的经营费31440元、物业管理费5502元。其中，被告签订上述合同是“以长沙西站商业广场”的名义进行的；签订合同时，被告向原告出示过业主方长沙交通投资控股集团有限公司于2016年1月5日出具的《场地证明》，内容为：“我公司现将长沙市望城坡公交立体停保楼负1层，共1层，面积约一万四千多租赁给长沙市中浩实业有限公司（西站商业广场），合同期为15年。特此证明”。庭审中，被告认可“长沙西站商业广场”与原告签订的《西站商业广场场地租赁合同》中出租方的权利义务由被告承担和享有。长沙西站商业广场只是被告设立的内部下属经营机构，以自己名义与原告签约，是经过被告授权和房屋所有人同意的。2016年6月14日，原告向被告方寄送了《催告函》，内容为：“在本人与贵单位于2015年12月24日签订《西站商业广场场地租赁合同》（商位：C19）后，本人发现该商业广场（即长沙市望城坡公交立体停保楼负1层，又名：河西汽车西站交通枢纽过渡站负一层，至今尚未办理竣工验收。依照我国相关法律法规的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。据此，本人现发函给贵单位，贵单位务必在接函后三天之内，办妥该商业广场的竣工验收手续，并向本人提供竣工验收合格证明材料。逾期，本人保留追究贵单位相关法律责任的权利。”2016年6月30日，原告向被告方寄送《解除合同通知书》，内容为：“鉴于长沙西站商业广场（即长沙市望城坡公交立体停保楼负1层，又名：河西汽车西站交通枢纽过渡站负一层）至今尚未办理竣工验收就投入使用，属于违法行为，故本人现正式通知贵单位，自即日起解除本人与贵单位于2015年12月24日签订的《西站商业广场场地租赁合同》（商位：C19），并请贵单位接本通知书后三日内派员与本人商谈对本人的赔偿等相关事宜。”该邮件还随附了涉案商铺的钥匙，但被告方未签收该邮件。2016年6月25日，含原告在内的11位承租户委托湖南天泰司法鉴定所对2015年12月份至2016年7月份营业额损失（参照同类地段店铺同期营业额水平计算，精确至㎡）进行鉴定，该鉴定所于2016年8月12日作出了湘天泰司鉴所〔2016〕资鉴字第11号《关于长沙市长沙西站广场商户营业损失价格的司法鉴定意见书》，认为：司法鉴定标的商户损失价格小吃店385元／㎡.月、服装店870元／㎡.月、鞋包店602元／㎡.月。另，原告就涉案商铺的装修损失亦委托湖南天泰司法鉴定所进行了鉴定，该鉴定所于2016年8月12日作出评估报告，认为：确定估价对象于估价时点2016年6月26日市场价格为5780元。另查明，涉案的长沙市西站商业广场产权为长沙交通投资控股集团有限公司所有，在审理过程中，该公司于2017年2月7日出具了《证明》，内容为：“长沙西站商业广场所占用的一万四千多㎡的房屋属于我公司所有。该房屋的产权地址为‘岳麓区西二环1619号公交立体停车场-1001、-1168等5套房屋’，也称长沙市望城坡公交立体停保楼负1层或河西汽车西站交通枢纽过渡站负一层，由我公司租赁给长沙市中浩实业有限公司作西站商业广场使用。中浩公司可以招引商户承租使用，也可以自己使用，但不能整体转租；合同期为十五年。另：因公司改制原因，我公司名称变更为‘长沙交通投资控股集团有限公司’，原名称‘长沙市公共交通投资管理有限公司’已经注销，不再使用。租赁合同项下的所有权利义务关系由名称变更后的长沙交通投资控股集团有限公司继续履行和享有。特此证明”。该《证明》并附有长房权证岳麓字第×××号房产证及不动产情况登记表。还查明：1.涉案商铺所在的长沙市望城坡公交立体停保楼工程于2009年12月3日通过勘察、设计院、施工、监理及建设五方联合竣工验收，并于2010年1月10日在相关行政单位办理了工程竣工验收备案登记。2.2010年1月15日，长沙市公安消防支队驻先导区办公室向涉案商铺的业主方下达了长公消先验〔2010〕第002号《建设工程消防验收意见书》，认为：望城坡公交枢纽、停保场公交立体停车库工程综合评定消防验收合格，对建筑消防设施、器材进行定期维护保养，保证完好有效。3.涉案商铺所在的长沙西站商业广场，经承检单位湖南民心消防工程有限公司进行检测后，于2016年1月8日出具了编号为MX20130011号《建筑消防设施检测评价报告》，检测评价结论为合格。上述事实，有到庭当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《租赁合同》、收款收据、《场地证明》（被告已将此作为证据进行了提交）、《催告函》及快递单查询结果、《解除合同通知书》及快递单查询结果、装修损失费鉴定报告书、资产评估意见书，被告提交并经庭审质证的、长沙交通投资控股集团有限公司2017年2月7日出具的《证明》、《房屋所有权证》及不动产登记情况表、《西站商业广场场地租赁合同》及其附件《长沙西站商业广场物业管理条例消防安全管理责任书》、《商铺计划生育责任书》、被告与其他五家租赁户签订的《西站商业广场场地租赁合同》五份及《营业执照》复印件、《建设工程竣工验收备案表》、《内资企业登记基本情况表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、长公消审字[2007]第494号《建设设计防火审核意见书》、长公消先验[2010]第002号《建设工程消防验收意见书》、《建设消防检测评价报告》、《消防技术服务机构资质证件》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《西站商业广场场地租赁合同》及相关附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格履行《西站商业广场场地租赁合同》及相关附件约定的义务。上述合同签订后，原、被告就合同履行问题产生了争议，原告主张涉案商铺所在的长沙西站商业广场存在未办理竣工验收手续、未申请消防安全检查、更改规划用途等违约情形，据此要求解除《租赁合同》，并要求被告承担退还相关费用、赔偿损失等违约责任。对此，本院结合业已查明的案件事实作如下评断：一、关于原告主张的违约事实问题。被告提交的《建设工程竣工验收备案表》，可以充分证明涉案商铺所在的长沙西站商业广场于2009年12月3日通过勘察、设计院、施工、监理及建设五方联合竣工验收，并于2010年1月10日在相关行政单位办理了工程竣工验收备案登记。其次，被告提交的长公消审字[2007]第494号《建设设计防火审核意见书》、长公消先验[2010]第002号《建设工程消防验收意见书》、《建设消防检测评价报告》、《消防技术服务机构资质证件》等证据，可以充分证明涉案商铺所在的长沙西站商业广场已经过消防验收合格。最后，虽涉案商铺所在的长沙西站商业广场规划用途为车库，但《住房城乡建设部、国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城[2016]193号文）第二条第（五）项规定，房屋所有权人在20%比例内有权将车库用途的房屋作为商业房屋使用和租赁。再者，本案中，原告并未提交有效证据证明因涉案房屋的规划用途问题导致其无法办理营业执照并因此导致其无法正常经营；相反，被告提交的合同编号分别为A103、B15、A35A36、B12、A117的五份《西站商业广场场地租赁合同》及对应商铺的《营业执照》能证明涉案房屋的规划用途并不影响其中商铺营业执照的正常办理及正常经营。综上，原告关于涉案商铺所在的长沙西站商业广场存在未办理竣工验收手续、未申请消防安全检查、更改规划用途等违约情形之主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告的各项具体诉请问题。根据业已查明的案件事实及上文对违约事实的评定结论，本院对原告的各项诉请，作如下评判：（一）关于合同解除问题：就租赁合同的具体履行情况而言，虽被告不存在违约情形，但原告已经实际退出经营，双方已经失去继续履行租赁合同的信任基础和现实可能，故对原告解除租赁合同之主张，本院予以支持；至于合同的具体解除时间，本院确定为本案起诉状副本送达之日即2016年10月10日。（二）关于经济损失问题：上已述及，因在涉案租赁合同履行过程中被告不存在违约之情形，则原告关于经济损失之主张，理据不足，本院不予支持。（三）关于费用退还的问题：其中的履约保证金，因被告不存在违约情形，而导致合同解除的原因应归咎于原告自己，则其要求退还履约保证金之主张，并不符合约定之条件，故本院不予支持；其中的经营费和物业管理费，本院根据费用缴纳时间及涉案租赁合同存续时间予以折算退还，则被告应退还36942元×（365-291）÷365=7489.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、确认原告孟令军与被告长沙市中浩实业有限公司于2015年12月18日签订的《西站商业广场场地租赁合同》于2016年10月10日解除；二、限被告长沙市中浩实业有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告孟令军经营费及物业费合计7489.61元；三、驳回原告的孟令军的其他诉讼请求。如果被告长沙市中浩实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1288元，由原告孟令军负担1100元，由被告长沙市中浩实业有限公司负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭庆栋人民陪审员 张永玲人民陪审员 唐丽君二〇一七年五月二十三日书 记 员 张小晓 关注公众号“”