（2017）粤0802民初310号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-08-15

案件名称

方一敏、陈小英等与湛江市京基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

湛江市赤坎区人民法院

所属地区

湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方一敏,陈小英,湛江市京基房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初310号原告：方一敏。原告：陈小英。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄光明，广东鸿来律师事务所律师。被告：湛江市京基房地产开发有限公司。法定代表人：陈辉，公司董事长。委托诉讼代理人：姚瑞智，该公司员工。委托诉讼代理人：林霞娟，该公司员工。原告方一敏、陈小英与被告湛江市京基房地产开发有限公司（下称京基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方一敏、陈小英及委托诉讼代理人许德鸿、黄光明，被告京基公司的委托诉讼代理人姚瑞智、林霞娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方一敏、陈小英向本院提出诉讼请求;一、被告立即为原告办理湛江市××区体育××路××、××、××号商铺房地产权证，房屋所有权归原告；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年11月3日签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：1、套内建筑面积为101.7平方米；2、购房总金额为1346375；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。被告分别于2016年5月20日和2016年11月12日出具《房屋套内面积差异结算通知书》和《房屋套内面积差异结算催告函》要求原告支付商品房面积差额187459.85元。2016年5月，原告在收到京基公司送来的《房屋套内面积差异结算通知书》后，才知道实测套内面积为115.86平方米，合同约定套内面积比实测套内面积少14.16平方米，面积误差比13.91%。被告以合同约定套内面积比实测套内面积少14.16平方米，面积误差比13.92%，原告未支付面积差异款187459.85元为由，拒绝为原告办理湛江市××区体育××路××、××、××号商铺房地产权证。原告认为被告拒绝办证的理由缺乏法律依据，损害原告的合法权益。1、依照合同第十五条，被告应当在涉案商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书。但被告将涉案商品房交付给原告使用后，未在合同约定的期限内办理涉案商品房的产权登记。被告拒绝为原告办理房地产权属证书的理由不成立，被告迟延履行合同义务的行为已构成违约，应立即为原告办理涉案商品房的房地产权证。原、被告双方签订的合同第五条第三款“差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”中关于“多退少补”的含义表述不充分且不明确，没有明确退多少、补多少，属于对面积的差异的处理方式约定不明确。根据法律规定，原告只需要负责补足3%部分内的房价款40400.83元，超过3%部分的房价款由被告承担。被告请求原告支付面积差异款187459.85元不符合法律规定，原告有权拒绝被告的无理请求，被告将原告行使合法权利的行为作为其迟延履行合同义务的理由实属违约，因此被告应立即为原告办理房地产权证，房屋所有权归原告所有。2、在被告依法履行为原告办理房地产权证后，如有发生合同约定套内面积与产权登记面积差异过大的情形，属于房屋设计方的过错，原告作为消费者不应承担本属于房屋设计方的过错责任。针对可能发生的合同约定套内面积与产权登记面积差异过大的情形，双方对合同相关处理条款的解释有异议，根据法律规定，法院应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告于2015年8月开始装修，于2016年1月1日开业并实际使用房屋，被告向原告出具《房屋套内面积差异结算通知书》时，原告已将房屋装修完毕并已实际投入使用近半年，如果退回房屋将造成原告严重损失，因此原告不可能退回房屋。本次合同是由被告提供的格式合同，原告作为消费者，被告为原告办理完毕房地产权证登记后，假如根据房地产权证登记的面积认定房屋套内建筑面积差异值超过3%，原、被告对合同中“多退少补”的解释有异议，法院应当作出不利于提供格式条款一方的解释，作出对原告有利的认定。被告辩称：1、根据合同约定，在涉案房产存在面积差异且原告未补齐差异房款前提下，被告有权拒绝办理不动产权证，不承担逾期办证违约责任。根据合同第四、五条及补充协议第十条约定，涉案房屋属于预售商品房，涉案房产交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，原告应按照合同约定，进行补差或者退回涉案房产，原告不同意退回涉案房产，则应按合同约定多退少补，否则导致的逾期办证违约责任由原告自行承担。2、根据法律规定，被告认为面积差异款属于涉案房产购房款一部分，及时支付购房款是原告的法定义务，在原告未及时履行义务前提下，被告有权拒绝办理后续过户手续，并有权拒绝为原告办理不动产权证书。3、双方签订的买卖合同是广东省建设厅、工商行政管理局下发的合同版本，对主要条款进行了设置，内容不违反法律相关规定，不损害他人及社会利益，是合法有效的，不属于原告所主张的格式合同。4、买卖合同已对面积差异作出详细规定，并非原告主张的约定不明确，双方应按买卖合同约定进行处理，并支付相关款项，根据法律规定，原告主张的关于多退少补的含义不明确，没有明确退多少补多少，是对合同理解错误得出的错误结论。被告认为对合同条款的理解应当结合上下文，不应将某字句抽出单独理解，对合同第五条的理解，均应在涉案合同整个条款理解。5、原告未能提供证据证明涉案房屋存在面积差异属于房屋设计方的过错，根据谁主张谁举证的原则，原告主张缺乏证据支持。综上所述，原告要求被告办理涉案房产的不动产权证，缺乏事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2014年11月3日与被告京基公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201411497号），约定购买位于湛江市××区体育××路××、××、××号商铺，建筑面积138.74平方米，套内建筑面积101.7平方米，每平方米13238.69元，房款共1346375元。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。面积误差比＝[（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%]。合同第八条约定：交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同时，在合同补充协议的第10条约定：面积差异结算。竣工实测面积与本合同约定的计价面积有差异的，按本合同正文第五条约定进行面积差异结算。买受人接到出卖人寄出的房屋套内面积差异结算通知书后，必须在通知书规定的限期内与出卖人结清房屋面积差异款；买受人不按规定的期限内结清面积差异款的，须在面积差异结算通知书最后日期的次日起，按日向出卖人支付该差异款项的万分之三的违约金，直至结清该房屋面积差异款之日止；因此导致该商品房逾期办理房地产权证的，出卖人不承担逾期办证违约责任。合同签订后，原告依约支付了房款1346375元,被告于2015年7月31日将商铺交付给原告。由于被告未能按约办理房地产权属证书,以致引发双方纠纷，原告遂诉诸本院。另查明，湛江市赤坎区体育南路85号、87号、89号西粤京基城秋盛苑1幢于2015年7月24日竣工验收备案登记。2015年10月15日，被告委托湛江市房产测绘所对该幢楼房屋建筑面积进行测量，湛江市房产测绘所经测量出具报告，显示秋盛苑1幢二层03号商铺套内面积115.86平方米，分摊面积42.3平方米，建筑面积158.16平方米，测绘报告说明：测绘成果供办理房产权登记使用，产权建筑面积以产权登记部门核发的产权证为准。被告以原告没有补交房屋面积差异款为由，拒绝为原告办理房地产权证。本院认为，原告与被告京基公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，以及合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告京基公司为原告办理房产权属证既是京基公司法定附随的义务，亦是合同约定的义务，被告京基公司应当履行。因此，原告请求被告办理涉案商铺房地产权证合法有据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未补齐房屋面积差异款前提下，有权拒绝办理房地产权证。根据合同第五条约定“面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”，结合湛江市房产测绘所的测绘报告关于“测绘成果供办理房产权登记使用，产权建筑面积以产权登记部门核发的产权证为准”的说明，涉案商铺的实际建筑面积应当以房地产权证登记面积为准，被告京基公司认为原告需要补交房屋面积差异款应以房地产权证正式登记面积为依据另行主张权利。因此，被告该抗辩理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：限被告湛江市京基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告方一敏、陈小英办理湛江市赤坎区体育南路85号、87号、89号西粤京基城秋盛苑1幢二层03号商铺的房产权属证。案件受理费8458.69元，由被告湛江市京基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员　　黄龙飞二〇一七年五月二十二日书记员　　张　骞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等依约责任。 百度搜索“”