（2017）粤06民终1446号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-24
案件名称
刘军玺、海信科龙电器股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘军玺,海信科龙电器股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1446号上诉人（原审原告）:刘军玺，男，1965年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:海信科龙电器股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容港路8号，统一社会信用代码91440000190343548J。法定代表人：汤业国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红梅，女，1975年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。委托诉讼代理人：牛豪乾，男，1978年11月25日出生，汉族，住河南省汝阳县，系该公司员工。上诉人刘军玺因与被上诉人海信科龙电器股份有限公司（以下简称海信科龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人刘军玺提起上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由海信科龙公司承担。事实和理由：一、一审判决多处事实认定错误，且在此情况下适用法律错误。1、一审判决认为“涉案车位未办理产权证不影响原告实际占用和使用车位”错误。涉案车位是不动产，只有依法登记刘军玺才真正享有所有权，涉案车位现仍属于海信科龙公司，海信科龙公司随时可以将该车位进行再次买卖，影响刘军玺对车位的实际占用和使用。2、一审判决认为“原告对涉案车位状况已充分了解，应认定原告知悉涉案车位未予以分宗的情况”与涉案《房地产买卖合同》第五条的约定相矛盾，且刘军玺至2015年12月15日看到佛山市顺德区国土城建和水利局的复函才知道涉案车位所在地块没有区分权属的经界，不能办理分宗手续。结合上述买卖合同及海信科龙公司的受理回执单，可以发现海信科龙公司在签订买卖合同时并非涉案车位的产权人，无权出售该车位，故一直无法办理转户手续。在所有权人变更后、分宗后，涉案合同可以继续履行，但海信科龙公司明知或应知甚至故意隐瞒涉案车位的状况，一直推脱过户，一直违约，因此产生的损失应赔偿给刘军玺。3、一审判决认为“案涉合同虽载明合同签名日起被告携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续，但未约定具体期限……并无证据证明曾向被告主张办理过户手续”，依据《中华人民共和国民法通则》第八条第二款第二项规定，刘军玺早已给了海信科龙公司必要的准备时间，从合同签订之日起至起诉时长达九年，刘军玺多次催促海信科龙公司办理过户手续，也曾与其他车位购买人一起到容桂街道国土城建和水利局进行信访，最后在业主代表李叔敬通过诉讼发现涉案车位因无法分宗不能办理过户，且解除合同并得到相应赔偿后才提起本案诉讼。4、一审判决认为“现涉案车位已办理了分宗手续，具备办理产权过户条件”、“解除涉案合同，有违公平原则”，但刘军玺早已履行合同约定的义务，并未违反诚实信用原则。一审法院在审理过程中发现案件事实发生变化，却并没有进行释明，征询刘军玺是否变更诉讼请求，而是直接驳回刘军玺的诉讼请求，对刘军玺来说才是有违公平原则。海信科龙公司长期不办理过户，刘军玺才因其违约提起诉讼，即使现在已经办理分宗，合同可以继续履行，案件诉讼费和律师费也应由海信科龙公司承担。海信科龙公司延迟办证导致办证费用上涨，目前办证费用已超过5000元，上涨的费用也应由海信科龙公司承担。三、一审判决没有将庭审以后海信科龙公司提交的《不动产权证书》送达给刘军玺，也未组织双方质证，剥夺了刘军玺的辩论权利，审理程序严重违法，依据法律规定二审法院应将案件发回重审。被上诉人海信科龙公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，刘军玺的上诉无理，请求依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚准确。1、涉案车位系海信科龙公司从振华房地产公司购得，12个小车位办证时仅给了一张大产权证，未分宗成12个。2007年7月，为激励公司员工，海信科龙公司以低价将涉案车位出售给部分员工。刘军玺当时是海信科龙公司的技术人员，其妻子杨巧珍是海信科龙公司的行政人员，两人对公司出售的车位情况非常清楚，在进行充分了解后才购买，双方签订的《房地产买卖合同》第一条明确：刘军玺对海信科龙公司出售的房地产已经做了充分的了解，愿意购买该房地产。鉴于当时车位是一张大的产权证，还未分宗，所以没有小房产证，因此将合同第一条中的房地产权证号划去未填。且海信科龙公司的名称是在2007年6月20日从原名称“广东科龙电器股份有限公司”（即涉案车位的原产权人）变更而来，2007年10月30日签订涉案合同时，当然有权出售涉案车位，产权并未受限，也没有故意隐瞒车位情况，刘军玺作为员工亦清楚此事。2、车位在2008年1月1日前已交付给刘军玺，并由刘军玺一直占有使用至今。在起诉前，刘军玺也未向海信科龙公司提出过办理过户手续的要求，或向法院主张过权利。3、涉案车位由于政府部门的原因一直未能办理分宗手续，在另外两户业主起诉后，海信科龙公司将诉讼案件以及由此可能引发的群体诉讼情况汇报给当地政府，在政府的协调下，2016年5月正式启动分宗手续，6月15日分宗测量，9月9日即办理了分宗手续，出具了《业务受理回执单》，并注明“交文之日起12个工作日后由领证人凭本人身份证原件和本收件清单到办文窗口领证”，领证后即可办理过户手续。刘军玺在2016年7月27日立案，当时分宗手续正在办理当中，而且在此之前的另一案件庭审中，海信科龙公司已明确告知刘军玺的代理人分宗手续正在办理当中，办理过户手续不存在任何障碍，合同能够继续履行，刘军玺依然提起本案诉讼。二、一审程序合法。一审庭审时，海信科龙公司向法庭及刘军玺提交了容桂国土城建和水利局出具的《业务受理回执单》，证明涉案车位已经办理分宗，只待领证后就可办理过户，刘军玺当庭进行过充分的质证。因此，刘军玺对车位能够办理过户是知晓的。海信科龙公司在收到分宗后的房地产证后，也按一审法院要求将房地产证原件交给法院核实。在此情况下，刘军玺并未提出变更诉讼请求，而是坚持原来的诉求，这不属于一审的程序错误。刘军玺向一审法院起诉请求：1.判决海信科龙公司向刘军玺返还办证备用金5000元及利息2833.94元（从2007年10月30日起按同期银行贷款利率计至实际支付日止，暂计至2016年7月27日）；2.依法判决解除《房地产买卖合同》，海信科龙公司向刘军玺返还车位款50487元，并向刘军玺支付赔偿金149513元；3.本案诉讼费由海信科龙公司负担。一审法院经审理查明：2007年7月30日，刘军玺向海信科龙公司认购一车位，并支付保证金5000元。2007年10月30日，刘军玺与海信科龙公司签订一份《房地产买卖合同》，合同载明：海信科龙公司自愿将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会康富花园赏月阁16-2号车位出售给刘军玺，刘军玺对海信科龙公司所出售的车位已经作了充分的了解，愿意购买该房地产，海信科龙公司出售的上述房地产基本情况已载于房地产权证中，涉案车位用地面积为23.1平方米，成交价为50487元；刘军玺在合同签订之日起7日内把房价款一次付清给海信科龙公司，双方同意于合同签订之日起由海信科龙公司携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续，海信科龙公司在2008年1月1日将房产交给刘军玺；海信科龙公司交给刘军玺的车位以交付当日的现状为交付标准。同日，刘军玺向海信科龙公司付清余款45587元及办证备用金5000元。刘军玺在支付购买车位款后即开始该涉案车位。后认为涉案车位不能办理过户手续，合同目的无法实现，于2016年7月27日诉至一审法院。另查明，一审法院因（2015）佛顺法容民初字第1180、1181号案向佛山市顺德区国土城建和水利局就相关问题发函调查，该局于2015年12月15日复函，称顺德容桂街道办事处振华社区居民委员会康富花园赏月阁16号测绘图件记载的原状没有区分权属的经界，不能办理分宗手续。上述赏月阁16号用地的原房地产权证为04××86。2016年9月8日，海信科龙公司向顺德容桂街道办事处申请办理上述用地分宗手续，顺德容桂街道办事处受理后向海信科龙公司出具受理回执单，该回执载明交文之日12个工作日到办文窗口领证。经核查，佛山市顺德区国土城建和水利局于2016年10月19日向海信科龙公司颁发涉案车位的《不动产权证书》[编号：粤（2016）顺德区不动产权第1116115516号]，权利人登记为海信科龙公司。一审法院认为，刘军玺与海信科龙公司自愿签订涉案《房地产买卖合同》，双方存在房地产买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。对于应否解除涉案《房地产买卖合同》。对此，一审法院分析如下：一、海信科龙公司已依合同约定将涉案车位交给刘军玺使用，而刘军玺亦一直在使用涉案车位，而涉案车位未办理产权证并未影响刘军玺实际占用和使用该车位；二、根据涉案合同载明，刘军玺对涉案车位状况已作充分了解，应认定刘军玺知悉涉案车位未予以分宗的情况，故海信科龙公司在2008年1月1日将房产交给刘军玺的约定应属涉案车位交付刘军玺使用的时间，而并非办理产权过户的期限；三、案涉合同虽载明合同签订日起海信科龙公司携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续，但未约定具体限期，而刘军玺一直使用涉案车位多年，并无证据证明刘军玺曾向海信科龙公司主张要求海信科龙公司办理过户手续；四、现涉案车位已办理分宗手续，具备办理产权过户条件；五、涉案车位已交付给刘军玺使用长达9年之久，在涉案合同具备继续履行条件的情况，解除涉案合同，有违公平原则。据前述分析，刘军玺要求解除涉案《房地产买卖合同》理据不足，一审法院不予支持。同理，要求海信科龙公司返还办证备用金及利息，以及要求返还车位款、赔偿损失的诉请，亦理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘军玺的诉讼请求。本案受理费减半收取为2208.75元（刘军玺已预交），由刘军玺负担。二审期间，上诉人刘军玺未向本院提交新证据。被上诉人海信科龙公司向本院提交了证据一、不动产权证书，拟证明涉案车位以及办理了分宗，将产权过户给刘军玺没有障碍；证据二、核准变更登记通知书，拟证明海信科龙公司的名称于2007年6月20日发生过变更，由广东科龙电器股份有限公司变更为海信科龙公司。经审查，海信科龙公司提供的证据真实、合法，且刘军玺对其真实性亦无异议，本院予以采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，刘军玺在二审期间确认，涉案车位已经分宗并办理了房地产权证的事实，其已通过另案得知，但未联系到一审法院变更诉讼请求；刘军玺亦明确表示同意继续履行涉案合同，并要求海信科龙公司协助其办理过户手续。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案是否应该发回重审。经查，刘军玺与海信科龙公司公司于2007年10月30日签订的《房地产买卖合同》.是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同约定，双方同意于合同签订之日起由海信科龙公司携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续，即海信科龙公司负有为刘军玺办理产权过户手续的义务。虽然上述合同并未约定办理产权过户的期限，但海信科龙公司应在合理期限内履行其上述合同义务。然而，从签订合同至刘军玺提起本案诉讼，期间已有九年，海信科龙公司仍未为刘军玺办理涉案车位的过户手续，明显超出合理期限的范围，故海信科龙公司存在延迟办证的违约行为。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。由于刘军玺在二审期间明确表示涉案车位已经分宗并办理了房地产权证的事实，其已通过另案得知，且刘军玺亦明确表示同意继续履行涉案合同，故本院认为一审法院驳回刘军玺关于解除涉案合同及以解除合同为基础的其他诉讼请求的判决可予维持，刘军玺关于本案应发回重审的上诉意见依据不足，本院不予支持。但因本案是由海信科龙公司存在延迟办证的违约行为引起，根据公平原则，案件诉讼费用应由海信科龙公司负担。综上，刘军玺的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取为2208.75元，由被上诉人海信科龙电器股份有限公司负担。二审案件受理费4417.5元，由被上诉人海信科龙电器股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年五月二十二日书记员 陆灏珺 来源：