（2017）浙01民终1442号
裁判日期: 2017-05-23
公开日期: 2017-06-27
案件名称
刘凤霞、陶文娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘凤霞,陶文娟,张民辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终1442号上诉人（原审被告）：刘凤霞，女，1983年7月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人：姚琦，河北庄铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶文娟，女，1962年6月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）：张民辉，男，1955年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。陶文娟、张民辉共同委托代理人：马美笑，浙江民禾律师事务所律师。上诉人刘凤霞因与被上诉人陶文娟、张民辉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：陶文娟、张民辉是吴山鸣翠苑房屋所有权人。2016年4月8日，张民辉与刘凤霞的受托人徐某签订《房屋买卖定金协议》，约定吴山鸣翠苑房屋的售价为11280000元。其后，陶文娟、张民辉作为甲方、刘凤霞作为乙方于当日共同签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0378707）1份，约定：吴山鸣翠苑房屋转让总价为15000000元，乙方须于2016年4月20日前支付首期款4500000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款申请银行贷款，须于2016年4月20日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，贷款也发放至银行第三方监管账户；乙方逾期付款超过5天，甲方有权要求乙方支付违约金3000000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲乙双方在2016年8月1日前将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来代理机构领取余款；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付3000000元的违约金。当日，陶文娟、张民辉作为甲方、刘凤霞作为乙方还共同签订《补充协议》1份，约定：吴山鸣翠苑房屋的合同价为15000000元，实际成交价为11380000元，差额款3620000元，甲方在拿首付款当日自行退还给乙方；如任意乙方违约，均按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额，由违约方支付给守约方。合同签订后，刘凤霞未支付房屋首付款。2016年8月11日，陶文娟、张民辉诉至原审法院，请求：1.解除陶文娟、张民辉与刘凤霞之间签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0378707）；2.刘凤霞向陶文娟、张民辉支付违约金3000000元；3.刘凤霞承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：根据陶文娟、张民辉与刘凤霞签订的《补充协议》的约定，双方签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0378707）中约定的合同总价并非双方之间的实际成交价格。陶文娟、张民辉与刘凤霞在《杭州市房屋转让合同》中约定更高的价格是为了刘凤霞向银行多申请按揭贷款，该价格条款并非双方真实意思表示，故交易实际价格应以《补充协议》约定的11380000元为准。《杭州市房屋转让合同》其他条款以及《补充协议》对陶文娟、张民辉与刘凤霞双方具有法律约束力。根据《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》的约定，刘凤霞应当在2016年4月20日前支付首付款4500000元，刘凤霞未按期付款的违约事实明确，予以确认。刘凤霞辩称，张民辉未能在约定的交房日期前即2016年8月1日前办理原有户口的迁出手续，亦存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因刘凤霞未能按期付款在先，故张民辉未如期办理户口迁出手续并不构成违约。据此，本案中刘凤霞未按约定期限支付购房款，构成根本性违约，陶文娟、张民辉有权要求解除双方之间签订的《杭州市房屋转让合同》以及《补充协议》，并要求刘凤霞支付违约金。关于违约金，根据《杭州市房屋转让合同》的约定，3000000元违约金实际为约定合同交易价格的20%，双方在《补充协议》中明确实际交易价格仅为11380000元，故违约金按照20%的比例，应当调整为2276000元。刘凤霞抗辩违约金数额过高，但其未能提供证据予以证明。而且案涉房屋交易非普通住宅交易，涉及交易金额上千万元，考虑到该类型高端房产交易客户群相对较少、易受房产政策影响，故一旦一方违约，原交易客户丧失后存在再次交易救济迟迟无法实现，以及未来房产因政策原因交易困难或价格大幅变化等等交易风险。因此，交易双方往往对于彼此违约金的支付约定较普通住宅更为谨慎，对于一方违约给另一方造成的损失包括合同履行后可获得利益都在合同订立时给予充分预见，并根据上述损失的预见，约定一定数额的违约金。该违约金的约定是双方真实意思表示，是双方基于公平和诚实信用原则而订立的，况且陶文娟、张民辉因刘凤霞违约导致至今未能成功再次出售案涉房产为客观事实，故刘凤霞抗辩违约金过高，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2017年1月9日判决：一、陶文娟、张民辉与刘凤霞于2016年4月8日签订的《杭州市房屋转让合同》于判决生效之日解除；二、刘凤霞于判决生效之日起十日内支付陶文娟、张民辉违约金2276000元；三、驳回陶文娟、张民辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元减半收取15400元，由陶文娟、张民辉负担3717元，刘凤霞负担11683元。宣判后，刘凤霞不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定基本事实不清，举证责任分配不合法。原审法院认定陶文娟、张民辉未办理涉案房屋原有户口迁出手续，却遗漏涉案合同因银行按揭政策导致贷款不能解除互不承担违约责任的约定。根据《杭州市房屋转让合同》约定，陶文娟、张民辉应当在交房前即于2016年8月1日前办理原有户口的迁出手续，如未按期迁出，应向刘凤霞支付违约金3000000元。因张民辉户籍至今仍在涉案房屋内，未办理迁出手续，故陶文娟、张民辉违约事实明确。因双方违约责任对等，应互不追究。双方在签订《杭州市房屋转让合同》与《补充协议》后，委托浙江链家房地产经纪有限公司代为办理按揭贷款手续，贷款金额为10500000元。后因申请按揭贷款银行政策导致贷款不能。依据《补充协议》约定，即双方友好协商解决，若协商不成合同自动终止，互不追究责任。原审法院在认定违约责任时，草率地以“刘凤霞抗辩违约金数额过高，但其未能提供证据予以证明”为由，推定该合同解除按实际交易价格的20%作为衡量陶文娟、张民辉的损失。如陶文娟、张民辉认为因涉案合同解除而受到实际损失，就应当提供证据证明损失的存在。原审法院将实际损失举证责任归责于刘凤霞，该举证责任的分配极不公正。在一审过程中，陶文娟、张民辉始终未能提供任何证据证明其因涉案合同解除而受到损失，刘凤霞不应当为合同解除承担任何违约责任。二、原审法院遗漏当事人且裁判程序存在重大瑕疵。刘凤霞在举证期限内申请追加浙江链家房地产经纪有限公司为第三人，目的是为了更好地查清案件事实。原审法院以刘凤霞为合同相对方，浙江链家房地产经纪有限公司并非合同相对方为由，驳回了刘凤霞的申请。在庭审过程中，原审法院明确要求陶文娟、张民辉庭后提供实际损失的证明材料。但刘凤霞未能等到第二次开庭质证的传票，却收到原审法院邮寄的判决书。综上，原审法院对举证责任分配错误，导致认定事实不清，遗漏应当参加诉讼的当事人，且质证程序不当，进而作出有失公允的判决。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由陶文娟、张民辉承担。在审理过程中，刘凤霞明确第1项上诉请求中的改判具体指：撤销原审判决第二项，不支付违约金。针对刘凤霞的上诉，陶文娟、张民辉答辩称：原审法院认定事实正确。涉案合同签订后，刘凤霞一直未按合同约定履行，其未支付首付款，更别说去办理银行按揭贷款。因此，刘凤霞所称因原审法院遗漏合同关于因银行按揭政策导致贷款不能而解除互不承担违约责任的约定，系对合同断章取义，以此混淆争议焦点。原审法院对举证责任的分配合法公正。违约金兼有赔偿性和惩罚性，是当事人预先确定数额并于违约后生效的独立于履行行为之外的给付，不仅是债的担保形式，而且是一种民事责任形式。根据“谁主张，谁举证”的法律原则，刘凤霞应当对承诺的违约金过分高于给陶文娟、张民辉造成的损失承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。本案系房屋买卖合同纠纷，合同当事人即为刘凤霞与陶文娟、张民辉，浙江链家房地产经纪有限公司并不是合同相对方，与本案也无直接利害关系。因此，原审法院不同意追加符合法律规定，程序合法。原审法院认定事实清楚，判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，刘凤霞及陶文娟、张民辉均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。（一）本案为房屋买卖合同纠纷，系因双方在履行涉案《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》过程中而产生的争议。房屋买卖合同关系的双方当事人分别为作为出卖人的陶文娟、张民辉及作为买受人的刘凤霞，而浙江链家房地产经纪有限公司并非房屋买卖合同相对方。因此，浙江链家房地产经纪有限公司不属于本案纠纷中法律规定的必须进行共同诉讼的当事人，刘凤霞要求追加浙江链家房地产经纪有限公司为案件当事人的申请，依据不足，不应予以准许。（二）当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。涉案相关合同及协议签订后，刘凤霞未按约定及时履行在先的支付购房款的义务，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。刘凤霞关于陶文娟、张民辉未按约定迁出原有户口亦构成违约的抗辩，因刘凤霞未履行在先的合同义务，故该抗辩不能成立。原审法院根据双方当事人的相关约定及陈述从而确定刘凤霞应当支付的违约金数额，尚在合理范围内。综上，刘凤霞的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25008元，由刘凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 秦海龙二〇一七年五月二十三日书 记 员 张诗雯