（2016）闽0702民初2496号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2018-01-10
案件名称
南平市骏博物业管理有限公司与延平区千户假日酒店旅店服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南平市骏博物业管理有限公司,延平区千户假日酒店
案由
旅店服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初2496号原告：南平市骏博物业管理有限公司，住所地南平市延平区南福路22号（亿发建材装潢材料市场）15幢二层10号，统一社会信用代码913507020503133125。法定代表人：谢富贵，董事长。委托诉讼代理人：刘晓毅，福建武夷律师事务所律师。被告：延平区千户假日酒店，住所地南平市延平区东坑岭150号（景宏花园一期）B幢3层，组织机构代码L5259608-0。经营者：吴英财，男，1975年3月23日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：蔡坤荣，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢雪娇，福建九越律师事务所律师。原告南平市骏博物业管理有限公司（以下简称骏博公司）与被告延平区千户假日酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏博公司的委托诉讼代理人刘晓毅、被告延平区千户假日酒店的委托诉讼代理人蔡坤荣、卢雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏博公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2014年2月1日至2016年7月1日止的物业管理服务费97440元，并按每日千分之五的标准支付从2014年3月1日起至实际清偿上述款项之日止的逾期滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系南平市景宏花园小区B幢3层的业主。2014年1月26日，原告与水南街道横排社区居委会签订《南平市景宏花园物业管理服务合同》一份，合同约定：物业名称为“南平市景宏花园小区”，坐落于南平市延平区，总建筑面积为58823平方米；合同期限自2014年1月27日起至2016年7月26日止；商业店面按建筑面积每月每平方1.2元向原告交纳物业管理公共服务费；公摊费用、电梯配件费双倍收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告依约对景宏花园小区实施规范的物业管理，为小区业主提供完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告也享受了原告提供的服务，理应及时交纳物业管理服务费用，但被告从2014年2月起就一直拖延交纳，经原告多次催讨，至今未支付，故原告诉至法院。被告延平区千户假日酒店辩称，一、答辩人不具有被告主体资格。因原告未提供答辩人的房产证，不能证明答辩人属于涉案小区的业主，故答辩人不具有被告主体资格。二、《物业管理服务合同》对业主不具有约束力。答辩人或南平市景宏花园小区业主委员会并没有与原告签订《物业管理服务合同》，而是水南街道横排社区居委会与原告签订该合同，该合同对原告并没有约束力，理由如下：（一）原告不能证明业主授权横排社区居民委员会代行业主权利。原告未提供涉案小区各业主《房屋所有权证》，故不能证明其载明的“业主姓名”是否涉案小区真实的业主；且业主未出庭作证，不能证明签字是否业主真实的签字，故不能证明《民意调查表》具有真实性。《民意调查表》没有载明时间且未包含全部业主，比如B幢1至4层，故不能证明《民意调查表》与本案具有关联性。即使业主同意横排社区代行业委会权利聘请物业，但业主并未授权其决定物业收费标准等内容。（二）物业服务合同的主体是业主、建设单位与物业服务企业，并不包含居委会。物业服务合同的主体，是指享有提供物业服务权利与承担物业服务义务，并设立、变更、终止物业服务权利义务关系的自然人或组织体。《物业管理条例》第一条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”从以上规定可得知，物业活动是业主与物业服务企业之间的活动，物业服务合同既约束物业服务企业，亦约束业主，物业纠纷通常发生在物业服务企业与业主之间。因此，物业服务企业与业主是当然的物业服务合同的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，因此建设单位也是物业服务合同的主体。综上所述，居委会并不是物业服务合同的主体，因此，水南街道横排社区居委会与原告签订的《物业管理服务合同》对原告并没有约束力。（三）社区居委会与业主委员会是完全不同的组织，社区居委会不能代替业主或业主委员会与物业公司签订合同。1、从法理上讲,二者在属性、设立标准、服务对象等方面都存在着差异。居委会是根据居民的居住状况,即“户”数(而非“人”数)的多少而设定的“群众性自治组织”。居民的身份以及其与居委会的对应关系皆取决于户籍,当然只有成年且享有政治权利的居民才有参与选举和被选举为居委会成员的机会。业主委员会则是特定的物业管理区域内的建筑物区分所有人选出的常设办事机构;该区域是根据共用设施设备、建筑物规模等因素划定的。业主身份以拥有房产所有权为前提,其可以是房屋所在地居委会的居民,也可以不是(如户籍在他处)。相反,居住在物业管理区域里的人可能是居民却不是业主,如与业主共同居住且属同一户籍、但不拥有房屋所有权的亲属。2、在产生方式上二者也有不同。居委会可由每“户”选派(或指定)的代表或每个居民小组选举的2至3名代表组成的居民会议间接选举产生,而不必由本居住地区全体(有选举权的)居民直选。选举、更换和监督业主委员会的权力则属于业主大会(全体业主都有权参加),出席业主大会的业主的投票权也不相同,而是按其拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素设定。据此看来,由于物业管理区域内的土地使用权、建筑物所有权属于业主,因此如何保护这些财产的安全和卫生就属于所有人自己的私事。（四）根据合同相对性原则，《物业管理服务合同》对答辩人不具有约束力。合同的相对性包含合同主体、内容、违约责任的相对性三个方面。合同主体的相对性是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。内容的相对性是指除法律、合同另有规定之外，只有合同当事人对能享有某个合同所规定的权利，并承担该合规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。违约责任的相对性是指违约责任只能在特定的当事人之间即合同当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》规定建设单位可以与物业服务企业签订前期物业服务合同，上述规定对合同的相对性有所突破，但法律并未规定居委会可以与物业服务企业签订物业服务合同。三、答辩人所在区域不属于原告物业服务的管理区域，原告未给答辩人提供物业服务，故无权主张物业服务费。根据《物业管理条例》第九条第二款之规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在本案中，答辩人房屋结构完全独立于南平市景宏花园小区之外，不需要使用小区任何设施，故答辩人所在区域不属于原告物业服务的管理区域。答辩人对《南平市景宏花园物业管理服务合同》不知情，原告未按法律规定将收费标准向物价部门报批报备、张榜公告。从未按法律规定编制过“物业管理服务方案及财务年度计划”，没有向业主公布过物业管理费用收支账目，而答辩人有自己的保安，保洁人员，原告未给答辩人提供任何物业服务，故原告无权主张物业服务费。四、假设原告提交的《物业管理服务合同》对答辩人有约束力且原告提供了物业管理服务，其诉讼请求缺乏事实依据。原告未提供证据证明答辩人经营场所的面积，故其主张97440元缺乏事实依据。原告提供的三份照片不能证明其履行通知答辩人缴纳物业管理费的义务，主张滞纳金缺乏事实和法律依据。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院查明客观事实，驳回原告的诉讼请求。原告骏博公司向本院提交如下证据：1、《横排社区代行业主委员会权力聘请物业公司入驻景宏小区民意调查表》、《结果汇总》各一份，共同证明经景宏花园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权同意，横排社区居民委员会有权代行景宏花园业主委员会职责，聘请物业公司。横排社区居民委员会与原告签订的《南平市景宏花园物业管理服务合同》对景宏花园全体业主具有约束力。2、2014年1月26日《南平市景宏花园物业管理服务合同》一份，以此证明原告与水南街道横排社区居委会签订期物业服务合同，合同约定了委托物业项目、委托期限、物业服务费计算标准和收取办法等内容。3、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、延平区千户假日酒店外景照片六张，共同证明被告的经营场所在原告的物业服务范围内。4、（2015）延民初字第3042号《民事裁定书》一份，照片三张，共同证明原告于2015年6月、2016年6月向被告催讨物业费的事实。经庭审质证，被告延平区千户假日酒店对证据1的真实性、合法性有异议，原告未提供涉案小区各业主《房屋所有权证》，故不能证明其载明的“业主姓名”是否涉案小区真实的业主，且业主未出庭作证，不能证明签字是否业主真实的签字。同时也未授权居委会决定物业费标准。民意调查表与结果汇总的数据不一致，相互矛盾，民意调查表中显示B栋楼有77户，E栋楼有251户，而结果汇总却显示B栋楼有65户，E栋楼有234户，故民意调查表不能直接认定本案的证明事实。且对关联性也有异议，《民意调查表》没有载明时间且未包含全部业主，比如B幢1至4层。《民意调查表》中并未记载聘请原告为物业服务公司的信息，故该民意调查表与本案无关联，同时该份证据并不能证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意横排社区居委会代行业主委员会聘请物业服务企业，且结果汇总记载的业主面积并非系专有部分占建筑物总面积的数据。结果汇总只是原告单方的数据分析，未经业主认可。对证据2真实性、关联性有异议，物业管理服务合同的当事人系横排社区居委会与原告，被告并未签字或盖章，故与本案不具有关联性。在本案中，被告房屋结构完全独立于南平市景宏花园小区之外，不需要使用小区任何设施，故被告所在区域不属于原告物业服务的管理区域,与本案不具有关联性。合法性有异议，横排社区居委会未经业主授权，无权代表涉案小区业主签订物业服务企业，且该合同未经备案，故该份合同缺乏合法性。对证据3中《竣工验收备案表》合法性无异议，对真实性有异议，对加盖在封面的南平市城市建设档案馆的公章是否真实存有异议，对关联性有异议，被告房屋结构完全独立于南平市景宏花园小区之外，不需要使用小区任何设施，故被告所在区域不属于原告物业服务的管理区域,该份证据不能证明被告的经营场所在原告的物业服务范围，缺乏关联性。对证据3中的千户假日酒店外景照片六份真实性无异议、关联性有异议，对于被告是否属于原告的物业服务范围，原告应提供房屋各楼层的结构图、设计图纸，从图纸可以看出被告经营场所不在小区内部，是独立部分，该组照片不能证明答辩人所在区域系原告的物业服务的管理区域。合法性有异议，不能体现出照片的时间，仅用照片来证明不符合法律规定，缺乏合法性。该组证据同时证明被告经营场所的房屋结构完全独立于南平市景宏花园小区之外，不需要使用小区任何设施。对证据4的《民事裁定书》真实性、合法性无异议，关联性有异议，（2015）延民初字第3042号《民事裁定书》的被告与本案被告不同。对照片三份关联性、真实性有异议，催交通知书应当实际送达给被告，该照片不能证明别搞已经收到催交通知书，更不能证明原告有催收的事实，对其合法性有异议，照片不是催交物业费合法的送达方式。本院认为，对证据1系横排社区针对是否由其代行业主委员会权利聘请物业公司事项依法征询景宏花园小区的民意汇总表，合法有效，被告延平区千户假日酒店未提出反驳该事项的相应证据，对于被告意见本院不予采纳，对于证据1，本院予以采信。证据2系水南街道横排社区居委会与原告依法签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，对于该份证据，本院予以采信。被告对证据3中《工程竣工验收备案表》合法性无异议，该备案表经过勘察、监理等单位备案盖章，合法有效，本院对该证据予以采信。证据3、证据4中的照片系原告自行拍照制作，未体现时间等相关信息，本院对该证据不予采信。证据4中的《民事裁定书》系法院依法作出，本院予以采信。根据原告骏博公司的申请，本院调取被告《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》一份，证明被告经营场所在原告的物业管理范围内，被告的使用面积是985平方米。经庭审质证，原告对该份证据无异议，被告对该证据的真实性无异议，但酒店的经营面积没有985平方米，对关联性有异议，不能证明原告的证明对象，被告千户假日酒店的经营场所完全独立于景宏花园，不属于原告的物业服务范围，不论是楼梯、电梯还是安全通道，均不能与景宏花园小区相连接，且原告也没有提供如保安、卫生及管道损害的维修物业服务，都是由被告自行承担，对该证据的合法性有异议，该证据已超过举证期限。本院认为，该证据系向南平市公安消防支队延平区大队依法调取，合法有效，证据载明被告场所所在建筑名称为景宏花园及其使用面积，与本案具有直接利害关系，故对于被告的意见，本院不予采纳，对该份证据，本院予以采信。被告延平区千户假日酒店未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013至2014年间，南平市水南街道横排社区居民委员会向延平区景宏花园小区进行民意调查，后决定由横排社区居民委员会代行景宏花园小区业主委员会权力，聘请物业公司入驻景宏花园小区。2014年1月26日，水南街道横排社区居委会与原告骏博公司签订《南平市景宏花园物业管理服务合同》一份，载明：“物业名称：南平市景宏花园小区；座落位置：延平区水南街道东坑岭150号，建筑面积：58823平方米。其中住宅53301平方米，商业5522平方米。委托管理期限为2.5年（不超过3年）。自2014年1月27日零时起至2016年7月26日24时止。本物业管理公共服务费，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向骏博公司交纳，具体是营业性住房及商业店面按建筑面积每平方1.2元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，水南街道横排社区居委会应协助骏博公司追欠，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之5交纳滞纳金。”后被告延平区千户假日酒店未向原告缴纳过物业管理服务费，原告遂诉至本院。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。同时，根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故对于被告延平区千户假日酒店辩称“横排社区居委会无权代表业主与原告签订物业服务合同”的意见，本院不予采纳。水南街道横排社区居委会代表该小区大多数业主的意愿与原告骏博公司签订的《南平市景宏花园物业管理服务合同》，其行为符合法律规定，该合同对原告和全体小区业主均具有约束力，原告应按合同约定为景宏花园小区提供有效的物业服务，小区业主应按期向原告交纳物业管理服务费。对于被告辩称“其所处区域不属于原告物业服务的管理区域”的意见，经查，被告的住址为南平市延平区东坑岭150号（景宏花园一期）B幢3层，被告所处小区的工程名称为景宏花园B楼、裙楼，故被告的住所位于景宏花园小区内，属于原告管理服务的对象，应按约定向原告缴纳物业管理服务费，对于被告的该辩解意见，本院不予采纳，对于原告要求被告缴纳物业管理服务费的诉求，本院予以支持。对于原告诉称被告经营场所面积除985平方米外，另包括一楼大堂使用面积，因原告所举证据明确载明被告使用面积为985平方米，原告未针对其大堂面积举出相应证据，应承担相应的法律后果，故本院认定被告的建筑面积为985平方米，根据合同约定，被告应缴纳的物业费为每平方米1.2元，故被告从2014年2月1日起至2016年7月1日的物业管理服务费应为1.2元/平方米×985平方米×29个月=34278元，对于原告该项诉请中的超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期缴费滞纳金的诉请，因滞纳金属于《中华人民共和国行政强制法》规定的行政强制执行方式之一，本案系民事法律关系，被告的违约行为不能适用行政法的规定，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告延平区千户假日酒店应于本判决生效之日起七日内向原告南平市骏博物业管理有限公司支付2014年2月1日起至2016年7月1日止的物业管理服务费34278元。二、驳回原告南平市骏博物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6022元，减半收取计3011元，由被告延平区千户假日酒店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 李志超二〇一七年五月二十三日书 记 员 魏 晔本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：