（2016）新0105民初2541号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-12-04

案件名称

张聪贤与鲍劲丰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张聪贤,鲍劲丰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0105民初2541号原告（反诉被告）：张聪贤委托诉讼代理人：魏新娣，新疆智瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲍劲丰委托诉讼代理人：袁波，新疆思睿律师事务所律师。原告（反诉被告）张聪贤与被告（反诉原告）鲍劲丰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张聪贤及其委托诉讼代理人魏新娣，被告鲍劲丰及其委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张聪贤向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方关于老华凌口岸托运部二楼宾馆及办公室的租赁协议书。2.请求被告承担违约责任，赔偿经济损失550000元。事实与理由：本案原被告双方于2016年4月19日签订租赁协议书，约定原告租用被告老华凌口岸托运部二楼38间房屋（1000㎡）用于开设宾馆。协议另约定2016年4月18日至2016年5月18日为装修改造期。合同签订后，因租赁合同中的6间房由被告租于他人使用，被告迟迟未能将6间房屋交付原告，原告只得先将其中32间房进行重新装修后进行营业（上述房间为原告与被告签订合同之前就已租赁并装修后开设宾馆）。此期间，原告多次找被告协商，要求其按协议约定交付全部房间，被告却迟迟不予交付，因该6间房屋出租于第三方用做办公室，给原告管理工作带来极大不便，原告遂与被告协商扣减该6间房屋租赁费用及交付事宜，但被告仍不予协商。同时还以原告未付房租为由，分别于2016年5月24日、2016年6月28日，在宾馆有旅客住宿的情况下，两次将原告承租宾馆大门锁住多日，给原告声誉、经营造成极大不损失，致使原告宾馆无法正常经营，给原告造成极大经济损失。请求支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）鲍劲丰答辩称，我不同意解除双方的租赁合同关系，原告的诉讼请求没有法律依据，对租赁合同的事实我方无异议，旦签订合同前，原告就一直租赁使用29间房屋，之外有9间（3间安装防盗门，3间未安装防盗门，3间房租是租给别人的），对此原告是清楚的。华凌市场租给我们房屋，我们以低于市场价格的情况下租给原告。当时就涉及3间安装防盗门的房间已经租给别人了，华凌市场也派人和他们交涉了，剩下的3间没有安装防盗门的房屋由原告打开，进行装修使用。协议签订后，我方按照和约定交付原告使用，原告说我们在2016年5月24日、2016年6月28日将房屋锁住，这个不是事实。被告（反诉原告）鲍劲丰向本院提出反诉请求：请求反诉被告支付反诉原告房屋租金22万元及逾期付款利息3217.5元。事实与理由：原被告双方自2016年4月19日经协商后签订《租赁协议书》，协议约定我方将老华凌口岸托运部二楼宾馆及办公室共计39间房屋（计1000㎡），租赁给反诉被告经营使用，租期为2016年5月18日至2020年11月18日止。协议签订后，我方依约定按时交付房屋给反诉被告运营，但被告使用运营至今，未依照约定在2016年5月18日之前一次性付清租金22万元整。请求支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）张聪贤答辩称，不同意对方的反诉请求，对被告违约导致合同目的无法实现，所以请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：1.租赁协议，证明被告未按协议交付租赁场地的事实。被告对此证据的真实性认可，认为在合同签订前，3间房屋出租出去的事实原告是知道的，且原告未交租金。本院对此证据的真实性予以确认。2.照片，证明被告逾期交房构成违约的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对照片的真实性予以确认。3.录音证据，证明被告违约及锁原告宾馆大门的事实。被告对此证据的真实性不认可。因原告无其他证据证明其该证据的真实性，本院对此证据的真实性不予确认。4.案外人与被告之间签订的租赁合同，证明被告违约的事实。被告对此证据的真实性不认可。因原告未提交该证据的原件，本院对此证据的真实性不予确认。5.视频资料，证明宾馆大门于2016年5月24日及6月28日被锁的事实。被告对此证据的真实性不予认可。根据涉案房屋位于二楼以及一楼及该市场由被告管理的事实本院对此证据的真实性予以确认。6.照片，证明被告员工于2016年5月24日、6月28锁原告大门的事实。被告对此证据的真实性不认可。原告结合视频资料本院对此证据的真实性予以确认。7.短息截图，证明被告锁门的事实。对此证据的真实性不予确认。本院对此证据的真实性不予确认。8.录音，证明被告致使员工所原告宾馆的大门。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性不予确认。9.视频，证明被告雇佣员工锁原告宾馆大门的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性不予确认。10.10月31日视频，证明锁门房员工承认是被告雇佣的。原告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性不予确认。11.证人张生玉、付芳的证言，证明被告锁原告宾馆大门的事实以及被告违约的事实。被告对此证据的真实性不予认可。因证人未出庭提供证言，被告对此证据的真实性不认可，本院对此证据的真实性不予采信。12.装修图纸，及视频，证明被告未原告交付全部约定的房屋，致使原告的合同目的无法实现的事实。被告对此证据的真实性不认可。本院结合庭审查明的事实对此证据的真实性予以确认。13.社区证明，证明2016年6月28日以后，宾馆停业的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对此证据的真实性予以确认。14.派出所、社区注销证明，证明被告因锁门导致长期无法营业的事实。被告对该证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性予以确认，对原告证明被告将其被告门上锁的关联性不予确认。15.装修票据、人工费票据、考勤表以及工资表、消防验收材料，证明宾馆装修共计854259.4元的事实。被告对此证据的真实性不予认可。本院对上述证据的真实性不予确认。16.询问笔录，证明未交付房屋且该房屋租期至2016年9月30日的事实。被告对此证据的真实性认可。本院对此证据的真实性予以确认。被告鲍劲丰向本院提交如下证据：证人马志福的证言，证明原告在被告租赁本案涉诉房屋之前就在该处经营的事实以及签订合同时，原告就知道有3间房屋无法交付的事实。原告对证人的身份认可，对证言的真实性未确认。本院对该证言的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日至2016年4月15日原告（反诉被告）在与案外人罗仲怡、颜达平之间的房屋租赁期间经营本案涉诉宾馆。在该合同期满后与被告（反诉原告）于2016年4月19日，原、被告签订租赁协议书，约定被告（反诉原告）将老华凌口岸托运部二楼宾馆及办公室共计38间房间，租赁给原告（反诉被告）经营使用，从2016年4月18日至2016年5月18日为装修改造期，起租从2016年5月18日至2020年11月18日止，租用期限为四年零六个月。租赁费及付款方式为，2016年5月18日至2018年11月18日每年房租为22万元，2018年11月18日至2019年11月18日每年租金为23万元，2019年11月18日至2020年11月18日租金为每年租金24万元，房租按年缴纳，协议签订后3日内被告将办公室房间交付原告改造使用。承租期间，原告应负责按时缴纳一切经营费用（包括房租费、水、电费、采暖费按实际面积缴纳）。宾馆所需办理证照年检等费用由原告负责。宾馆使用权归原告所有，被告不得以任何借口加以干涉或者又中途转让、租赁、终止协议等违约行为。原告有权将宾馆承包或者转让他人经营使用。原告应保证按期缴纳房租、不能有与第三方的任何纠纷，如有纠纷由原告负责。原告应做好安全防火工作。若由原告引起灾害，其责任全部由原告承担（人为除外）。甲方应为乙方提供5至8个停车位。外面大门每天晚上两点以后在关门。四、承租期满后是否能续租的事宜，1、甲乙双方达成协议后续签租赁合同，2、如果甲方条件苛刻，乙方无法接受，乙方可将所有的宾馆手续及所安装的硬件设施（空调、热水器、电视机、电脑、床、床垫、被子）拆走，装修物不动。（包括门、门套、暖气片、暖气罩、马桶、洗手台、墙面墙纸、地毯）留下给甲方使用。合同签订后，被告确认有3间房屋未向原告交付。原告对其中32间房屋进行改造后使用。后因租金支付及房屋交付问题双方发生矛盾，被告员工赵建中分别于2016年5月24日及6月28日将宾馆大门锁闭。本院认为,本案的争议焦点是原被告之间的合同是否应当解除，被告（反诉原告）是否应当赔偿原告损失550000元，以及原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）支付房屋租金22万元及利息3217.5元。原、被告之间签订的《租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。在合同签订时，已经明知该房屋中有三间房屋无法在合同签订后交付，仍与被告签订了合同，其以被告不能交付约定的全部房屋致使合同目的不能达到的主张不能成立。但因被告在2016年5月6月将原告经营的宾馆锁闭致使原告无法正常进行经营，且根据租赁合同的性质，因此对于原告要求解除租赁协议书的诉讼请求，本院予以支持。因被告存在违约行为，对于原告要求赔偿损失的合理部分本院予以支持。原告主张的装修损失中包括在与被告（反诉原告）签订合同之前投入的装修。该部分与原、被告之间的合同无关，对此部分本院不予支持。原告与被告在《租赁协议》中约定了装修期限，因此对于原告对宾馆进行了装修改造主张本院予以采信，因原告提交的证据不能证明装修所支付的具体数额的事实，因此本院酌定被告赔偿其装修损失15000元。对于被告（反诉原告）要求支付租金诉讼请求，因双方在签订协议时，原告（反诉被告）对于合同签订后不能立即交付所有房屋的情况是明知的，因被告（反诉原告）提交的证据不能证明其向原告交付了35房间的事实，原告应按照其自述的交付了32间房间的标准，在2016年5月18日至2016年6月28日期间共计41天原告应当按照实际使用房屋数量合同约定向被告支付租金21099元（22万元÷360天/年×41天÷38间×32间=21099元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张聪贤与被告（反诉原告）鲍劲丰于2016年4月19日签订的租赁协议书。二、被告（反诉原告）鲍劲丰赔偿原告（反诉被告）张聪贤损失15000元。三、原告（反诉被告）张聪贤支付被告（反诉原告）鲍劲丰租金21099元。上述被告应支付给原告款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理9300元（原告已预交），由原告（反诉被告）张聪贤负担9021元，由被告（反诉原告）鲍劲丰负担279元。反诉案件受理费2324.13元（被告已预交），由原告（反诉被告）张聪贤负担209.17元，被告（反诉原告）鲍劲丰负担2114.96元。邮寄费20元（原告已预交）由被告（反诉原告）鲍劲丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审　判　长　　陈　新人民陪审员　　霍存芳人民陪审员　　李惠敏二〇一七年五月二十二日书　记　员　　龚培培 来源：