（2017）京01民终3476号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-07-12
案件名称
赵玉凤与北京市门头沟区永定镇人民政府房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵玉凤,北京市门头沟区永定镇人民政府
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3476号上诉人（原审原告）：赵玉凤，女，1951年11月21日出生。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。法定代表人：赵威,镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。上诉人赵玉凤因与被上诉人北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初3111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉凤上诉请求：撤销原审判决，改判支持赵玉凤的一审全部诉讼请求；上诉费由永定镇政府承担。事实与理由：永定镇政府未按双方签订的《北京市定向安置房购房协议》（以下简称购房协议）约定的交房时间交付房屋，且不符合法定或约定的免责情形，其应按照购房协议的约定支付违约金，一审法院减少违约金数额，违背了双方在购房协议中的真实意思表示。2016年2月29日，永定镇政府虽通知赵玉凤安排选房，但当时房屋不具备交付条件，且存在质量问题，赵玉凤无法接收房屋并入住，赵玉凤拒收房屋有依据，永定镇政府应向赵玉凤交付房屋并支付租房产生的实际费用。永定镇政府辩称：同意原审判决，不同意赵玉凤的上诉请求。因赵玉凤不同意在何各庄地块选安置房，所以其租房损失是自己造成的，原审判决正确。赵玉凤向一审法院起诉请求：1、判令永定镇政府向赵玉凤支付自2013年12月20日至实际办理房屋交付之日的逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按照日万分之二的标准计算）；2、要求判令永定镇政府向赵玉凤交付面积合计328平方米的4套二居室安置房；3、要求永定镇政府按照每人每月500元的标准，赔偿赵玉凤家7个被安置人从2016年3月2日起7个月房租损失24500元。事实和理由：赵玉凤是北京市门头沟区永定镇石厂村（以下简称石厂村）14号院房屋的被腾退人，2010年12月18日，赵玉凤与拆迁单位就石厂村14号院房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称腾退补偿协议），之后于2010年12月29日，由赵玉凤作为乙方与甲方永定镇政府签订购房协议，约定赵玉凤以1476000元购买永定镇政府提供的定向安置房两居室四套，购房款已由永定镇政府委托指定银行统一从赵玉凤的腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定永定镇政府应于2013年12月20日之前使安置房屋达到交付条件，故2013年12月20日即为安置房交付时间，而永定镇政府直到2016年2月29日才通知赵玉凤在2016年3月1日-2日之间选房。依据购房协议第七条第2款第二项的约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款的万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。”依据上述条款，永定镇政府迟延履行交房义务的行为已经构成违约，依照购房协议约定应当向赵玉凤支付违约金。永定镇政府向赵玉凤提供备选的何各庄地块安置房，其规格和面积不符合合同中的约定，备选的二居室面积赵玉凤去实际测量过，只有50多平方米。赵玉凤不是不想选房，也不是放弃选房。赵玉凤是要求永定镇政府按照合同约定的面积，让赵玉凤在其他地块选择安置房。另，因为永定镇政府提供的安置房不符合合同约定，赵玉凤没有选房，导致安置更加迟延，只能继续租房居住，因此赵玉凤要求永定镇政府按照之前给付周转费的标准，给付赵玉凤家7个被安置人从2016年3月2日起7个月房租损失24500元。永定镇政府在一审法院辩称,永定镇政府不同意赵玉凤的诉讼请求，理由如下：1、永定镇政府对赵玉凤所签订购房协议的真实性没有异议，但永定镇政府在购房协议中没有实质的权利义务，永定镇政府不是安置房的建设主体，对安置房的交付没有实质的控制权，故永定镇政府对安置房未按约定时间达到交付条件不存在主观过错；2、购房协议第七条第1款约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区S1线区域组团12地块（以下简称12地块）土地一级开发定向安置房项目建设过程中，2011年确定的该项目安置房建设主体为中建京西建设发展有限公司，2012年2月27日，北京市门头沟区人民政府（以下简称区政府）向北京市国土资源局上报函件，欲将建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司），北京市国土资源局报经北京市人民政府批准后，区政府于2013年7月4日向国信嘉业公司出具授权委托书，正式确定该公司为本案涉案房屋的建设主体，提供给赵玉凤选择的安置房即位于上述地块。国信嘉业公司于2013年8月获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。所以安置房未能按照约定期限达到交付条件系政府行为原因造成，永定镇政府不存在恶意和自身的违约行为；3、在安置房具备交付条件之前，永定镇政府始终按照与赵玉凤签订的腾退补偿协议约定的标准给付赵玉凤定向安置房周转费，确保其租房费用。所以未按购房协议约定时间使得安置房达到交付条件并未给赵玉凤造成损失，且双方约定的违约金标准过高，即使永定镇政府存在违约行为，因并未导致赵玉凤有任何损失，故不应赔偿违约金或应当降低赔偿数额；4、永定镇政府组织村民选房时，赵玉凤明确拒绝选房，视为自行放弃，现其主张换地块安置，没有依据，但永定镇政府同意其可以继续在合同约定的“何各庄”地块选房；5、赵玉凤及其家人2016年3月2日之后的租房费用，系其自己拒绝选房所致，永定镇政府不同意支付其租房费。一审法院认定事实：2010年12月18日，赵玉凤作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）就石厂村14号院房屋订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为7人，赵玉凤可以在北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买二居室4套，永鸿世业公司应向赵玉凤支付包括周转费在内的腾退补偿款共计3581296元。周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。2010年12月29日，赵玉凤（乙方）与永定镇政府（甲方）签订购房协议（协议编号：×），约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块两居室4套，合计面积328平方米。本项目回购均价为4500元/平方米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，4套安置房共计1476000元。本协议中所述“面积”均指设计图纸面积，最终面积待项目完工后以乙方所购房屋的实测面积为准。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送到之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。上述购房协议签订后，赵玉凤已向永定镇政府交纳了购房款1476000元，并按照腾退补偿协议确定的标准领取了2011年1月至2016年3月的周转费。永定镇政府于2016年2月28日至3月2日为石厂村的安置房买受人办理房屋入住手续，2016年2月29日赵玉凤接到选房通知，通知其在2016年3月1日至2日期间选定安置房。备选安置房位于12地块安置房。赵玉凤未在此期间选定安置房。另查，12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司，2013年7月4日，区政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。赵玉凤主张，12地块安置房建设主体在2011年已经确定，但该建设主体并未实施任何建设行为，后建设主体虽经过各级政府审批进行了变更，但并非系政府行为导致，不属于免责情形。一审法院认为：依法成立的合同，对各方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵玉凤与永定镇政府签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。本案争议焦点在于安置房屋应交付时间及永定镇政府是否存在免责情形的问题，对上述争议焦点，法院作如下认定：关于安置房屋应交付时间的问题。根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。法院认为，协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付商品房，因此法院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。关于永定镇政府是否存在免责情形的问题。根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，永定镇政府不承担任何违约责任。根据永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过报请批准发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。赵玉凤要求永定镇政府交付4套二居室共计328平方米的安置房，永定镇政府表示在购房协议约定的何各庄地块可以选房，但赵玉凤称该地块房屋未达到4套328平方米的标准，不愿意去该地块选房。因赵玉凤拒绝在“何各庄”地块选房，双方关于换地块安置和交付房屋的具体情况未达成一致意见，且根据《购房协议》第二条约定，本协议所述面积系指设计图纸面积，最终面积以赵玉凤所购房屋的实则面积为准，故赵玉凤要求永定镇政府交付328平方米的4套二居室安置房的诉讼请求，没有合同和法律依据，法院不予支持。永定镇政府在通知赵玉凤于2016年3月2日之前选房后，赵玉凤拒绝选定安置房，故赵玉凤主张永定镇政府给付其自2016年3月3日至房屋实际交付之日止的违约金，于法无据，法院不予支持。赵玉凤主张永定镇政府向其支付2016年3月2日后7个月的房租损失，亦没有合同和法律依据，法院不予支持。根据购房协议约定，永定镇政府应当于2013年12月20日将安置房交付赵玉凤，实际于2016年2月29日永定镇政府才通知赵玉凤在3月2日前选定安置房，永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均需履行相关审批手续，法院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少永定镇政府应向赵玉凤支付的逾期交房违约金的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付赵玉凤逾期交房违约金154080元；二、驳回赵玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵玉凤与永定镇政府签订的购房协议合法有效，双方均应依约履行。根据购房协议约定，永定镇政府应于2013年12月20日向赵玉凤交付安置房，因政府行为导致永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，永定镇政府不承担任何违约责任。永定镇政府于2016年2月29日才通知赵玉凤在3月2日前选定安置房，存在逾期交房违约行为，且不属于购房协议约定的永定镇政府可以免责的情形，故永定镇政府应依约承担2016年3月2日之前逾期交付房屋的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。永定镇政府主张双方约定的违约金标准过高，请求降低违约金，原审法院综合考虑双方约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少永定镇政府应向赵玉凤支付的逾期交房违约金的数额，符合法律规定，并无不当。赵玉凤在接到永定镇政府选房通知后拒绝选定安置房，故赵玉凤主张永定镇政府给付其自2016年3月2日之后的违约金及房租损失的诉讼请求，于法无据，原审判决对此不予支持正确。因赵玉凤拒绝在“何各庄”地块选房，双方关于换地块安置和交付房屋的具体情况未达成一致意见，赵玉凤至今尚未选房，且根据购房协议第二条约定，本协议所述面积系指设计图纸面积，最终面积以赵玉凤所购房屋的实则面积为准，综合上述情况，赵玉凤现要求永定镇政府交付面积合计328平方米4套二居室安置房的诉讼请求，依据不足，原审判决对此不予支持亦无不当。赵玉凤上诉主张其拒绝选房系因当时房屋不具备交付条件，且存在质量问题，但赵玉凤未就该主张提供相应证据，故本院不予采信。应当指出，安置房交付的前提是赵玉凤完成选房，赵玉凤应积极与永定镇政府协商选房，永定镇政府亦应积极配合及时安排赵玉凤选房，并待赵玉凤选房完毕后及时交付安置房。综上所述，赵玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4846元，由赵玉凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 王爱红审判员 赵 蕾二〇一七年五月二十二日书记员 李 想 更多数据：搜索“”来源：